KG Berlin Urteil vom 29.09.2005 - 12 U 266/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abgrenzung Teilräumung von Schlechterfüllung der Räumungspflicht

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 03.12.2004; Aktenzeichen 32 O 659/03)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten, die im Übrigen zurückgewiesen wird, wird das Schlussurteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin vom 3.12.2004 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 481,32 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 2.11.2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin 89 % und die Beklagten 11 % zu tragen.

Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz fallen der Klägerin zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten hat zum überwiegenden Teil Erfolg.

1. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB steht der Klägerin gegen die Beklagten für die Zeit von November 2003 bis Mai 2004 nur hinsichtlich der Kellerfläche zu, die unstreitig 18 m2 beträgt.

a) Allerdings scheitert der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht bereits daran, dass die Beklagten, wie sie auf S. 4 der Berufungsbegründung vortragen, hinsichtlich des Kellerraumes aufgrund eines dreiseitigen Vertrages zwischen Klägerin, Beklagten und der Firma S.C. aus dem Mietvertrag ausgeschieden ist. Den Beklagten kann auch nicht gefolgt werden, wenn sie meinen, das LG habe insoweit einen Beweisantritt der Beklagten übergangen. Die Beklagten haben hierzu auf S. 15 der Klageerwiderung vorgetragen, sie hätten den Kellerraum an die S.C.M.U. H. GbR untervermietet und die Klägerin hierüber informiert. Die Klägerin habe keine Einwände erhoben. Eine Untervermietung führt jedoch nicht zum Auswechseln der Vertragsparteien. Im Verhältnis zum Vermieter bleibt der Hauptmieter nach wie vor Vertragspartei. Soweit der Vortrag der Beklagten in der Berufung so verstanden werden soll, dass die Beklagten abweichend von ihrer Darstellung erster Instanz nunmehr eine Vertragsübernahme durch die S.C.M.U. H. GbR durch dreiseitigen Vertrag behaupten wollen, sind die Voraussetzungen, unter denen dieses Vorbringen nach § 531 Abs. 2 ZPO ausnahmsweise berücksichtigt werden könnte, weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich.

b) Dem LG kann jedoch nicht darin gefolgt werden, wenn es die Beklagten auch hinsichtlich der in der ersten Etage gelegenen Räume zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung für verpflichtet hält. Unstreitig haben die Beklagten der Klägerin die Schlüssel für die vermieteten Räumlichkeiten ausgehändigt. Diese hat die Räumlichkeiten - jedenfalls diejenigen in der ersten Etage - auch in Besitz genommen und durch einen Sachverständigen begutachten lassen. Es erscheint bereits zweifelhaft, ob allein in dem Umstand, dass die Beklagten im Kellerraum ein Regal zurückgelassen haben, dessen Fläche nach ihrem unwidersprochenen Vorbringen lediglich ca. 2 m2 ausmacht, eine bloße Teilräumung zu sehen ist. Die - grundsätzlich unzulässige - Teilräumung ist von einer bloßen Schlechterfüllung der Räumungspflicht abzugrenzen (BGH v. 11.5.1988 - VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285 [289] = MDR 1988, 855 = UR 1988, 279). Allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlässt, kann noch keine Vorenthaltung gesehen werden. Die Abgrenzung zwischen einer bloßen Schlechterfüllung und einer unzulässigen Teilräumung ist eine Frage des Einzelfalles. So wurde das Zurücklassen von wenigem Gerümpel (BGH v. 11.5.1988 - VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285 [289] = MDR 1988, 855 = UR 1988, 279) bzw. einer Lampe, eines Stuhles, mehrerer Regalbretter, Taschen mit Wäsche und einer Waschmaschine als unschädlich angesehen (AG Köln v. 24.4.1995 - 207 C 587/94, WuM 1995, 709). Dem ggü. wurde für den Fall des Zurücklassens einer Einbauküche und eines Teppichbodens (LG Köln v. 4.7.1996 - 1 S 331/95, NJW-RR 1996, 1480) bzw. eines Eisschranks, zweier Tapezierböcke, einer Vorhangschiene, eines Sackes mit Abfällen, eines Küchenständers sowie mehrerer Kissen (AG Ludwigshafen v. 2.11.1979 - 2c C 1836/79, ZMR 1980, 88) eine unzulässige Teilräumung angenommen.

Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH v. 5.10.1994 - XII ZR 53/93, BGHZ 127, 156 [167] = MDR 1995, 687) ist auch darauf abzustellen, welche Aufwendungen erforderlich werden, um die zurückgelassenen Gegenstände zu beseitigen. Für den vorliegenden Fall kann dahinstehen, ob das Zurücklassen des Regals im Keller durch die Beklagten eine bloße Schlechterfüllung oder eine Teilräumung zu sehen ist. Denn auch bei Annahme einer bloßen Teilleistung durch die Beklagten wäre diese unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des vorliegenden Falles nicht als unzulässig anzusehen. Zwar ist der Schuldner nach § 266 BGB grundsätzlich zu Teilleistungen nicht berechtigt. Er wird jedoch gleichwohl - im Umfang seiner Teilleistung - von seiner Verpflichtung zur Leistung frei, wenn der Gläubiger die...