Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Mietminderung bei einer Mietstruktur von Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlungen
Orientierungssatz
Die Mietminderung bemißt sich bei einer Mietstruktur von Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlungen grundsätzlich nur nach dem Anteil der Nettomiete (Festhaltung LG Berlin, 17. Mai 2001, 62 S 589/00 und 7. Mai 2001, 62 S 517/00).
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Klägerinnen wird - unter deren Zurückweisung im Übrigen - das am 27. Juli 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding - 4 C 31/99 - geändert:
1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerinnen Euro 1.481,95 (2.898,44 DM) nebst 4 % Zinsen aus Euro 874,31 (1.710,00 DM) seit dem 27. April 1999, aus Euro 426,64 (834,44 DM) seit dem 20. April 2001 und aus Euro 181,00 seit dem 23. Februar 1999 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerinnen zu 4/5, die Beklagten zu 1/5.
Die Kosten der Berufung tragen die Klägerinnen zu 17/25, die Beklagten zu 8/25.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerinnen nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 I ZPO a. F. abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung hat in der Sache zum Teil Erfolg.
Die Klägerinnen haben gegen die Beklagten Anspruch auf Mietzahlung für die Monate Januar 1997 bis Juni 1999, einschließlich der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 1997, 1998, 1999 und der Heizkostenabrechnungen 1996/97, 1997/98 und 1999 in Höhe von Euro 1.481,95 aus § 535 S. 2 BGB a. F.
Die klägerischen Forderungen und die Zahlungen der Beklagten stellen sich zunächst wie folgt dar:
Monat |
Netto |
Stellplatz |
BKV |
HzKV |
Fahrstuhl |
Gesamt |
Zahlung |
Jan 97 |
1100 |
30 |
210 |
190 |
1530 |
-1000 |
|
Feb 97 |
1100 |
30 |
210 |
190 |
1530 |
-1000 |
|
Mrz 97 |
1100 |
30 |
210 |
190 |
1530 |
-1000 |
|
Apr 97 |
1100 |
30 |
210 |
190 |
1530 |
-1000 |
|
Mai 97 |
1100 |
30 |
210 |
190 |
1530 |
-1000 |
|
Jun 97 |
1100 |
30 |
316 |
115 |
55 |
1616 |
-1616 |
Jul 97 |
1100 |
30 |
316 |
115 |
55 |
1616 |
-1616 |
Aug 97 |
1100 |
30 |
316 |
115 |
55 |
1616 |
-1610 |
Sep 97 |
1100 |
30 |
316 |
115 |
55 |
1616 |
-1610 |
Okt 97 |
1100 |
30 |
316 |
115 |
55 |
1616 |
0 |
Nov 97 |
1100 |
30 |
316 |
115 |
55 |
1616 |
0 |
Dez 97 |
1100 |
30 |
316 |
115 |
55 |
1616 |
-1610 |
Jan 98 |
1133 |
30 |
316 |
115 |
55 |
1649 |
-1200 |
Feb 98 |
1133 |
30 |
316 |
115 |
55 |
1649 |
-1434 |
Mrz 98 |
1133 |
30 |
316 |
115 |
55 |
1649 |
-1300 |
Apr 98 |
1133 |
30 |
316 |
115 |
55 |
1649 |
-1300 |
Mai 98 |
1133 |
30 |
336 |
190 |
40 |
1729 |
-1400 |
Jun 98 |
1133 |
30 |
336 |
190 |
40 |
1729 |
-1400 |
Jul 98 |
1133 |
30 |
336 |
190 |
40 |
1729 |
-1400 |
Aug 98 |
1133 |
30 |
336 |
190 |
40 |
1729 |
-1400 |
Sep 98 |
1133 |
30 |
336 |
190 |
40 |
1729 |
-1400 |
Okt 98 |
1133 |
30 |
343 |
110 |
40 |
1656 |
-1400 |
Nov 98 |
1133 |
30 |
343 |
110 |
40 |
1656 |
0 |
Dez 98 |
1133 |
30 |
343 |
110 |
40 |
1656 |
-1400 |
Jan 99 |
1133 |
30 |
343 |
110 |
40 |
1656 |
-1400 |
Feb 99 |
1133 |
30 |
343 |
110 |
40 |
1656 |
0 |
Mrz 99 |
1133 |
30 |
343 |
110 |
40 |
1656 |
0 |
Apr 99 |
1133 |
30 |
343 |
110 |
40 |
1656 |
-1700 |
Mai 99 |
1133 |
30 |
343 |
110 |
40 |
1656 |
-2800 |
Jun 99 |
1133 |
30 |
343 |
110 |
40 |
1656 |
-1400 |
Die im Mietvertrag enthaltene Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, denn es handelt sich vorliegend um preisgebundenen Wohnraum.
Damit ist für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum von einer vertraglichen Nettomiete von 1.100,00 DM auszugehen. Teilleistungen sind nach der Rechtsprechung der Kammer zunächst auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen (LG Berlin, Urteil vom 26. Oktober 2000 - 62 S 339/00 - GE 2000, 1623). Als Nebenkostenvorschüsse sind nur die im Mietvertrag vom 19. November 1996 (Bl. 8 d. A.) festgelegten 210,00 DM für kalte und 190,00 DM für warme Betriebskosten als geschuldet anzusetzen. Die Erklärungen der Vermieterseite vom 14. Mai 1997 (Bl. 11 d. A.) und vom 25. August 1998 (Bl. 14 d. A.) haben die Nebenkostenvorauszahlungen nicht erhöht. Gemäß §§ 20 IV NMV, 4 VII, VIII NMV, 10 I WoBindG, ist eine Erhöhungserklärung nur wirksam, wenn die Erhöhung in der Erklärung berechnet und erläutert ist. Hieran fehlt es. Beide Erklärungen verweisen nur pauschal auf die "Kostenentwicklung".
Soweit die Beklagten in der Berufungserwiderung (Bl. 197 d. A.) einwenden, ein Vorschuss für den Aufzug sei im Mietvertrag nicht vereinbart, ist das offensichtlich unzutreffend, wie sich aus § 15 Nr. 4 des Mietvertrages vom 19. November 1996 (Bl. 9 d. A.) ergibt. Allerdings ist der Vorschuss für die Aufzugsanlage in dem mietvertraglich vereinbarten Vorschussbetrag von 210,00 DM enthalten. Eine Erhöhung ist auch insoweit nicht wirksam durchgeführt.
Die Miete von 30,00 DM für den Kfz-Stellplatz ist nach § 7 des Mietvertrages kein Vorschuss.
Die von den Beklagten auf der Grundlage des Mietvertrages geschuldete monatliche Mietzinszahlung berechnet sich demnach zunächst wie
folgt:
1.100,00 DM |
Nettomiete |
210,00 DM |
Vorschuss kalte Betriebkosten |
190,00 DM |
Vorschuss warme Bet... |
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