OLG Celle Beschluss vom 25.06.2003 - 4 W 64/03

Normenkette

WEG § 21 Abs. 4, § 25 Abs. 5, §§ 26, 43 Abs. 1 Nrn. 1-2

Verfahrensgang

LG Hannover (Beschluss vom 28.03.2003; Aktenzeichen 4 T 2/03)

AG Hameln (Aktenzeichen 12 II 51/01)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen die Antragsteller, die auch die im weiteren Beschwerdeverfahren etwa angefallenen notwendigen außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin zu erstatten haben.

Beschwerdewert des weiteren Beschwerdeverfahrens: 2.500 Euro.

Gründe

I. Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft W., deren Verwalterin die Firma F. ist. Ihr Verwaltervertrag wurde am 19.5.2000 um weitere 5 Jahre verlängert. In der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 29.11.2001 beantragten die Antragsteller, den Verwaltervertrag fristlos – hilfsweise fristgerecht – zu kündigen. Die Anträge wurden aber von der Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich abgelehnt.

Mit Schriftsatz vom 12.12.2001 haben die Antragsteller beim AG Hameln die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung zu den von ihnen am 29.11.2001 gestellten Anträgen begehrt, da die Durchführung der Verwaltung nicht ordnungsgemäß sei. Insbesondere werden folgende Beanstandungen erhoben:

1. Die Verwalterin habe bei der Überprüfung der Heizkostenabrechnung und der Beaufsichtigung der mit der Ablesung der Zählerstände und Erstellung der Abrechnung beauftragten Firma F. in den vergangenen Jahren, insb. 1999, versagt. Anfang 2000 sei aufgefallen, dass der Wärmemengenverbrauch in der ständig von den Antragstellern genutzten Wohnung im Abrechnungsjahr 1999 auffällig gering gewesen sei. Deshalb hätten Verwalterin und Antragsgegnerin einen Defekt des Wärmezählers in der Wohnung der Antragsteller vermutet, zumal die Eichfrist seit längerer Zeit abgelaufen gewesen sei. Dies nahm die Verwalterin zum Anlass, die Heizkosten für 1999 für die Antragsteller auf der Grundlage vergleichbarer anderer Wohnungen des Hauses durch die Firma F. schätzen zu lassen, was die Antragsteller nicht anerkennen wollen.

2. Ferner habe die Verwalterin trotz mehrfacher Beschwerden der Antragsteller gegen die ausschließliche Nutzung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Bodenraums nur durch zwei Eigentümer nichts unternommen.

3. Weiterhin habe die Verwalterin seit der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 27.11. 2001 – unstreitig – keine weitere Wohnungseigentümerversammlung mehr einberufen, obwohl dies die Antragsteller verlangt hätten.

Das AG Hameln hat durch Beschluss vom 10.12.2002 (Bl. 84 d.A.) die Anträge der Antragsteller als unbegründet zurückgewiesen, da schwerwiegende Mängel in der Verwaltung nicht festzustellen seien und es damit an dem für eine Kündigung erforderlichen wichtigen Grund fehle.

Gegen den Beschluss des AG Hameln haben die Antragsteller unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vortrages sofortige Beschwerde zum LG Hannover erhoben und diese noch durch einen weiteren Einwand ergänzt:

4. Der am 29.11.2001 getroffene Beschluss sei unwirksam, da die Verwalterin auch bei der Diskussion und Entscheidung über die Tagesordnungspunkte 2. und 3. betreffend der Beendigung des Verwaltervertrages anwesend gewesen sei und sogar den Vorsitz der Wohnungseigentümerversammlung geführt habe.

Die Antragsteller haben deshalb hilfsweise zusätzlich beantragt, unter Aufhebung des Beschlusses des AG Hameln die angefochtenen Beschlüsse aus der Versammlung vom 29.11.2001 aufzuheben und die Antragsgegnerin zu verpflichten, spätestens am 30.4.2003 erneut über die Anträge der Antragsteller zu entscheiden und dabei die Förmlichkeiten gem. den Anweisungen des Gerichts einzuhalten.

Mit Beschluss vom 28.3.2003 (Bl. 142 d.A.) hat das LG die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages nicht gegeben sei. Das Vorbringen der Antragsteller rechtfertige auch keine fristgerechte Kündigung. Zu Recht habe die Verwalterin den festgestellten auffälligen Minderverbrauch zum Anlass für eine Schätzung nach der Heizkostenverordnung genommen und die Wohnungseigentümerversammlung habe die Heizkostenabrechnung für 1999 auch mehrheitlich beschlossen. Es sei auch sachgerecht gewesen, bei der Schätzung die Wohnungen mit gleicher Größe zu vergleichen.

Die Sondernutzung zum Bodenraum beruhe auf dem einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer vom 30.8.1995. Hinsichtlich der Nichteinberufung einer Wohnungseigentümerversammlung durch die Verwalterin sei es vertretbar, das vorliegende Verfahren, in dem es um den Fortbestand des Verwaltervertrages gehe, abzuwarten. Im Übrigen könnten die Antragsteller die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung gem. § 24 Abs. 2 WEG auch erwirken. Eine Unwirksamkeit oder Nichtigkeit des Beschlusses vom 29.11.2001 liege nicht vor, da die Verwalterin an der Beschlussfassung selbst nicht mitgewirkt habe.

Gegen diesen Beschluss richtet s...