OLG München Beschluss vom 26.06.2015 - 34 Wx 182/15

Leitsatz (amtlich)

Für die im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum vorzunehmende Bewertung ist der Zustand des Bewertungsobjekts (Grund und Boden sowie zu errichtendes Bauwerk) maßgeblich, wie er sich nach dem Gegenstand der zum grundbuchlichen Vollzug beantragten Aufteilung darstellt.

Normenkette

WEG § 8; GNotKG § 42 Abs. 1 S. 1, § 42 S. 2

Verfahrensgang

AG Erding - Grundbuchamt

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird die Geschäftswertfestsetzung des AG Erding - Grundbuchamt - vom 30.4.2015 abgeändert wie folgt:

Der Geschäftswert für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß Teilungserklärung vom 16.12.2013 wird auf 1.490.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Zu notarieller Urkunde vom 16.12.2013 (Teilungserklärung) teilte die Beteiligte zu 1, damals Alleineigentümerin eines Grundstücks mit einer Größe von 2.023 qm, das Eigentum am Grundbesitz nach § 8 WEG in der Weise auf, dass Sondereigentum an sechs Wohnungen samt Abstellraum im Keller und drei Garagen entstand. Auf ihren Antrag vom 18.12.2013 wurde die Teilung des Grundstücks am 29.1.2014 im Grundbuch vollzogen.

Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt noch nicht bebaut. Die Beteiligte zu 1 beabsichtigte ausweislich ihrer Angaben in der Teilungserklärung (Teil I Ziffer 2.), auf dem Grundstück "insgesamt 2 Häuser zu errichten. Die Wohnanlage soll sukzessive in zwei Bauabschnitten errichtet werden, wobei der erste Bauabschnitt 6 Wohnungen ... umfasst. Die Bebauung des zweiten Bauabschnitts soll erfolgen, sobald die Baugenehmigung für dieses Gebäude erteilt wurde." Für das Gebäude des ersten Bauabschnitts lagen der Aufteilungsplan sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Landratsamts im Eintragungszeitpunkt vor. Der "überdimensionale Miteigentumsanteil" von 592,48/1.000stel, verbunden mit dem Sondereigentum an einer der Wohnungen des ersten Bauabschnitts, sollte "bei der Errichtung des Gebäudes auf dem zweiten Bauabschnitt auf die einzelnen Wohnungen und Garagen des zweiten Bauabschnitts verteilt" werden (Teil II der Teilungserklärung, Seite 4).

Die Gebühr gemäß Nr. 14112 KV GNotKG für die Eintragung der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum setzte die Kostenbeamtin am 17.2.2014 auf der Basis eines angenommenen Geschäftswertes von 1.013.920 EUR an. Der Beteiligte zu 2 - Bezirksrevisor - beanstandete anlässlich einer Kostenprüfung am 23.9.2014 den Geschäftswert als zu niedrig. Nach zwischenzeitlich erfolgtem Verkauf von vier Wohnungen lasse sich im Wege einer Hochrechnung von den erzielten Verkaufserlösen auf den maßgeblichen Wert des bebauten Grundstücks (§ 42 GNotKG) schließen. Gegen die nun auf einen Geschäftswert von 2.971.633,30 EUR abstellende Nacherhebung der Kostenbeamtin gemäß Kostenrechnung vom 15.10.2014 wandte sich die Beteiligte zu 1 mit ihrem als "Erinnerung/Beschwerde" bezeichneten Schreiben vom 24.3.2015. Sie hält die Extrapolation auf eintausend 1.000stel-Anteile für nicht zulässig, weil zum Zeitpunkt der Beurkundung der Teilungserklärung eine Bebauung lediglich im Umfang des ersten Bauabschnitts (500/1.000stel Miteigentumsanteile) geplant gewesen sei. Die restlichen 500/1.000stel Miteigentumsanteile seien bis zur Erteilung einer Planungsgenehmigung für den zweiten Bauabschnitt vorübergehend bei einer Wohnung des ersten Bauabschnitts "geparkt" worden. Der Kostenrechnung sei in dieser Situation allein der Wert der vom ersten Bauabschnitt umfassten Immobilie im Betrag von 1.490.000,00 EUR zugrunde zu legen.

Auf den Antrag des Beteiligten zu 2 vom 8.4.2015 setzte das Grundbuchamt mit Beschluss vom 30.4.2015 den Geschäftswert auf 2.980.000 EUR fest. Die Summe der Verkaufserlöse aus den inzwischen vollständig veräußerten Wohnungseinheiten des ersten Bauabschnitts, nämlich 1.490.000,00 EUR, sei für die Wertermittlung zu verdoppeln, da die Immobilie des zweiten Bauabschnitts als "noch zu errichtendes Bauwerk" im Sinne von § 42 GNotKG anzusehen sei.

Gegen den am 5.5.2015 zugestellten Beschluss wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der am 26.5.2015 beim Grundbuchamt eingegangenen Beschwerde. Mit der vorgenommenen Aufteilung einschließlich des "Parkens" eines Miteigentumsanteils von 500/1.000stel bei einer Wohnung des ersten Bauabschnitts habe sie sich lediglich die Möglichkeit offen gehalten, eine weitere Bebauung im Rahmen eines zweiten Bauabschnitts durchzuführen, über die jedoch noch keine Entscheidung getroffen gewesen sei. Mangels diesbezüglicher Bebauungsabsicht im maßgeblichen Zeitpunkt könne insoweit nicht von einem "zu errichtenden Bauwerk" im Sinne der Bewertungsvorschrift ausgegangen werden. Dies gelte erst recht deshalb, weil die Gebühren für die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung, nämlich der Unterteilung der hierfür vorgehaltenen 500/1.000stel Miteigentumsanteile im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungseigentum gemäß dem inzwischen erstellten Aufteilungsplan des zweiten Bauabschnitts, mit Kostenrechnung des Grundbuchamts vom 13.2.2015 auf der Basis eines Geschäftswerts in Höhe...