BGH Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 167/03 | VerwalterPraxis | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

a) Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a. F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden.

b) Sonstige Betriebskosten i. S. v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II BV. a. F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.

Normenkette

II. BV § 27 Anlage 3 Nr. 17

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 04.04.2003)

AG Berlin-Pankow/Weißensee (Urteil vom 24.09.2002)

Tenor

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden unter Zurückweisung der Rechtsmittel im Übrigen das Urteil des LG Berlin, Zivilkammer 65, v. 4.4.2003 teilweise aufgehoben und das Urteil des AG Pankow/Weißensee v. 24.9.2002 teilweise abgeändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 51,26 EUR nebst Zinsen i. H. v. 5 % über dem jeweils gültigen Basiszinssatz ab dem 1.12.2001 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 4/9 und die Beklagten gesamtschuldnerisch 5/9 zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Beklagten bewohnen seit dem 1.1.1978 eine 5-Zimmer-Wohnung im Hochparterre des Hauses A. in B. .

Mit Schreiben v. 23.8.1991 erhöhten die Rechtsvorgänger der Klägerin die Miete nach der Grundmietenverordnung und legten gleichzeitig die Betriebskosten nach der Betriebskosten-Umlage-Verordnung um. Die Klägerin erwarb das Grundstück im Jahr 2000. Der Lasten- und Nutzenübergang auf die Klägerin erfolgte zum 1.7.2000. Daher fertigten die Voreigentümer die Abrechnung bis zum 30.6.2000 und die Klägerin für die Zeit v. 1.7.2000 bis zum Jahresende. Die Betriebskostenabrechnung v. 8.1.2001 für die Zeit v. 1.10.1999 bis 30.6.2000 endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 208,20 DM. Die Betriebskostenabrechnung v. 10.10.2001 für die Zeit v. 1.7.2000 bis 31.12.2000 ergab einen Nachzahlungsbetrag von 674,13 DM zu Lasten der Beklagten. Die Beklagten zahlten auf die Betriebskostennachforderungen einen Betrag von 699,38 DM, der von der Klägerin zunächst auf die ältere Nachforderung und in zweiter Linie auf die Betriebskostenabrechnung v. 10.10.2001 angerechnet wurde.

Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin Zahlung des Restbetrages von 182,95 DM (= 93,54 EUR). Die Beklagten sind der Auffassung, sie müssten die Kosten für den Hauswart und die Kosten der Dachrinnenreinigung nicht bezahlen.

Das AG hat der Klage stattgegeben und die Berufung zugelassen, das LG hat die hiergegen eingelegte Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel einer Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Die Kosten der Dachrinnenreinigung seien auf die Mieter umlegbar, da es sich um sonstige Betriebskosten i. S. v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung handele. Das Objekt A. sei von mehreren großen Bäumen umrahmt, so dass Kosten für die Reinigung der Dachrinne regelmäßig anfielen, um eine Verstopfung der Dachrinne zu verhindern. Diese Kosten seien im Hinblick darauf, dass das Regenwasser vom Dach ordnungsgemäß abfließen müsse, damit das Mietobjekt vor dem Eintritt von Mietmängeln bewahrt werde, auch laufende Kosten der Betriebsbereitschaft und nicht bloße vorbeugende Instandsetzungsmaßnahmen.

Auch die Position "Hauswart" sei zu Recht auf die Beklagten umgelegt worden, da sie in dem Schreiben v. 23.8.1991 zur Grundmietenerhöhung und Betriebskostenumlage in den neuen Bundesländern und Ost-Berlin als umlegbare Betriebskostenart unter Nr. 12 genannt worden seien. Die für den Hauswart umgelegten Kosten seien nicht überzogen.

II.

Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten einer rechtlichen Überprüfung stand.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Restzahlung aus der Betriebskostenabrechnung v. 10.10.2001i. H. v. lediglich 51,26 EUR.

1. In Höhe von 42,28 EUR ist die Klage abzuweisen, da die Klägerin nicht berechtigt war, die Kosten der Dachrinnenreinigung auf die Beklagten umzulegen.

a) Allerdings handelt es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung um Betriebskosten und nicht, wie die Revision meint, um vorbeugende Instandsetzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Betriebskosten sind nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV die dort im Einzelnen aufgeführten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rz. 97). Instandhaltungskosten wiederum stellen nach § 28 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung die Kosten dar, "die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen." Auch insoweit muss es sich also um Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile handeln. Daher ist für die Dachrinnenreinigung zu unterscheiden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, etwa weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vorliegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll (so Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rz. 217; ebenso LG Hamburg v. 13.7.1989 - 7 S 185/88, WuM 1989, 640; und Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rz. 37; vgl. auch Sternel, Mietrecht III, Rz. 356; a. A. LG Berlin GE 1994, 1381; und GE 1999, 1428; sowie Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB Rz. 49). Vorliegend hat das Berufungsgericht festgestellt, dass das von den Beklagten bewohnte Haus von einem hohen Baumbestand umgeben ist, der eine turnusmäßige Reinigung der Dachrinne erforderlich werden lässt. Da keinerlei Anhaltspunkte dafür festgestellt worden sind, dass die Reinigung aus einem besonderen Anlass erforderlich wurde, ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht die Kosten der Dachrinnenreinigung als laufend anfallende Kosten angesehen hat.

b) Gleichwohl konnte die Klägerin im vorliegenden Fall den Beklagten die Kosten für die Dachrinnenreinigung in der Betriebskostenabrechnung v. 10.10.2001 nicht auferlegen. Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind sonstige Betriebskosten i. S. d. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV bzw. Nr. 15 des Schreibens der Rechtsvorgänger der Klägerin v. 23.8.1991, zu deren Umlegung es einer vorherigen Anzeige bedurft hätte.

aa) Bei den Kosten der Reinigung der Dachrinne handelt es sich nicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung. Kosten der Entwässerung sind nach der abschließenden Aufzählung in Nr. 3 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Auch wenn die Dachrinne mit der Entwässerung des Grundstücks in Zusammenhang steht, so ist sie doch in der Regelung nicht genannt. Die Kosten der Dachrinnenreinigung fallen auch nicht als Kosten der Hausreinigung unter Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Diese Regelung setzt voraus, dass die zu säubernden Gebäudeteile von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden. Das ist bei der Regenrinne nicht der Fall (vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Bearb. 2003, § 556 Rz. 34). Jedoch sind die Kosten der Regenrinnenreinigung aus den unter a) genannten Gründen sonstige Betriebskosten i. S. v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV.

bb) Im Rahmen der Vorschrift der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Dies war vorliegend nicht geschehen. Zwar haben die Parteien durch das Schreiben der Rechtsvorgänger der Klägerin v. 23.8.1991 die Betriebskosten-Umlage-Verordnung v. 17.6.1991 zum Vertragsinhalt gemacht und dabei unter Nr. 15 festgehalten, dass die Beklagten verpflichtet sind, sonstige Betriebskosten zu tragen. Auch ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass für eine Umlegung von Betriebskosten an sich der Verweis auf Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV genügt (vgl. OLG Hamm WuM 1997, 542; OLG Karlsruhe WuM 1986, 9; und BayObLG WuM 1984, 104). Etwas anderes gilt jedoch für die "sonstigen Betriebskosten" i. S. v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Denn während der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 hinsichtlich der Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im Einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position 17 "sonstige Betriebskosten" nicht der Fall. Gerade im Hinblick darauf, dass nach § 546 BGB a. F. (jetzt § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es erforderlich, die "sonstigen Betriebskosten" im Einzelnen zu benennen (vgl. BGH, Urt. v. 20.1.1993 - VIII ZR 10/92, MDR 1993, 339 = NJW 1993, 1061, unter II. 2. b; und OLG Oldenburg v. 22.2.1995 - 5 UH 1/94, WuM 1995, 430; ebenso LG Osnabrück v. 31.5.1995 - 11 S 160/94, WuM 1995, 434; LG Hannover v. 6.12.1990 - 16 S 216/90, WuM 1991, 358; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 3. Aufl., § 556 Rz. 203, 47; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rz. 16; a. A. für Gewerberaummiete OLG Celle WuM 2000, 130; und LG Frankenthal NZM 1999, 958). Diesem Ergebnis kann auch nicht entgegengehalten werden, dass dadurch die Umlegung neuer Betriebskosten nicht mehr möglich sei. Vielmehr kann der Vermieter neue Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 4 Abs. 2 MHG (jetzt: § 560 Abs. 1 BGB) auf den Mieter verlagern.

Im vorliegenden Fall hat die Klägerin eine entsprechende Erklärung gegenüber den Beklagten nicht abgegeben. Die Beklagten wurden erstmals durch die Betriebskostenabrechnung v. 10.10.2001 mit Kosten für eine Dachrinnenreinigung belastet. Da die Dachrinnenreinigung auch nicht unter Nr. 15 des Schreibens v. 23.8.1991 aufgeführt ist, sind die insoweit angefallenen Kosten nicht als sonstige Betriebskosten wirksam auf die Beklagten umgelegt worden.

2. Anders verhält es sich mit den Kosten für den Hauswart. Die insoweit anfallenden Kosten waren durch Nr. 12 des Anschreibens v. 23.8.1991 auf die Mieter umgelegt worden. Auch wenn zunächst ein Hauswart nicht beschäftigt wurde, so dass insoweit zunächst Kosten nicht anfielen, wurde den Beklagten doch vor Augen gehalten, dass sie grundsätzlich verpflichtet waren, eventuell anfallende Kosten zu bezahlen. Da die Klägerin sich nunmehr entschlossen hat, einen Hauswart zu beschäftigen, haben die Beklagten dessen Kosten anteilig zu tragen.

Soweit die Revision meint, das Berufungsgericht hätte Feststellungen dazu treffen müssen, ob eine wirtschaftliche oder praktische Notwendigkeit für die Beschäftigung eines Hauswarts gegeben sei, kann ihr nicht gefolgt werden. Grundsätzlich ist es die freie Entscheidung des Vermieters, ob er einen Hauswart beschäftigen will. Er muss sich lediglich an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten. Die Kosten für den Hauswart sind folglich von den Beklagten zu tragen, so dass sich eine Restforderung der Klägerin von noch 51,26 EUR ergibt.

III.

Soweit die Revision begründet ist, hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf, die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Im Übrigen ist die Revision zurückzuweisen.