BGH Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 381/03 | VerwalterPraxis | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Herausgabepflicht des Mieters einer dem Vermieter geleisteten Kaution an den Zwangsverwalter. Herausgabepflicht des Zwangsvollstreckungsschuldners als Erwerber des vermieteten Grundstücks. Erwerb eines vermieteten Grundstücks. Herausgabepflicht des Käufers gegenüber Mieter einer von diesem seinem Vermieter geleisteten Kaution bei gleichzeitiger Aushändigung der Kaution. Aufhebung eines Berufungsurteils mangels verlässlicher Beurteilungsggrundlage für das Revisionsgericht

Leitsatz (amtlich)

a) Nimmt das Berufungsgericht im Tatbestand auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils Bezug und geht es in seinen weiteren Ausführungen von entscheidungserheblichen Tatsachen aus, die im Widerspruch zum Tatbestand des angefochtenen Urteils stehen, ohne diese Abweichung zu erläutern, ist das Revisionsgericht an solche Tatsachen nicht gebunden. Das angefochtene Urteil ist dann schon deshalb aufzuheben, weil sein Tatbestand keine verlässliche Beurteilungsgrundlage für das Revisionsgericht bildet.

b) Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat dem Mieter eine von diesem an den Vermieter geleistete Kaution nur dann herauszugeben, wenn eine derartige Verpflichtung auch den Zwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getroffen hätte.

c) Hat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 1.9.2001 erworben, so ist er dem Mieter ggü. zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution nur verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter ggü. die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt (§ 572 S. 2 BGB a.F.). Die Vorschrift des § 566a S. 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung.

Normenkette

ZPO § 559; BGB § 572 S. 2 a.F., § 566a; ZVG §§ 148, 152 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 18.11.2003; Aktenzeichen 65 S 268/03)

AG Berlin-Pankow/Weißensee

Tenor

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des LG Berlin v. 18.11.2003 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Kläger begehren von der Beklagten als Zwangsverwalterin die Rückzahlung einer Mietsicherheit (Kaution) nebst Zinsen.

Mit Mietvertrag v. 31.5.1996 mietete die Klägerin zu 1) eine Wohnung in B., F. straße . Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlte die Klägerin zu 1) an die damalige Vermieterin, die Firma Be. GmbH (fortan: Firma Be.), eine Kaution i.H.v. 4.250 DM (= 2.172,99 EUR). In der Folgezeit erwarb die Firma Bi. T. mbH & Co. Betriebs KG (fortan: Firma Bi. T.) die an die Klägerin zu 1) vermietete Wohnung. Mit Wirkung v. 4.9.2001 trat der Kläger zu 2) als weiterer Mieter in den Vertrag ein.

Mit Beschluss des AG Pankow/Weißensee v. 20.9.2001 wurde die Zwangsverwaltung für die Wohnung angeordnet und die Beklagte zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Kaution erhielt die Beklagte nicht. Das Mietverhältnis endete am 31.10.2002.

Das AG hat die Klage auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen, insgesamt 2.462,84 EUR, abgewiesen, das LG die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen gegen die Beklagte in ihrer Eigenschaft als Zwangsverwalterin. Nach der Vorschrift des § 572 S. 2 BGB a.F., die hier noch anwendbar sei, hätte die Erwerberin, die Firma Bi. T., den Klägern auf Rückzahlung der an den Voreigentümer geleisteten Kaution nur gehaftet, wenn die Kaution tatsächlich an die Erwerberin weitergeleitet worden wäre. Dies sei jedoch nicht der Fall gewesen. Deshalb sei auch eine Rückzahlungspflicht der Beklagten aus § 152 ZVG nicht gegeben, denn diese könne als Zwangsverwalterin nicht mehr schulden als der Zwangsvollstreckungsschuldner selbst.

II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen rechtsfehlerhaft verneint.

1. Das Berufungsgericht geht bei seiner rechtlichen Beurteilung, wonach eine Haftung der Beklagten als Zwangsverwalter ausscheide, davon aus, dass die Zwangsvollstreckungsschuldnerin die Kaution ihrerseits vom Veräußerer nicht erhalten habe. Die Erwägungen des Berufungsgerichts werden aber von seinen Feststellungen nicht getragen, weil diese widersprüchlich sind und dem Senat daher keine hinreichend sichere rechtliche Beurteilung des Parteivorbringens erlauben (§§ 545 Abs. 1, 559 Abs. 1 ZPO).

a) Das tatsächliche Vorbringen der Parteien ist nach § 314 ZPO in erster Linie dem Tatbestand des Urteils zu entnehmen. In der Rechtsprechung ist jedoch anerkannt, dass vom Geltungsbereich des § 314 ZPO auch diejenigen tatsächlichen Feststellungen erfasst werden, die in den Entscheidungsgründen enthalten sind (BGH v. 19.5.1998 - XI ZR 216/97, BGHZ 139, 36 [39] = MDR 1998, 1360). Die Bindungswirkung des Tatbestandes für das Revisionsgericht entfällt aber, soweit die tatsächlichen Feststellungen Widersprüche aufweisen (BGH, Urt. v. 17.5.2000 - VIII ZR 216/99, MDR 2000, 1026 = NJW 2000, 3007, unter II 2a). Einen solchen Widerspruch hat die Revision zu Recht gerügt.

b) Das Berufungsgericht hat hinsichtlich des Tatbestandes gem. § 540 ZPO zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen. Im unstreitigen Tatbestand dieser Entscheidung heißt es, es sei ungewiss, ob die Firma Bi. T. die Kaution von ihrer Rechtsvorgängerin, der Firma Be., erhalten habe. Demgegenüber geht das Berufungsgericht in seinen Entscheidungsgründen davon aus, die Kaution sei nicht an die Firma Bi. T. weitergeleitet worden. Eine Begründung für diese voneinander abweichenden Feststellungen, etwa ein nunmehr übereinstimmendes Vorbringen der Parteien im Berufungsverfahren, ist dem landgerichtlichen Urteil nicht zu entnehmen; sie sind daher widersprüchlich und bilden somit keine verlässliche Beurteilungsgrundlage.

2. Auf die ungeklärt gebliebene Frage, ob die Zwangsverwaltungsschuldnerin in den Besitz der Kaution gelangt ist, kommt es entscheidend an.

a) Hat die ursprüngliche Vermieterin, die Firma Be., die ihr übergebene Kaution an die Firma Bi. T. weitergeleitet, so träfe die Beklagte als Zwangsverwalterin gem. § 152 Abs. 2 ZVG die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution und der daraus angefallenen Zinsen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Unerheblich ist, dass die Firma Bi. T. ihrerseits die Kaution nicht an die Beklagte ausgefolgt hat. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und seine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner auf Grund der Beschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (§ 148 Abs. 2 ZVG). Zur Herausgabe der Kaution ist der Zwangsverwalter, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, auch dann verpflichtet, wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (BGH, Urt. v. 16.7.2003 - VIII ZR 11/03, BGHReport 2003, 1390 = MDR 2003, 1409 = NJW 2003, 3342; Urt. v. 9.3.2005 - VIII ZR 330/03).

b) Die Beklagte wäre hingegen nicht zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn die Firma Be. die Mietsicherheit einbehalten und nicht an die Firma Bi. T., die Zwangsvollstreckungsschuldnerin, ausgehändigt hätte. Denn in diesem Fall hätte auch kein Anspruch der Kläger gegen die Firma Bi. T. nach § 572 S. 2 BGB a.F. vor der Beschlagnahme bestanden.

(1) Das Berufungsgericht hat auf Grund seiner unangegriffenen Feststellungen, die Firma Bi. T. habe die Wohnung vor dem 1.9.2001 erworben, zu Recht für die Haftung des Erwerbers zur Herausgabe einer Mietkaution die Vorschrift des § 572 S. 2 BGB a.F. herangezogen. Danach ist der Erwerber eines Grundstücks zur Rückgabe der Kaution an den Mieter u.a. nur dann verpflichtet, wenn ihm die Sicherheit vom Veräußerer ausgehändigt worden ist.

Soweit die Revision meint, die Haftung des Erwerbers richte sich nach der auf Grund des Mietrechtsreformgesetzes v. 19.6.2001 (BGBl. I, 1149) eingeführten und seit dem 1.9.2001 geltenden Neuregelung in § 566a S. 1 BGB, die eine Verpflichtung des Erwerbers zur Rückzahlung der Kaution in allen Fällen vorsieht, ist dies unzutreffend.

Angesichts des Fehlens einer Übergangsvorschrift in Art. 229 § 3 EGBGB ist fraglich, ob § 566a S. 1 BGB auf Veräußerungsvorgänge vor seinem In-Kraft-Treten (1.9.2001) Anwendung findet. Die ganz h.M. verneint dies zu Recht (LG Berlin GE 2002, 596; LG Aachen, NJW-RR 2003, 586; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566a Rz. 4; Krenek in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, November 2004, § 566a Rz. 13; Geldmacher in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 7, § 566a Anm. 8; Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, S. 406 ff.; Derleder, DWW 2002, 150 f.; Geldmacher, DWW 2002, 182 [193]; a.A. nur Franke, ZMR 2001, 951 [952]).

Der Gesetzgeber hat in den Regelungen des Art. 229 § 3 EGBGB zum Ausdruck gebracht, dass aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit für Miet- und Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich sind. Begründet wird dies damit, dass diese Verträge als Dauerschuldverhältnisse zum Teil schon lange vor dem In-Kraft-Treten des neuen Rechts bestanden haben und Mieter und Vermieter ihre Verträge entsprechend der alten Rechtslage ausgestaltet haben (BR-Drucks. 439/00, 191, 192). Letzteres gilt in gleicher Weise für Kaufverträge über vermietete Grundstücke, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen und abgewickelt worden sind. In vielen Fällen wird der Erwerber im Vertrauen auf die Regelung des § 572 BGB a.F. die Kautionsabrede bei den Verhandlungen über den Kaufpreis und bei der Abwicklung des Veräußerungsgeschäfts nicht berücksichtigt haben. Da eine Haftung des Erwerbers nach der Altregelung nur in Betracht kam, wenn diesem die Kaution ausgehändigt wurde oder er ggü. dem Veräußerer die Pflicht zur Rückgewähr übernommen hatte, bestand für ihn i.d.R. kein Anlass, auf eine Auskehrung der Kaution zu drängen. Würde ihm nachträglich doch eine Erstattungspflicht entsprechend der Neuregelung des § 566a S. 1 BGB auferlegt werden, wäre damit sein berechtigtes Vertrauen auf den Bestand der Umstände, die für den damaligen Vertragsschluss von Bedeutung waren, nicht geschützt.

Eine Erstreckung der Regelung des § 566a S. 1 BGB auf bereits zuvor abgeschlossene Veräußerungsvorgänge würde im Übrigen unter dem Gesichtspunkt des Verbotes der echten Rückwirkung von Gesetzen verfassungsrechtlichen Bedenken begegnen. Eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung liegt dann vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift (BVerfGE 11, 139 [145 f.]; BVerfG v. 15.10.1996 - 1 BvL 44/92, 1 BvL 48/92, BVerfGE 95, 64 [86 f.]). Dies wäre hier der Fall, wenn die Neuregelung des § 566a S. 1 BGB nachträglich auf vor dem 1.9.2001 abgeschlossene Veräußerungsvorgänge Anwendung finden würde. Dem könnte nicht entgegengehalten werden, der Rückzahlungsanspruch des Mieters sei erst fällig mit Beendigung des Mietverhältnisses und entsprechend der Abrechnungsmöglichkeit des Erwerbers; liege dieser Zeitpunkt wie hier nach dem 1.9.2001, so könne allenfalls von einer - zulässigen - unechten Rückwirkung ausgegangen werden. § 566a S. 1 BGB knüpft nicht an die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs an, sondern an die Veräußerung des vermieteten Wohnraums. Bereits durch den Erwerb ist der Käufer mit dem aufschiebend bedingten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution belastet. War die Veräußerung wie im vorliegenden Fall vor dem 1.9.2001 abgeschlossen, so kommt eine Rückwirkung des § 566a S. 1 BGB zu Lasten des Erwerbers nicht in Betracht.

(2) Träfe somit die Erwerberin, die Firma Bi. T., eine Pflicht zur Rückzahlung der Kaution nicht, wäre auch die Beklagte als Zwangsverwalterin nicht zur Herausgabe der gestellten Sicherheit verpflichtet. Ein Zwangsverwalter hat zwar nach § 152 Abs. 2 ZVG anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen. Seine Haftung kann jedoch nicht weiter gehen als die Verpflichtung des Schuldners selbst; denn der Zwangsverwalter übernimmt lediglich die Befugnis zur Verwaltung des Grundstücks, die dem Schuldner auf Grund der Beschlagnahme entzogen worden ist.

III.

Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat nicht möglich (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 563 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.