BGH Urteil vom 12.10.2006 - III ZR 331/04 | VerwalterPraxis | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Auslegung eines „selbständigen” Provisionsversprechens. Verpflichtung zur Zahlung einer Provision unabhängig vom Vorliegen einer echten Maklerleistung. Beurteilung eines Provisionsversprechens als Schenkung nur dann, wenn es an jeglicher Gegenleistung fehlt

Leitsatz (amtlich)

Zur Auslegung eines "selbständigen" Provisionsversprechens.

Normenkette

BGB §§ 518, 652

Verfahrensgang

OLG München (Urteil vom 06.07.2004; Aktenzeichen 18 U 5578/03)

LG München (Entscheidung vom 06.11.2003; Aktenzeichen 31 O 2733/03)

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 18. Zivilsenats des OLG München vom 6.7.2004 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

[1] Die Beklagte betraute im Jahr 2000 die Klägerin, eine Maklerin, mit dem Verkauf eines Hauses in M. -H. . Die Klägerin fertigte ein Exposé und inserierte das Objekt.

[2] Im Oktober 2000 fand die Beklagte selbst die Kaufinteressentin S. . Ohne dass die Klägerin an den Verhandlungen mitgewirkt hätte, kam es am 17.11.2000 zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages.

[3] Die Klägerin beansprucht von der Beklagten Maklerprovision mit der Behauptung, diese habe ihr vor dem Abschluss des Kaufvertrages zugesichert, sie zahle ihr bei dem Verkauf des Hauses auf jeden Fall eine Maklerprovision. Die Beklagte macht geltend, es sei nur vereinbart gewesen, dass der Käufer eine Provision zahlen müsse.

[4] Mit der Klage fordert die Klägerin Zahlung von 30.070,10 EUR (= 3 % des Kaufpreises i.H.v. 1.690.000 DM zzgl. Umsatzsteuer) nebst Zinsen.

[5] Das LG hat der Klage stattgegeben; das Berufungsgericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

[6] Die Revision ist begründet; sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

[7] Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

[8] Schon allein aus dem Vortrag der Klägerin ergebe sich, dass ein Provisionsanspruch gegen die Beklagte nicht entstanden sei. Die Verkaufsbemühungen der Klägerin seien für den Vertragsschluss nicht ursächlich gewesen, so dass sie keinen Maklerlohnanspruch gem. § 652 Abs. 1 BGB erworben habe. Das nachträgliche Versprechen einer Provisionszahlung, ohne dass hierfür eine weitere Maklerleistung erbracht worden sei, stelle ein schenkweises Leistungsversprechen dar. Dieses sei aber formnichtig, weil die gem. § 518 Abs. 1 Satz 1 BGB vorgeschriebene notarielle Beurkundung fehle.

II.

[9] Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung nicht stand. Nach dem für die rechtliche Prüfung maßgeblichen Sachverhalt kommt in Betracht, dass die Klägerin die Provision (nebst Zinsen) losgelöst von den Voraussetzungen des § 652 BGB beanspruchen kann.

[10] 1. Wegen des im Schuldrecht geltenden Grundsatzes der Vertragsfreiheit kann die Verpflichtung zur Zahlung einer Provision auch unabhängig von dem Vorliegen einer echten Maklerleistung begründet werden (vgl. BGH, Urt. v. 26.9.1990 - IV ZR 226/89, BGHZ 112, 240, 242 = MDR 1991, 132; Urt. v. 5.10.2000 - III ZR 240/99, MDR 2001, 76 = NJW 2000, 3781 f.; v. 6.2.2003 - III ZR 287/02, BGHReport 2003, 420 = MDR 2003, 680 = NJW 2003, 1249, 1250). Die von einer Tätigkeit des Versprechensempfängers als Makler unabhängige Provisionsvereinbarung ist kein selbständiger Vertragstyp; es muss vielmehr jeweils im Einzelfall geprüft werden, welchen rechtlichen Charakter ihr die Parteien beilegen wollten. Es kann sich bei der Provision um einen verschleierten Teil des Kaufpreises handeln; das "selbständige" Provisionsversprechen kann gegeben werden, um die Veräußerungsbereitschaft des an einer Maklerleistung verhinderten Versprechensempfängers zu fördern; die Provision kann Vergütung für gewisse, nicht unter § 652 BGB fallende Dienstleistungen sein; nur wenn es an jeder Gegenleistung fehlt, kann die Provisionszusage als Schenkungsversprechen (§ 518 Abs. 1 BGB) aufgefasst werden (vgl. BGH, Urt. v. 26.9.1990 - IV ZR 226/89, BGHZ 112, 240, 242 = MDR 1991, 132; Urt. v. 5.10.2000 - III ZR 240/99, MDR 2001, 76 = NJW 2000, 3781 f.; v. 6.2.2003 - III ZR 287/02, BGHReport 2003, 420 = MDR 2003, 680 = NJW 2003, 1249, 1250; Urt. v. 15.4.1987 - IVa ZR 53/86, MDR 1987, 912 = NJW-RR 1987, 1075).

[11] 2. Das Berufungsgericht hat den zuletzt genannten, im geschäftlichen Verkehr allerdings von vornherein fern liegenden (vgl. BGH, Urt. v. 5.10.2000 - III ZR 240/99, MDR 2001, 76 = NJW 2000, 3781 f.) Fall eines Schenkungsversprechens angenommen. Es hat dabei den Begriff der - ein Schenkungsversprechen ausschließenden - Gegenleistung zu sehr verengt. "Zuvor geleistete(n) Verkaufsbemühungen" der Klägerin waren nach seiner Auffassung schon deshalb unerheblich, weil sie dafür gem. § 652 Abs. 1 BGB keine Provision habe beanspruchen können.

[12] Dieser Erwägung ist nicht beizupflichten. Nach der vorzitierten Rechtsprechung kann das "selbständige" Provisionsversprechen vielmehr gerade zum Ziel haben, nach § 652 Abs. 1 BGB nicht provisionspflichtige - schon geleistete oder noch zu leistende - Dienste des Maklers zu entgelten. Eine entsprechende Zielrichtung wäre hier auch für das von der Klägerin behauptete Versprechen der Beklagten, sie zahle ihr bei dem Verkauf des Hauses auf jeden Fall eine Maklerprovision, anzunehmen. Die Klägerin hatte nach der Beauftragung durch die Beklagte unstreitig Verkaufsbemühungen entfaltet. Sie hatte ein Exposé gefertigt und das Objekt inseriert. Es liegt nahe, dass die Beklagte solche Dienste entgelten wollte, als sie im Zusammenhang mit dem "Auftauchen" der Kaufinteressentin Schmitt - so die Feststellung des LG - erklärte, die Klägerin erhalte in jedem Fall eine Provision.

[13] III.

Der Senat ist gehindert, selbst zu entscheiden. Denn das Berufungsgericht hat zu der von der Klägerin behaupteten Zusage der Beklagten, die Provision in jedem Fall selbst zahlen zu wollen, Feststellungen nicht getroffen.