LG München II Urteil vom 30.04.2002 - 12 S 7512/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Verfahrensgang

AG Dachau (Urteil vom 27.11.2002; Aktenzeichen 4 C 810/01)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Endurteil des Amtsgerichts Dachau vom 27.11.2002 wird kostenpflichtig als unbegründet zurückgewiesen.

Gründe

(§ 543 Abs. 1 ZPO)

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Die Kammer folgt den Gründen des amtsgerichtlichen Urteils. Das Berufungsvorbringen vermag eine abweichende Entscheidung nicht zu rechtfertigen.

Die Kammer ist mit dem Amtsgericht der Auffassung, daß im vorliegenden Fall ein Anspruch der Beklagten gegen den Kläger aus culpa in contrahendo besteht. Eine vorvertragliche Pflichtverletzung des Klägers ist darin zu sehen, daß er die Beklagten nicht auf die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hingewiesen hat. Der Kläger wußte aus der Abrechnung des Jahres 1996, daß die fixen Nebenkosten die vereinbarten Nebenkosten pro Jahr bereits um ca. 1.000,– DM überschreiten. Insoweit wird auf die amtsgerichtlichen Darlegungen zu den einzelnen Nebenkosten Bezug genommen. Im vorliegenden Fall haben die Nebenkostenvorauszahlungen, die der Vermieter in den Vertrag hat einsetzen lassen, die tatsächlich anteilig auf die Beklagten zukommenden Kosten um ca. 100 % unterschritten. In diesem Fall ist der Kläger aufgrund Verschuldens bei Vertragsschluß den Beklagten zum Schadensersatz verpflichtet. Der Schadensersatzanspruch geht, wie das Amtsgericht zu Recht dargelegt und errechnet hat, dahin, daß der Kläger die Differenz zwischen den tatsächlich zu erwartenden Betriebskosten in Höhe von 2.192,32 DM und den angesetzten Vorauszahlungen in Höhe von 1.260,– DM für die Jahre 1998 und 1999 nicht verlangen kann, weil insoweit die Aufrechnung mit dem Schadensersatzanspruch durchgreift (vgl. dazu AG Leverkusen, WUM 1990, 63; AG Rendsburg, WUM 1990, 63; LG Berlin, ZMR 1999, 637; AG Hamburg, ZMR 2001, 628).

Der Rechtsentscheid des OLG Stuttgart (NJW 1982, 2506) steht nicht in Widerspruch zu der vorliegend vertretenen Ansicht. Nach dem Rechtsentscheid stellt die Vereinbarung von Vorauszahlungen für einen Mieter keinen Vertrauenstatbestand dahingehend dar, daß die Vorauszahlungen in etwa die anfallenden Nebenkosten abdecken. Das OLG Stuttgart beschränkt diese Aussage nur auf Fälle, in denen keine Besonderheiten vorliegen, ohne diese zu benennen. Die Besonderheit im vorliegenden Fall liegt jedoch darin, daß dem Vermieter bei Abschluß des Mietvertrags bekannt war, daß die Vorauszahlungen auch nicht annähernd kostendeckend sind.

Der Schaden, der den Beklagten aufgrund der unterbliebenen Aufklärung über die zu erwartenden Nebenkosten entstanden ist, ist, wie vom Amtsgericht zu Recht dargelegt, vorliegend identisch mit dem geforderten Nachzahlungsbetrag. Die Beklagten haben unwidersprochen vorgetragen, daß sie bei zutreffender Aufklärung von dem Abschluß des Mietvertrags abgesehen hätten. Die Kammer hält es für überspitzt, daß die Beklagten hinsichtlich des Schadens hätten substantiiert vortragen müssen, ob und welche billigere Alternative sie bei Abschluß des Mietvertrags gehabt hätten (vgl. dazu LG Berlin, ZMR 1999, 637).

Soweit die Beklagten in zweiter Instanz dafür Sachverständigenbeweis angeboten haben, daß die Bruttomiete für die streitgegenständliche Wohnung von 75 qm unter Berücksichtigung einer Betriebskostenvorauszahlung von mindestens 400,– DM, d.h. insgesamt 1.600,– bis 1.650,– DM, in Karlsfeld ortsüblich war zum Zeitpunkt der Anmietung durch die Beklagten und daß den Beklagten kein Schaden entstanden ist, mußte das Gericht diesem Beweisangebot nicht nachgehen; denn es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, daß die Beklagten in jedem Fall nur in Karlsfeld eine Wohnung hätten anmieten wollen. Die Beklagten sind unstreitig inzwischen ausgezogen und wohnen nunmehr in München. Bereits daraus ergibt sich, daß die Beklagten nicht auf Karlsfeld als Wohnort festgelegt waren.

Aus den genannten Gründen war die Berufung mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.

Fundstellen

Haufe-Index 1113645

ZMR 2002, 760