Verfahrensgang
LG Trier (Urteil vom 08.04.2003; Aktenzeichen 11 O 239/02) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 11. Zivilkammer des LG Trier - Einzelrichter - vom 8.4.2003 abgeändert.
Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuld-ner verpflichtet sind, der Klägerin sämtliche Schäden zu ersetzen, die ihr aufgrund des durch notarielle Urkunde des Notars M K (UR-Nr.) mit Datum vom 3.4.1997 mit Frau C F geschlossenen Kaufvertrages über das im Grundbuch von H., Bl., eingetragene Grundstück, L M 9, samt aufstehendem Gebäude entstanden sind und in Zukunft entstehen werden.
Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung wegen der Kosten durch Hinterlegung oder Sicherheitsleistung gem. § 108 ZPO i.H.v. 105 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags entsprechende Sicherheit leistet.
Gründe
A. Die Klägerin nimmt die beklagten Rechtsanwälte auf Schadensersatz in Anspruch, weil der Beklagte zu 1), damals in Sozietät mit den Beklagten zu 2) und 3), sie im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Hausanwesens nicht ordnungsgemäß beraten habe.
Anfang 1997 stand die Klägerin in Vertragsverhandlungen mit Frau C F über den Kauf eines mit einem Wohn- und Gewerbegebäude bebauten Grundstücks in H. In diesem Zusammenhang wurde den Beklagten ein Beratungsauftrag erteilt; Einzelheiten zum Umfang des Auftrags sind streitig. Das Erdgeschoss war damals an eine Firma zum Betrieb von zwei Spielhallen vermietet. § 2 Nr. 1 des Mietvertrags enthält folgende Regelung:
"Das Mietverhältnis endet am 30.4.1998. Der Mieter hat das Recht, 2×5 Jahre zu optieren. Es verlängert sich jeweils um 5 Jahre, wenn eine der Parteien nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht, der Mieter hat allerdings das all gemeine Optionsrecht."
Durch notariellen Vertrag vom 3.4.1997 (Bl. 30 f. GA) erwarb die Klägerin das Grundstück. In Ziff. 4. des Vertrages ist festgehalten:
"Mietverhältnisse sind bekannt.
Der derzeitige Mieter hat aufgrund des Mietvertrages vom 25.3.1988 nach § 2 erklärt, dass er das Mietverhältnis aufgrund einer Option um 5 Jahre verlängern wolle. Die Vermieterin und nunmehrige Verkäuferin hat entsprechend der gleichfalls in § 2 des Mietvertrages enthaltenen Regelung fristgemäß einer solchen Verlängerung widersprochen, so dass das derzeitige Mietverhältnis am 30.4.1998 endet."
Die Mieter kamen einem entsprechenden Räumungsbegehren, das die Voreigentümerin stellte, nicht nach, sondern klagten erfolgreich auf Feststellung, dass das Mietverhältnis in Bezug auf die zwei Spielhallen nicht aufgrund eines Widerspruchs geendet habe, sondern aufgrund der Ausübung des Optionsrechtes über den 30.4.1998 hinaus fortbestehe und sich um 5 Jahre bis zum 30.4.2003 verlängere (5 0 97/97 LG Trier; 9 U 1535/97 OLG Koblenz). Das Berufungsverfahren gegen das stattgebende Urteil erster Instanz wurde - ohne Erfolg - von der Klägerin als Streithelferin der Voreigentümerin, vertreten durch die Rechtsanwälte N und B. in K, geführt. Die Mieterin hat die Option auf die Verlängerung des Mietvertrages erneut ausgeübt; das Mietverhält-nis besteht bis zum 30.4.2008 fort.
Die Klägerin beruft sich auf einen noch in der Entwicklung begriffenen Schaden; aufgrund fehlerhafter Beratung der Beklagten und dem darauf aufbauenden Kaufvertrag könne sie die Finanzierung des gekauften Anwesens nur mit Mehraufwand aufrechterhalten; die Finanzierung sei auf die beabsichtigte Vermietung der Spielhallen an ihren Ehemann zu einem erzielbaren, höheren als derzeit gezahlten Mietzins gestützt gewesen, was nunmehr wegen der ihr fehlerhaft nicht erläuterten Weiterexistenz der Mietverträge nicht möglich sei.
Die Parteien streiten darüber, inwieweit die Beklagten in die Beratung bei Abschluss des Kaufvertrags mit der Voreigentümerin eingebunden waren, welche Erklärungen dabei abgegeben wurden, und ob die Beklagten wegen unzureichender Beratung in Zusammenhang mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages einzustehen haben. Des Weiteren ist im Streit, ob die von den Beklagten erhobene Verjährungseinrede unter Berücksichtigung der dreijährigen Frist gem. § 51b BRAO greift, oder ob gegenüber einer etwaigen Verjährung des primären Ersatzanspruchs im Hinblick auf eine fortdauernde oder aber erneute Mandatierung der Beklagten in Zusammenhang mit dem von den Mietern geführten-Rechtsstreit ein sekundärer Ersatzanspruch zum Tragen kommt, und ob der Klägerin ein Schaden entstanden ist.
Die Klägerin hat beantragt, festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihr sämtliche Schäden zu ersetzen, die ihr aufgrund des durch notarielle Urkunde des Notars M K (UR.-Nr.) vom 3.4.1997 mit Frau C F geschlossenen Kaufvertrages über das im Grundbuch von H Bl. eingetragene Grundstück, L M 9, samt aufstehendem Gebäude entstanden sind und in Zukunft entstehen werden.
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