Leitsatz (amtlich)
Der Zwangsverwalter eines Wohnungs- oder Teileigentums ist verpflichtet, als Ausgabe der Verwaltung die sog. Abrechnungsspitze der während seiner Verwaltung von den Wohnungseigentümern beschlossenen Jahreseinzelabrechnung vorab zu bezahlen; es kommt nicht darauf an, ob er für den Zeitraum, den die Einzelabrechnung umfasst, schon als Zwangsverwalter bestellt war (Anschluss an BayObLG, FGPrax 1999, 138 = BayObLGZ 1999, 99).
Normenkette
WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2-3; ZVG §§ 152, 155
Verfahrensgang
LG Regensburg (Beschluss vom 16.08.2006; Aktenzeichen 7 T 105/06 (2)) |
AG Cham (Aktenzeichen 9 UR II 20/05) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des LG Regensburg vom 16.8.2006 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass für das jeweilige Wohnungs- und Teileigentum folgende Beträge nebst der festgesetzten Zinsen zu bezahlen sind:
Für die im Beschluss unter I.1a) aufgeführte Einheit (Nr. 181): 13.402,95 EUR
Für die im Beschluss unter I.1b) aufgeführte Einheit (Nr. 185): 2.147,72 EUR
Für die im Beschluss unter I.1c) aufgeführte Einheit (Nr. 190): 4.542,77 EUR
Für die im Beschluss unter I.1d) aufgeführte Einheit (Nr. 192): 8.800,94 EUR.
II. Die Entscheidung des LG Regensburg vom 16.8.2006 wird im Punkt II. (Gerichtskosten) aufgehoben. Der Antragsgegner trägt 5/6 der Gerichtskosten aller Instanzen, die Antragsteller tragen samtverbindlich 1/6 der Gerichtskosten aller Instanzen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 34.557 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Antragstellerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Eigentumsanlage ein Hotel betrieben wird. Der Antragsgegner ist der Zwangsverwalter von vier Sondereigentumseinheiten, nämlich der Einheit Nr. 181 (Restaurant), 185 (Pianobar), 190 (Konferenzraum) und 192 (Sauna/Fitnessraum). Eigentümerin dieser Einheiten ist die Firma R-GbR, über deren Vermögen mit Beschluss des AG vom 1.7.2002 das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Mit Beschluss des AG vom 10.12.2004 wurde die Zwangsverwaltung der vier oben genannten Einheiten angeordnet und der Antragsgegner zum Zwangsverwalter bestellt.
Jedenfalls in den Jahren 2003, 2004 und 2005 wurden in allen Abrechnungen und Wirtschaftsplänen der Eigentümergemeinschaft die vier Sondereigentumseinheiten der R-GbR als Einheit behandelt; auch die Überweisungen von Seiten der R-GbR oder deren Vertreter erfolgten einheitlich ohne Zuordnung zu einem bestimmten Objekt.
In der Eigentümerversammlung vom 28.5.2005 wurde die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2004 beschlossen. Der Beschluss wurde nicht angefochten und ist somit bestandskräftig. Für die vom Antragsgegner verwalteten Einheiten ergibt die Abrechnung 2004 Kosten i.H.v. insgesamt 96.297,07 EUR zzgl. von vor dem 10.12.2004 entstandenen Sonderkosten i.H.v. 679,35 EUR, insgesamt somit Kosten von 96.976,42 EUR. Gemäß dem Wirtschaftsplan 2003 waren von Januar bis einschließlich Juli 2004 monatliche Hausgeldzahlungen i.H.v. 7 × 2.860 EUR = 20.020 EUR an die Verwalterin zu bezahlen. Gemäß dem vor dem 10.12.2004 beschlossenen Wirtschaftsplan 2004 waren von August bis einschließlich Dezember 2004 monatliche Hausgeldzahlungen i.H.v. 5 × 2.885 EUR = 14.425 EUR zu bezahlen. Auf die somit für das Wirtschaftsjahr 2004 zu bezahlenden monatlichen Hausgelder i.H.v. 34.445 EUR wurden insgesamt 28.782,17 EUR bezahlt. Der Rest i.H.v. 5.662,83 EUR war zunächst offen.
Der Antragsgegner hat das zwangsverwaltete Sondereigentum vermietet. Die Mietzahlungen des Jahres 2005 i.H.v. 33.637,05 EUR flossen der Antragstellerin zu.
Die Antragstellerin trägt vor, dass der Zwangsverwalter gem. § 152 Abs. 1 ZVG verpflichtet sei, sämtliche während der Dauer der Zwangsverwaltung für das Sondereigentum fällig werdenden Wohngeldforderungen zu erfüllen. Diese seien als Ausgaben der Verwaltung gem. § 155 Abs. 1 ZVG aus den eingezogenen Beträgen vorweg zu bestreiten. Die Verpflichtung umfasse auch die Nachzahlungen aus der von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Jahresabrechnung, da diese nach Anordnung der Zwangsverwaltung beschlossen worden sei. Der Zwangsverwalter schulde dabei die Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung, nicht jedoch die vor seiner Bestellung fällig gewordenen und noch offenen Hausgeldzahlungen.
Die Antragstellerin berechnet ihre Forderung i.H.v. insgesamt 34.557,21 EUR (für alle vier Einheiten) wie folgt:
Auf den Gesamtbetrag der Jahresabrechnung 2004 i.H.v. 96.976,42 EUR (96.297,07 EUR +679,35 EUR) seien die vor Anordnung der Zwangsverwaltung fällig gewordenen Hausgeldzahlungen für das gesamte Jahr 2004 i.H.v. 34.445 EUR anzurechnen, so dass zunächst ein Betrag i.H.v. 62.531,43 EUR verbleibe, für den der Antragsgegner grundsätzlich hafte. Von den der Antragstellerin zugeflossenen Mietzahlungen i.H.v. 33.637,05 EUR seien die noch offenen Hausgeldzahlungen 2004 i.H.v. 5.662,83 EUR abzuziehen, so dass ein Betrag i.H.v. 27.974,22 EUR verbleibe, der von der Schuld des An...
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