Im März haben Bundestag und Bundesrat das Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips für Maklerleistungen verabschiedet. Die neuen Vorschriften gelten ab 1.6.2015.
Ziel der Mietpreisbremse ist es, stark steigenden Mieten von Bestandswohnungen entgegenzuwirken, indem die zulässige Miethöhe beim Abschluss neuer Mietverträge begrenzt wird. Bisher sind – von den Vorschriften zum Mietwucher abgesehen – nur Mieter in bestehenden Mietverhältnissen durch die Kappungsgrenze vor einem Anstieg der Mieten über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus geschützt.
Da die Preissituation auf dem Wohnungsmarkt regional sehr unterschiedlich ist, wird die Mietpreisbremse nicht flächendeckend gelten, sondern nur in Regionen, in denen Wohnraum knapp ist. Die Entscheidung über den Geltungsbereich treffen die Bundesländer in eigener Verantwortung.
Kernpunkt der Mietpreisbremse
Zentraler Punkt der Mietpreisbremse ist, dass die zulässige Miethöhe in den erfassten Gebieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen gesetzlich begrenzt wird. Die Miete darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Beispiel
Ortsübliche Vergleichsmiete 600 Euro
Zulässige Miethöhe bei Neuvermietung: 660 Euro, selbst wenn am Markt eine Miete von 800 Euro durchsetzbar wäre.
Somit gewinnt das Institut der ortsüblichen Vergleichsmiete, die bislang hauptsächlich bei Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen zu beachten war, wesentlich an Bedeutung. Die Erstellung von Mietspiegeln dürfte damit in Zukunft größere rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung erlangen.
Vorige Miete muss nicht unterschritten werden
Zweck der neuen Vorschriften ist, unangemessene Preissprünge bei der Wiedervermietung zu unterbinden, nicht aber bereits vereinbarte Mieten abzusenken. Aus diesem Grund kann ein Vermieter eine im vorherigen Mietverhältnis vereinbarte Miete auch im neuen Mietverhältnis verlangen.
Beispiel
Ortsübliche Vergleichsmiete 600 Euro
Bisher vereinbarte Miete 700 Euro
Unter Geltung der Mietpreisbremse dürfte der Vermieter bei einem neu abgeschlossenen Mietvertrag nur 660 Euro verlangen. Weil der Vermieter die bisher vereinbarte Miete aber nicht unterschreiten muss, darf er auch im neuen Mietvertrag mit dem Mieter 700 Euro Miete vereinbaren.
Um Manipulationen vorzubeugen, bleiben Mieterhöhungen, die der Vermieter mit dem vorigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Vertragsende vereinbart hat, außer Betracht. Hätte sich also der Vermieter im Beispielsfall weniger als zwölf Monate vor Beendigung des Mietvertrages mit dem Mieter auf eine Mieterhöhung auf 800 Euro verständigt, dürfte er bei der Wiedervermietung gleichwohl nur 700 Euro verlangen.
