Dienstwohnungen im eigentlichen Sinne sind Wohnungen oder einzelne Wohnräume, die Beamten oder Beschäftigten als Inhaber bestimmter Dienstposten unter ausdrücklicher Bezeichnung als Dienstwohnung ohne Abschluss eines Mietvertrags aus dienstlichen Gründen ausdrücklich zugewiesen worden sind, vgl. die Definition in § 2 Abs. 1 der "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Bundesdienstwohnungen" (Dienstwohnungsvorschriften – DWV). Eine Dienstwohnung wird vom Arbeitgeber nicht an den Beschäftigten "vermietet", sondern "überlassen". Dabei wird im Gegensatz zur Werkmietwohnung zwischen den Parteien kein gesonderter Mietvertrag geschlossen, sondern die Überlassung der Dienstwohnung ist unmittelbarer Bestandteil des Arbeitsvertrags und regelmäßig Teil des Entgelts des Beschäftigten durch den Arbeitgeber.[1] Es liegt ein einheitlicher gemischter Vertrag vor, der Bestandteile des Arbeits- und des Mietrechts enthält, bei dem aber das Arbeitsverhältnis vorherrscht.
2.1 Dienstwohnungsvorschriften
Für den Bereich des Bundes ist neben der "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Bundesdienstwohnungen" vom 16.2.1970 in der Neufassung des Jahres 1989 (Dienstwohnungsvorschriften – DWV[1]) auch die "Allgemeine Verwaltungsvorschrift über die Bundesdienstwohnungen im Ausland" (Dienstwohnungsvorschriften Ausland – DWVA[2]) zu beachten.
Als Anlage zu den DWV in der Neufassung des Jahres 1989[3] sind die Muster eines Wohnungsblatts, der Protokolle der Wohnungsübergabeverhandlung und der Wohnungsrücknahmeverhandlung sowie eines Antrags auf Übernahme der Schönheitsreparaturen enthalten. Die DWV in der Fassung vom 16.2.1970 enthalten das Muster einer Hausordnung.[4]
Die Bundesländer haben in aller Regel eigene Regelungen über Dienstwohnungen erlassen.[5] Zum Teil gelten diese landesrechtlichen Vorschriften auch für die Beschäftigten. Fehlen derartige Regelungen, gelten die Reichsbestimmungen über Dienstwohnungen[6] (für Beamte) und Werkdienstwohnungen[7] (für Beschäftigte) aus dem Jahr 1937 fort (vgl. die Paragrafenangabe in § 38 DWV).
Im Bereich der Vereinigung der kommunalen Arbeitgeberverbände (VKA) galten vor Einführung des TVöD in der Regel die Vorschriften des jeweiligen Bundeslands. Zum Teil wurde durch Erlass geregelt, dass die Dienstwohnungsvorschriften für die Kommunalbediensteten und den Bereich der öffentlich-rechtlichen Sparkassen entsprechend anzuwenden waren. Dabei ging es oftmals nicht um eine zwangsweise Zuweisung einer Wohnung, sondern die Vergabe einer Dienstwohnung beinhaltete eine versteckte Subventionierung zugunsten der Beschäftigten.
Der jeweilige Arbeitgeber kann aber auch die Zuweisung von Dienstwohnung und die Höhe der Dienstwohnungsvergütung in eigener Verantwortung regeln oder bestehende Regelungen ganz oder teilweise übernehmen, dann ist die Anwendung der Dienstwohnungsvorschriften arbeitsvertraglich zu vereinbaren.[8] In einer solchen arbeitsvertraglichen Vereinbarung sollte auch die Verpflichtung zum Einzug und dauerhaften Bezug der Dienstwohnung enthalten sein. Ggf. kann es sich anbieten, auch etwaige Widerrufsgründe bezüglich der Verpflichtung zum Bezug der Dienstwohnung vertraglich zu vereinbaren.
Die mietrechtlichen Vorschriften des BGB werden durch die Dienstwohnungsvorschriften verdrängt, lediglich bei der Beendigung eines (Werk-)Dienstwohnungsverhältnisses findet § 576b BGB Anwendung. In Ergänzung zu den arbeitsvertraglich getroffenen Nutzungsregelungen oder in Ermangelung solcher können aber auch im bestehenden Arbeitsverhältnis die gesetzlichen Mietvorschriften entsprechend im Rahmen des billigen Ermessens (§ 315 BGB) herangezogen werden, soweit die spezielleren arbeitsrechtlichen Regelungen nicht abschließend sind und ihrem Sinn nach mit einer ergänzenden Anwendung im Einklang stehen.[9] Ebenso kann das Mietrecht Maßstab für eine Inhaltskontrolle der vertraglichen Nutzungsregelungen sein.
In den nachfolgenden Erläuterungen wird bezüglich der Dienstwohnung von der Anwendung der Dienstwohnungsvorschriften des Bundes ausgegangen.
2.2 Dienstwohnungsverhältnisse ab dem 1.10.2005
Eine tarifliche Norm, die für Beschäftigte die Vereinbarung eines Dienstwohnungsverhältnisses vorsieht, ist im TVöD nicht enthalten. Lediglich für Dienstwohnungen, die bereits zum Überleitungsstichtag in den TVöD bereits vergeben waren, gibt es Übergangsregelungen (siehe Punkt 1). Dienstwohnungsverhältnisse, die ab dem 1.10.2005 geschlossen wurden/werden, bedürfen einer arbeitsvertraglichen Bezugnahme auf die Dienstwohnungsvorschriften, wenn eine Dienstwohnung (in der Form einer We...
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