Dienstwohnung / 2.8 Mietminderung/Schadensersatz

Eine Mietminderung ist auch bei Dienstwohnungen möglich, da die Dienstwohnungsvergütung in Höhe des ortsüblichen Mietwerts festzusetzen ist und durch den Mangel die übliche Miete geringer ist.

Der Dienstwohnungsinhaber kann bei Mängeln der Dienstwohnung entsprechend den Vorschriften des BGB Minderung der Dienstwohnungsvergütung verlangen. Er ist insofern nicht schlechter gestellt als ein Mieter im Rahmen eines privatrechtlichen Mietverhältnisses. Die Minderung der Dienstwohnungsvergütung soll eine durch einen Sachmangel hervorgerufene Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Wohnung und damit des Wohnwerts ausgleichen. Eine Minderung kommt daher nicht in Betracht, wenn die Dienstwohnungsvergütung geringer als der Mietwert festgesetzt wurde und die Differenz dieser Beträge größer ist als der nach dem Mietrecht errechnete Minderwert der Wohnung unter Berücksichtigung des Mangels.^[1]

Eine unangemessene Benachteiligung des Dienstwohnungsinhabers wäre ein vertraglicher Ausschluss jeglicher Mietminderung etwa im Zusammenhang mit erheblichen Baumaßnahmen. In diesem Fall kann auf die Mietvorschriften des BGB zurückgegriffen werden, sodass ein Anspruch auf Mietminderung bestehen kann.^[2]

Bei Mängeln der Dienstwohnung sind die Beschäftigten grundsätzlich nicht zur fristlosen Kündigung des Arbeitsvertrags berechtigt. Bei unzumutbaren Wohnverhältnissen kann jedoch eine fristlose Kündigung ausnahmsweise in Betracht gezogen werden, wenn die Arbeitsleistung und der Bezug der Wohnung in einem untrennbaren Zusammenhang stehen.^[3] Vor dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung aufgrund von Mängeln der Dienstwohnung ist grundsätzlich eine Abmahnung durch die Beschäftigten gegenüber dem Arbeitgeber erforderlich.^[4]

Der Dienstherr/Arbeitgeber haftet für Schäden an Sachen des Dienstwohnungsinhabers, die infolge von Mängeln der Dienstwohnung entstehen. Sofern Sachen anderer Wohnungsinhaber beschädigt werden, kann der Wohnungsinhaber einem Schadensersatzanspruch im Rahmen der Schadensliquidation im Drittinteresse (Drittschadensliquidation) geltend machen.^[5]

Der Dienstwohnungsinhaber haftet nach § 19 Abs. 3 DWV bei Nichtanzeige erkennbarer Schäden der Dienstwohnung für Schäden, die dem Arbeitgeber entstehen. Kommt es durch einen dem Arbeitgeber nicht angezeigten Schaden der Dienstwohnung dann zu Schäden an Sachen des Dienstwohnungsinhabers, besteht regelmäßig kein Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Überlasser der Dienstwohnung.

Die Rechte und Pflichten (also auch die Ansprüche auf Mietminderung bzw. Schadensersatz), die sich aus dem Dienst- oder Werkdienstwohnungsverhältnis ergeben, sind arbeitsvertragliche Regelungen, so dass die Ausschlussfrist (§ 37 TVöD) auch für diese Ansprüche gilt. Das Minderungsverlangen muss innerhalb der Ausschlussfrist für jeden Monat geltend gemacht werden.^[43a]

[1] VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 25.06.1987 – 4 S 1724/85.

[2] LAG München, Urt. v. 11.04.2006 – 6 Sa 1195/04.

[3] LAG Düsseldorf, Urt. v. 24.03.1964 – 8 Sa 53/64.

[4] BAG, Urt. v. 19.06.1967 – 2 AZR 287/66.

[5] VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 25.06.1987 – 4 S 1724/85.

[43a] BAG, Urt. v. 18.09.2007 – 9 AZR 822/06; jurisPR-ArbR 25/2008 mit Anmerkung von Antje Ebeling.