Dienstwohnung / 3.2 Anwendung mietrechtlicher Vorschriften

3.2.1 Vertragsschluss

Der Inhalt und der Abschluss eines Werkmietvertrags richtet sich nach den mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535ff. BGB. Damit ist insbesondere die Höhe der Miete vertraglich zu vereinbaren und der Vermieter haftet für Mängel der vermieteten Wohnung. Während des Bestands des Werkmietwohnungsverhältnisses finden die mietrechtlichen Vorschriften uneingeschränkt Anwendung.

3.2.2 Hausordnung

Auch bei einer Werkmietwohnung kann eine Hausordnung vereinbart werden, siehe hierzu Punkt 2.9.

3.2.3 Teilzeitbeschäftigte

Eine Werkmietwohnung kann auch an Teilzeitbeschäftigte vergeben werden, die ev. nur nebenberuflich tätig sind. Zur Vermeidung der Umgehung von Kündigungsschutzvorschriften darf die Tätigkeit nicht offensichtlich von völlig untergeordneter Bedeutung für den Abschluss des Mietvertrags sein. Ein monatliches Entgelt i. H. v. 135 EUR ist im Vergleich zu der bei Mietvertragsbeginn geschuldeten Kaltmiete i. H. v. 350 EUR nicht offensichtlich geringfügig und von untergeordneter Bedeutung.^[1] Eine geringfügige Tätigkeit als Hausmeister kann für das Vorliegen einer Werkmietwohnung ausreichen, allerdings reichen gelegentliche Mithilfen, die allein auf dem Mietvertrag beruhen und als Teil des Entgelts für die Raumüberlassung zu sehen sind, nicht aus, da es in diesem Fall an einem selbstständigen Dienstverhältnis fehlt.^[2]

Arbeitgeber und Beschäftigte können gemäß § 107 Abs. 2 GewO Sachbezüge (hier Miete) als Teil des Arbeitsentgelts vereinbaren, wenn dies dem Interesse des Beschäftigten oder der Eigenart des Arbeitsverhältnisses entspricht. Allerdings darf der Wert der vereinbarten Sachbezüge die Höhe des pfändbaren Teils des Arbeitsentgelts nicht übersteigen, so dass dem Beschäftigten mindestens das Entgelt in Höhe des unpfändbaren Betrags verbleiben muss. Anderenfalls bleibt der Anspruch auf Leistung des Arbeitsentgelts erhalten. Dies soll unter Berücksichtigung des Schutzzwecks keine Anwendung finden, wenn es sich bei der Tätigkeit um eine Nebentätigkeit handelt, die üblicherweise neben einer entgeltlichen Haupttätigkeit ausgeübt wird.^[3]

[1] LG Köln, Urteil v. 27.3.1996, 10 S 431/95.

[2] Emmerich-Sonnenschein, Miete – Handkommentar, 9. Aufl. 2007, § 576b Rz. 2; ArbG Regensburg, Urteil v. 22.3.1989, 5 C 4177/88.

[3] LAG München, Urteil v. 30.11.2005, 7 Sa 569/05.

3.2.4 Mieterhöhung

Einseitige Mieterhöhungen des Vermieters sind unzulässig, es gelten die §§ 557ff. BGB. Der Vermieter kann aber die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Miete unter den Voraussetzungen der §§ 558ff. BGB verlangen, wenn eine Mieterhöhung nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Damit kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden, allerdings darf die Mietsteigerung innerhalb von 3 Jahren gemäß § 558 Abs. 3 BGB maximal 20 % betragen. Verweigert der Mieter seine Zustimmung, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen.

Will der Vermieter die Miete erhöhen, so sind die Entscheidungen, ab wann und in welcher Höhe, genereller Natur und unterliegen der Mitbestimmung des Personalrates.^[1]

[1] VG Frankfurt, Beschluss v. 14.6.2010, 23 K 535/10.F.PV (zum PersVG Hessen).