Dienstwohnung / 7 Umwandlung/Vertragsänderung

Die Möglichkeit einer Umwandlung einer ehemaligen Dienstwohnung in eine Werkdienstwohnung oder eine funktionsgebundene Werkmietwohnung wird von vielen Verwaltungen zur Zeit intensiv geprüft. Problematisch ist auch die Umwandlung einer normalen Mietwohnung in eine Werkmietwohnung.

7.1 Umwandlung einer Dienstwohnung

Bei (ehemaligen) Dienstwohnungen stellt sich seit dem 1.10.2005 bzw. 1.11.2006 die Frage, in welcher Rechtsform diese fortgeführt werden können. Es ergeben sich hierfür folgende Alternativen:

• Es könnte daran gedacht werden, die Dienstwohnungsvorschriften weiterhin anzuwenden. Von dieser Möglichkeit ist oftmals unmittelbar nach Einführung des TVöD Gebrauch gemacht worden, allerdings kann dies i. d. R. nur eine (mehrjährige) Übergangsregelung darstellen. Dies wäre quasi eine Umwandlung einer Dienstwohnung in eine Werkdienstwohnung unter Anwendung der Dienstwohnungsvorschriften.
• Wenn in einem Bundesland die Dienstwohnungsvorschriften aufgehoben wurden (z. B. Schleswig-Holstein), könnte weiterhin auf die außer Kraft getretenen Dienstwohnungsvorschriften zurückgegriffen werden. Der Nachteil wäre, dass diese statisch fortgelten, d. h. eine Erhöhung der Dienstwohnungsvergütung findet nicht mehr statt.
• Daneben bestünde die Möglichkeit, sich eigene Dienstwohnungsvorschriften zu schaffen, damit wäre u. a. das Problem der statischen Fortgeltung der höchsten Dienstwohnungsvergütung behoben. Diese eigenen Dienstwohnungsvorschriften müssten dann arbeitsvertraglich vereinbart werden.
• Interessant wäre die Alternative, einvernehmlich zu vereinbaren, die Dienstwohnungsvorschriften des Bundes anzuwenden. Mit Beschäftigten könnte man die Umwandlung der Dienstwohnung in eine Werkdienstwohnung unter Anwendung der Dienstwohnungsvorschriften des Bundes einvernehmlich vereinbaren.
• Sinnvoll ist es, die ehemaligen Dienstwohnungen in funktionsgebundene Werkmietwohnungen einvernehmlich umzuwandeln.

Bei der Überlegung, ehemalige Dienstwohnungen in Werkmietwohnungen umzuwandeln, sollte auch bedacht werden, dass die Dienstwohnungsvergütung durchschnittlich 25 % un­terhalb der ortsüblichen Miete liegt und oftmals vom Wohnungsinhaber nicht die vollen Betriebskosten entrichtet werden.^[1] Diese Diskrepanz würde sich noch weiter vergrößern, wenn auf ausgelaufene Dienstwohnungsregelungen zurückgegriffen würde, da die festgesetzte Dienstwohnungsvergütung nicht weiter steigt. Aus haushaltsrechtlichen Gründen bietet sich somit die Umwandlung in eine funktionsgebundene Werkmietwohnung an.

Die einvernehmliche Umwandlung einer Dienstwohnung in eine Werkmietwohnung ist jederzeit möglich. Die Umwandlung unterliegt nicht der Mitbestimmung nach § 72 LPVG NW.^[2]

Soll nach der Beendigung des gemischten Vertrages (Hauswartdienstvertrag mit Überlassung einer Dienstwohnung) ein normales Mietverhältnis fortgesetzt werden, kann der Vermieter und Dienstberechtigte im Einzelfall ein Leistungsbestimmungsrecht hinsichtlich der Miethöhe nach §§ 315, 316 BGB haben. Dies setzt voraus, dass die Leistung, nämlich die Wohnungsüberlassung nach Art und Umfang bestimmt ist, aber die Gegenleistung, also die Miete nur der Art, aber nicht der Höhe nach. Ergibt sich aber aus dem Vertrag die Höhe der Miete (evtl. mit Zahlung eines Vorschusses für die Heizkosten bzw. Heiz- und Warmwasser sowie die kalten Betriebskosten), sind diese nunmehr als Miete zu zahlen. Zudem kommen die allgemeinen Regelungen zu Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB zur Anwendung.^[3]

Mit Abschluss eines Mietvertrags für eine Mietwohnung oder Werkmietwohnung werden die mietrechtlichen Vorschriften des BGB unmittelbar anwendbar. Der Vertragsschluss kann auch durch konkludentes Verhalten erfolgen, entscheidend ist der übereinstimmende Parteiwille, auf das Rechtsverhältnis nunmehr die mietrechtlichen Bestimmungen anzuwenden.

Um eine interessengerechte einvernehmliche Umwandlung einer Dienstwohnung in eine Werkmietwohnung zu erreichen, könnte die Umstellung auf das Mietrecht zwischen den Parteien vereinbart werden und zugleich für einen bestimmten Zeitraum (z. B. 3 bis 5 Jahre) Mieterhöhungen ausgeschlossen werden. Danach wären Mieterhöhungen gemäß den mietrechtlichen Vorschriften möglich.

Der Erlass des Finanzministeriums des Landes Schleswig-Holstein vom 23.05.2007 – VI 11 – VV 2800 – 246 – "Überführung der Landesdienstwohnungen in funktionsgebundene Werkmietwohnungen (DWV-Umwandlungserlass)"^[4] enthält detaillierte Regelungen zur Umwandlung, die auch für Umwandlungen außerhalb von Schleswig-Holstein von Interesse sind:

“Bezug: Erlass des Finanzministeriums vom 1. Oktober 2003 "Allgemeine Verwaltungsvorschriften über die Landesdienstwohnungen" (Amtsbl. Schl.-H. S. 749), außer Kraft getreten mit Ablauf des 31. Dezember 2006

An alle Dienststellen des Landes

Mit Ablauf der auf den 31. Dezember 2006 lautenden Befristung sind die Dienstwohnungsvorschriften des Landes (DWV) förmlich außer Kraft getreten. Die Landesregierung hat beschlossen, die landeseigenen Dienstwohnungen spätestens bis zum 31. Dezember 2008 in funktionsgebundene Werkmietwohnungen n...