Mitarbeiterwohnungen: Standortvorteil und Steuerersparnis

Mitarbeiterwohnen spielt in Deutschland eine zunehmende Rolle: Neun Prozent der Unternehmen bieten direkte Maßnahmen an, weitere 21 Prozent unterstützen die Beschäftigten indirekt bei der Wohnraumversorgung. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) beleuchtet, wann sich das Modell rechnet. 

Ein Expertenpanel hat außerdem die steuerlichen und wirtschaftlichen Potenziale beleuchtet und Modelle für den Markt vorgestellt.

Arbeitgeber und Wohnungswirtschaft als Team

Bei Fachkräftemangel und angespannten Wohnungsmärkten dürfte die Bedeutung von Mitarbeiterwohnungen den Ökonomen zufolge weiter zunehmen. Gleichzeitig begrenzen hohe Baukosten, eine begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken, unstete Förderbedingungen und die Regulierungsdichte die Handlungsspielräume der Unternehmen und verhindern bislang eine stärkere Ausweitung entsprechender Angebote, so das Fazit.

Arbeitgeber sind demnach – stärker als viele andere Akteure – gerade wegen bestehender Fachkräfteengpässe bereit, auch unter schwierigen Rahmenbedingungen in den Wohnungsneubau zu investieren. Dazu kommt die spezielle Möglichkeit, gegebenenfalls Betriebsgrundstücke zu nutzen und so nicht in Konkurrenz zu anderen Investoren um die wenigen Bauplätze treten zu müssen. Als Beispiele nennt das Institut Klinikareale, Industrieflächen oder leerstehende Bürogebäude.

Ob sich Mitarbeiterwohnen künftig stärker etablieren kann, hängt dem IW zufolge auch maßgeblich davon ab, ob es gelingt, die Zusammenarbeit zwischen Arbeitgebern und Wohnungswirtschaft zu intensivieren und praktikable, flexible Lösungen zu entwickeln. Denkbar sind zum Beispiel Kooperationsmodelle, bei denen mehrere kleinere Arbeitgeber gemeinsam mit einem Wohnungsunternehmen Wohnraum für die Beschäftigten schaffen oder anmieten.

Mitarbeiterwohnen rechnet sich für Unternehmen

Für viele Unternehmen rechnet sich die Investition in Mitarbeiterwohnungen, wie die repräsentative Befragung von 826 Unternehmen im Sommer 2025 im Rahmen des IW-Personalpanels weiter zeigt.

58 Prozent berichten, dass die Rekrutierung von Fachkräften erleichtert wurde, 55 Prozent sehen einen Vorteil für die langfristige Bindung der Arbeitnehmer. Dennoch planen nur vier Prozent der Betriebe, in den kommenden fünf Jahren neue Angebote.

Zwei Drittel der Betriebe nennen ungünstige Rahmenbedingungen für die Anmietung als größtes Hindernis, rund 45 Prozent zögern wegen erwarteter Schwierigkeiten bei der Suche nach geeigneten Kooperationspartnern in der Wohnungswirtschaft. Und knapp 40 Prozent halten den finanziellen und organisatorischen Aufwand für zu hoch.

"Im Wettbewerb um qualifizierte Fachkräfte können Mitarbeiterwohnungen ein entscheidender Standortvorteil sein", sagt IW-Experte Philipp Deschermeier. Dafür bräuchten Unternehmen bessere Informationen und Kommunen müssten den Wohnungsbau auf Betriebsgeländen leichter genehmigen. "Wenn Arbeitgeber, Wohnungswirtschaft und Kommunen enger zusammenarbeiten, profitieren alle: Die Betriebe sichern sich Fachkräfte und der Wohnungsmarkt entspannt sich."

IW-Bericht "Mitarbeiterwohnen in Deutschland – Zwischen steigender Relevanz und fortbestehenden Hürden" (PDF)

Experten: Von Finanzierung bis Steuervorteil

Ein Expertenpanel von Rueckerconsult hat die steuerlichen und wirtschaftlichen Potenziale beleuchtet und Modelle für den Markt vorgestellt.

Eigentumswohnungen mit Servicepaket

Die Situation am Wohnungsmarkt ist für Unternehmen in vielen Städten angespannt. Standortfaktoren werden zum größten Risiko. Die Freiburger Stadtbau begegnet dem Problem mit dem Konzept Corporate Living, das die Geschäftsführer Dr. Magdalena Szablewska und Dr. Matthias Müller erklärten: Die FSB baut Mehrfamilienhäuser und verkauft die Einheiten als Eigentumswohnungen an Unternehmen, die sie an Mitarbeiter vermieten. Zu den schlüsselfertigen Wohnungen bietet die Stadtbau ein Servicepaket, das unter anderem Mietverwaltung und Hausmeisterdienste umfasst.

Mitarbeiterwohnungen finanzieren: Immobilienleasing

Immobilienleasing könnte zur Finanzierung von Mitarbeiterwohnungen eine Alternative zur klassischen Bankenfinanzierung sein, so Klaus Busch, Geschäftsführer der Core Solutions. Die Wohnungen könnten außerhalb der eigenen Bilanz gehalten und so die Eigenkapitalquote und das Rating verbessert werden. Im Fall von Sale-and-lease-back-Strukturen kann Kapital freigesetzt werden, das in Immobilien gebunden ist, und aufgedeckte stille Reserven müssen nicht sofort versteuert werden. Am Ende der Laufzeit kann ein Rückkaufs- oder Ankaufsrecht wahrgenommen werden. Die Wertsteigerungschancen der Immobilien bleiben in der Firma.

Grundsätzlich eignet sich Immobilienleasing ab einem Immobilienwert von zirka zehn Millionen Euro oder für Mittelständler ab einem Jahresumsatz von etwa 100 Millionen Euro. Das Geschäftsmodell sollte eine positive Prognose über die gesamte Leasingdauer haben, die in der Regel bei 20 Jahre liegt. Das Instrument eignet sich laut Busch besonders für Unternehmen ohne eigene Immobilienexpertise.

Steuerlichvorteile nutzen: Beispielrechnung

Ulrich Creydt und Michael Schäfer, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Steuerberatungsgesellschaft, rechneten den Panelteilnehmern vor, wie Firmen Steuervorteile erzielen können, etwa durch Abschreibungsmodelle wie eine degressive AfA von fünf Prozent jährlich und oder eine Sonder-AfA. Auch durch eine Separierung von Wohnimmobilienvermögen in eigene Gesellschaften lassen sich steuerliche Vorteile nutzen. Zahlt der Mitarbeiter mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete, wird die Dienstwohnung steuer- und sozialversicherungsfrei – sofern der Quadratmeterpreis 25 Euro kalt nicht überschreitet. Für Arbeitgeber senkt das die Lohnnebenkosten.

Beispielrechnung: Ein Arbeitgeber überlässt einem Arbeitnehmer ab Januar eine 100 Quadratmeter große Wohnung für 700 Euro zuzüglich 300 Euro Nebenkosten. Der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen beträgt 11,40 Euro pro Quadratmeter, was einen Mietwert von 1.140 Euro ergibt. Der Arbeitnehmer erhält einen tatsächlichen Vorteil in Höhe der Verbilligung, also 440 Euro monatlich beziehungsweise 5.280 Euro jährlich, der frei von Lohnsteuer und Sozialversicherungsabgaben bleibt. Der Arbeitgeber spart die Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung. Im Beispiel sind das bis zu 1.056 Euro pro Jahr.

Geldwerter Vorteil: Freibetrag und Bewertungsabschlag

Grundsätzlich wird eine Mitarbeiterwohnung dem steuer- und beitragspflichtigen Arbeitslohn angerechnet. Seit dem 1.1.2020 gibt es aber einen Freibetrag durch eine Sonderregelung. Wörtlich heißt es in § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG:

"Der Ansatz eines Sachbezugs für eine dem Arbeitnehmer vom Arbeitgeber, auf dessen Veranlassung von einem verbundenen Unternehmen (§ 15 des Aktiengesetzes) oder bei einer juristischen Person des öffentlichen Rechts als Arbeitgeber auf dessen Veranlassung von einem entsprechend verbundenen Unternehmen zu eigenen Wohnzwecken überlassene Wohnung unterbleibt, soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und dieser nicht mehr als 25 Euro je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten im Sinne der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten beträgt."

Der Bewertungsabschlag wurde durch das Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften eingeführt.

Mitarbeiterwohnen: Förderung für Unternehmen

Das Bundesregierung hat für Unternehmen eine Broschüre mit Best-Practice-Beispielen und zu Fördermöglichkeiten herausgegeben.

Broschüre "Wohnen für Mitarbeitende – Ein Beitrag zur Fachkräftebindung und zur Wohnraumversorgung" (Download)

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