Bernd Kuckenburg, Renate Perleberg-Kölbel
aa) Lineare AfA
Rz. 305
Ausgangspunkt für die Berechnung der Gebäudeabschreibung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören die anteiligen Grundstückskosten. Fallen Kosten auf die Einheit von Grundstück und Gebäude, so sind die Kosten aufzuteilen.
Maklerprovisionen, Notargebühren müssen zum Teil dem Gebäude und zum Teil dem Grundstück zugerechnet werden. Wurde im Kaufvertrag der Gebäudewert nicht vom Grundstück getrennt, ist für die Abschreibung eine Aufteilung vorzunehmen. Der Wert des Grundstücks kann dabei an Hand von Bodenrichtwertkarten ermittelt werden. Informationen zu den Bodenrichtwerten geben die Bewertungsstellen des Finanzamts.
Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, existieren selbstständige Gebäudeteile, die auch selbstständig abschreibungsfähig sind. Dabei können unterschiedliche Abschreibungsmethoden zur Anwendungen kommen. In den Einkommensteuerrichtlinien (EStR) werden folgende selbstständige Nutzungen unterschieden: Nutzung zu eigenen Betriebszwecken, Vermietung für fremde Betriebszwecke, Vermietung zu fremden Wohnzwecken und Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.
Rz. 306
Die lineare AfA beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG:
| ▪ |
bei Wirtschaftsgebäuden (Abschreibungsdauer 33 Jahre) 3 % (vor 2001: 4 %) |
| ▪ |
bei allen anderen Gebäuden (Abschreibungsdauer 50 bzw. 40 Jahre)
| a) |
die nach dem 31.12.1924 fertig gestellt worden sind 2 % |
| b) |
die vor dem 1.1.1925 fertig gestellt worden sind 2,5 % Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in den Fällen unter Nr. 1. weniger als 33 Jahre, in den Fällen Nr. 2a weniger als 50 Jahre, in den Fällen Nr. 2b weniger als 40 Jahre, so können anstelle der angegebenen Abschreibungen die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Abschreibungen |
| c) |
Das Jahressteuergesetz 2022 beinhaltet eine zeitlich befristete Sonderabschreibung für den Bau einer neuen Mietwohnung. Die lineare Abschreibung wird ab Januar 2023 von 2 % auf 3 % pro Jahr angehoben. |
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Beispiel
A besitzt eine Halle, die zum Betriebsvermögen gehört. Sie ist am 5.2.2015 errichtet worden und stellt ein Wirtschaftsgebäude dar. Die Herstellungskosten haben 300.000 EUR betragen.
Lösung
A kann jährlich 3 % von 300.000 EUR, mithin 9.000 EUR zur vollen Absetzung abziehen.
Rz. 307
Hinweis
Der Wert von Grund und Boden gehört nicht zur Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA. Dieser unterliegt nicht der Abnutzung.
Beispiel
A hat 2015 ein bebautes Grundstück gekauft. Die Anschaffungskosten betragen 450.000 EUR. Von den Anschaffungskosten entfallen auf das Gebäude, das 1952 fertig gestellt worden ist, 350.000 EUR.
Lösung
Hier kann A jährlich 2 % von 350.000 EUR = 7.000 EUR bis zur vollen Absetzung abziehen.
Das Jahr der Anschaffung ist grundsätzlich unmaßgeblich. Es kommt entscheidend darauf an, wann das Gebäude fertig gestellt worden ist. Dies ist hier das Jahr 1952.
Rz. 308
Bei Anschaffung im Laufe eines Jahres kann die lineare Gebäude-AfA für das erste Jahr nur zeitanteilig vorgenommen werden. Dementsprechend ist auch im Jahr der Veräußerung zu verfahren (R 7.4 Abs. 2 EStR 2012).
Rz. 309
Hinweis
Die lineare Gebäude-AfA richtet sich nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
bb) Degressive AfA
Rz. 310
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Steuerpflichtige auch die degressive AfA in Form fallender Staffelsätze nach § 7 Abs. 5 EStG wählen (sog. staffeldegressive AfA).
Hierbei sind folgende AfA-Staffeln mit verschiedenen Abschreibungssätzen nach dem Herstellungsjahr (siehe in den folgenden Normen!) und der Nutzungsart zu unterscheiden (siehe Beispiel Rdn 313):
Rz. 311
Hinweis
Die Staffelnummern bezeichnen die Jahre, in denen diese Staffeln erstmals anwendbar waren. Eine Anwendung höherer oder niedrigerer Staffelsätze ist bei der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 EStG ausgeschlossen (R 7.4 Abs. 6 EStR 2012). Die degressive AfA ist im Jahr der Fertigstellung bzw. Herstellung oder Anschaffung mit dem vollen Jahresbetrag abzuziehen, wenn das Gebäude zur Erzielung von Einkünften verwendet wird. Anderenfalls ist das Gebäude zeitanteilig abzuschreiben (R 7.4 Abs. 2 S. 1 EStR 2012).
Rz. 312
Ein Gebäude ist fertig gestellt, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und der Baufortschritt einen Bezug der Wohnung zulässt. Noch nicht fertig gestellt ist ein Gebäude z.B. dann, wenn Türen, Böden und der Innenputz noch fehlen.
Rz. 313
Bemessungsgrundlage der AfA sind die Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes
Staffel 04 ist beispielsweise anzuwenden, wenn
| ▪ |
das Gebäude Wohnzwecken dient, |
| ▪ |
der Bauantrag nach dem 31.12.2003 und vor dem 1.1.2006 gestellt worden ist |
und
| ▪ |
die Anschaffung aufgrund eines nach dem 31.12.2003 und vor dem 1.1.2006 abgeschlossenen Kaufvertrags erfolgte. |
Folgende Beträge können unter diesen Voraussetzungen abgezoge...