§ 1 Entstehung und Grundlagen des Wohnungseigentums / II. Einzelfälle

Rz. 42

Abwasserleitung. → Leitungen.

Rz. 43

Anbau. Nachträgliche Anbauten (z.B. Wintergarten, Balkonverglasung, Balkon, Schuppen und andere fest mit dem Gebäude oder Grundstück verbundene Baulichkeiten) stehen auch dann im Gemeinschaftseigentum, wenn sie von einem Miteigentümer allein gebaut und finanziert wurden.^[52] Im Prinzip obliegt die Erhaltungslast deshalb der Gemeinschaft. Dass einzelne Eigentümer der Gemeinschaft auf diese Weise Pflichten aufdrängen können, widerspricht dem Gerechtigkeitsempfinden; dieses Ergebnis lässt sich aber auf verschiedene Weise vermeiden. Entweder verlangt die Gemeinschaft den Rückbau der Baulichkeit oder führt diesen (falls der Rückbauanspruch bereits verjährt ist) auf Gemeinschaftskosten durch. Alternativ wird gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG beschlossen (im Einzelfall oder generell), dass die Erhaltungskosten der betroffene Sondereigentümer allein trägt.

Rz. 44

Aufzug. Er dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch und ist damit zwingend Gemeinschaftseigentum, und zwar auch dann, wenn bei einer Mehrhausanlage nur eines von mehreren Häusern über einen Aufzug verfügt.

Rz. 45

Außenanstrich, Außenfassade, Außenverkleidung inklusive Überdachungen von Balkonen, Loggien, Veranden und Sondernutzungsflächen sind Gemeinschaftseigentum, da die äußere Gestaltung des Gebäudes prägend.

Rz. 46

Balkone. Ein Balkon ist i.d.R. ein wesentlicher Bestandteil (§ 94 BGB) der Wohnung, der er vorgelagert ist, und gehört deshalb trotz fehlender Decke und echter Wände auch ohne ausdrückliche Erwähnung in der Teilungserklärung per se zum räumlichen Bereich der Wohnung und somit zum Sondereigentum.^[53] Seit der WEG-Reform 2020 können Balkone in der Teilungserklärung auch ausdrücklich dem Sondereigentum zugewiesen werden. Die eigentumsrechtliche Einordnung nachträglich angebrachter, "aufgeständerter" Balkone ist streitig; sicher ist nur, dass den Balkonraum nur die Eigentümer der zugehörigen Wohnung nutzen dürfen.^[54] Die "konstruktiven Teile" eines Balkons sind (wie immer) zwingend Gemeinschaftseigentum, konkret also Bodenplatte (Balkondecke), Dachunterspannbahn, Isolierung (Feuchtigkeits-, Wärme- und Trittschalldämmung) und Balkonstützen, ferner die gestaltgebenden Teile (Außenanstrich, Geländer, Balkongitter, Balkonbrüstung, Seitenwände, Außenwände, Holzflächen usw.). Zum Sondereigentum gehören mithin nur der Bodenbelag (die oberste begehbare Schicht) mitsamt ihrem Untergrund (Mörtelbett o.ä.) sowie der Putz oder Anstrich auf der Balkoninnenseite.^[55] Wird im Zuge einer Balkonsanierung der Bodenbelag zerstört, kann der betroffene Sondereigentümer Ersatzansprüche haben (→ § 4 Rdn 39). Ob und wieweit die Erhaltungslast für Balkone den Sondereigentümern übertragen werden kann, wird unten (→ § 1 Rdn 88) erörtert.

Rz. 47

Bodenbelag, der sich innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume auf dem Estrich befindet (Teppich, Fliesen, Parkett usw.), steht im Sondereigentum.^[56] Bei einem Bodenbelagswechsel darf der Sondereigentümer den Trittschallschutz nicht über das zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung geltende Maß hinaus verschlechtern, muss ihn aber auch nicht verbessern (→ § 4 Rdn 60).

Rz. 48

Carport auf Sondernutzungsfläche. Der Stellplatz unter einem Carport ist Gemeinschaftseigentum. Ob auch das Bauwerk "Carport" Gemeinschaftseigentum ist, ist fraglich. Es wird meistens nicht derart fest mit dem Grundstück verbunden sein, dass es schon gem. § 94 Abs. 1 BGB dessen wesentlicher Bestandteil wird; im Übrigen gilt das Gleiche wie bei Markisen (→ § 1 Rdn 68).

Rz. 49

Dach. Als konstruktives und gestaltprägendes Bauteil zwingend Gemeinschaftseigentum.

Rz. 50

Dachterrasse. → Terrasse.

Rz. 51

Decke. → Geschossdecke.

Rz. 52

Doppelparker. In der Teilungserklärung kann die Räumlichkeit als Ganzes (sog. Doppelstock- oder Duplexgarage) dem Sondereigentum zugewiesen werden.^[57] In diesem Fall ist auch die darin befindliche technische Anlage (Doppel- bzw. Mehrfachparker, bestehend aus Hebebühne oder Kippvorrichtung mit Plattformen/Stellplätzen) Sondereigentum. Das gilt aber nicht uneingeschränkt: Wenn ein Doppelparker nicht über einen eigenen "unabhängigen" Antrieb verfügt, sondern mehrere Doppelstockgaragen (Teileigentumseinheiten) einen gemeinsamen Antrieb (Hebe- bzw. Hydraulikanlage) nutzen, steht die Hebeanlage zwingend im Gemeinschaftseigentum.^[58] Die Mehrfachparker selbst hingegen (Träger, Seitenteile, Stellplatzbleche) sind für die Funktion der Hebeanlage nicht erforderlich, weshalb sie – wie gesagt – als Bestandteil der Raumeinheit dem Sondereigentum zuzuordnen sind.^[59] Das führt zu einer praktisch lästigen geteilten Verantwortung für Erhaltung, wobei schon die Abgrenzung der den einzelnen Stellplätzen zuzuordnenden Bauteile von den übrigen Bauteilen Schwierigkeiten bereitet, weil Mehrfachparker in sich geschlossene Einheiten bilden, deren Bauteile aufeinander abgestimmt sind und in ihrer Gesamtheit für das bestimmungsgemäße Funktionieren der Anlage benötigt werden.^[60] Wenn aber die Teilungserklärung nicht (eindeutig) eine abwe...