Sondereigentum (WEMoG) / 3 Problem- und Einzelfälle

Sondereigentum an noch nicht fertiggestellten Bauten

Liegt ein behördlich bestätigter oder wenigstens vorläufiger Aufteilungsplan vor, kann zwar Wohnungseigentum begründet werden, bezüglich des Sondereigentums zunächst jedoch nur eine Anwartschaft, aus der mit Veräußerung des Sondereigentums durch den teilenden Eigentümer ein Anwartschaftsrecht des Erwerbers entsteht,^[1] das mit Errichtung des Gebäudes zum Vollrecht erstarkt. Das Sondereigentum entsteht dabei schrittweise mit der Errichtung der einzelnen Raumeinheiten, nicht erst mit der Fertigstellung der gesamten Wohnanlage.

^[2]

Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Bauausführung

Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Dies gilt auch bei lediglich geringfügigen Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Bauausführung. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht.^[3]

Hinweis

Widersprüchliche Zuordnung

Ist der schriftliche Teil der Teilungserklärung bezüglich der Zuordnung einzelner Räume zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum widersprüchlich, so entsteht an diesen Räumen kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum. Insbesondere besteht kein Vorrang eines der sich widersprechenden Erklärungsinhalte.^[4]

Als Abgrenzungskriterien sind weiter zu berücksichtigen:

Für Gemeinschaftseigentum spricht,

• wenn durch die Maßnahme das äußere Gesamterscheinungsbild der Anlage verändert bzw. geprägt wird (z. B. Fassade, Bäume);
• wenn die Geräuschverhältnisse (z. B. durch einen Brunnen) verändert werden;
• wenn hierdurch die Funktionsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums (z. B. Heizungsanlage) gewährleistet wird;
• wenn die Ermittlung und Verteilung der umlagefähigen Kosten davon abhängt und damit eine ordnungsgemäße Verwaltung ermöglicht wird (Heizkostenverteiler).

Einzeldarstellung

Sondereigentum	Gemeinschaftseigentum
nichttragende Innenwände	tragende Wände
Zwischenwände	konstruktive Teile von Decken und Böden
Verputz
Verkleidung von Wänden und Decken
Innenanstrich
Fußbodenbelag	darunterliegende Trittschalldämmung
	Wärme- und Schallisolierung dienender Estrich[5]
Innentüren	Wohnungseingangstür
Einbauschränke
Öfen
	Versorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Heizung, Gas) bis zur Absperrvorrichtung im Bereich des Sondereigentums
Heizkörper, der ausschließlich der Versorgung der Einheit dient, in der er sich befindet Heizkörper auch dann, wenn sie für die Funktion der Heizungsanlage insgesamt nicht erforderlich sind	Rauchwarnmelder, soweit aufgrund eines Beschlusses angebracht Sofern Heizkörper dergestalt in ein Gesamtsystem integriert sind, dass deren Ausbau zu einer Unterbrechung oder Funktionsbeeinträchtigung des betreffenden Gesamtkreislaufs führt, kann von einer Sondereigentumsfähigkeit nicht ausgegangen werden
Gegensprechanlage im Sondereigentum	Haussprechanlage
Wohnungsalarmanlage[6]
Innenrahmen und Innenscheiben bei echten Doppelfenstern mit trennbarem Rahmen Sondereigentum Rollladengurt und Gurtscheibe[7]	Fenster, Fensterläden, Außenjalousien
oberer Plattenbelag des Balkons	konstruktive Teile des Balkons
Innenanstrich der Balkonbrüstung	Estrich mit Isolierungsfunktion für den Balkon
	Schichten zur Feuchtigkeitsisolierung/Wärmedämmung
	Balkonbrüstung
	Seitenwände
	Außenwände, Außenfassaden, Außenfenster inkl. Innenseiten
	Schaufenster/sonstige Fenster
	Isolierglasfenster
Wohnung mit allen Nebenräumen
lt. Teilungserklärung zugewiesene Keller- und Bodenräume
	Treppenhäuser
	Eingangshalle
	Zentralheizungsanlagen
	Fahrradkeller
	Fahrstuhl, Gemeinschaftsaufzug
Pkw-Abstellplatz
Einzelgaragen
	Räume mit Versorgungseinrichtungen
	Heizungsräume, Tankräume, Fahrradkeller
	Heizungsanlagen Zugänge zu Heizungsanlagen[8]
	Fußbodenheizung, soweit Heizschlangen im Estrich verlaufen[9]
	Markisen[10]
	Rollläden
	Heizkörperventile
	Heizkostenverteiler[11] Verdunstungsröhrchen an Heizkörpern[12]
	Verbrauchszähler[13]
	Briefkastenanlage[14]
Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird[15]	Doppelstockgarage/Hebebühne.[16] Dient diese auch anderen Doppelstockgaragen, steht sie zwingend im Gemeinschaftseigentum.
Innenhof als Bestandteil einer Sondereigentumseinheit, soweit lediglich durch diese Sondereigentumseinheit zugänglich und rundum von Gebäudemauern umgrenzt.[17]

[1] OLG Hamburg, Beschluss v. 25.2.2002, 2 Wx 94/01, ZMR 2002, 372.

[2] BGH, Urteil v. 18.7.2008, V ZR 97/07, ZMR 2008, 897.

[3] BGH, Urteil v. 20.11.2015, V ZR 284/14, ZMR 2016, 215.

[4] BGH, Urteil v. 30.6.1995, VZR 118/94, NJW 1995, 2851.

[5] OLG Frankfurt, Beschluss v. 4.7.1989, 20 W 411/88, OLGZ 1989, 422.

[6] OLG München, Urteil v. 3.7.1979, 5 U 1851/79, MDR 1979, 934.

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