Balkon (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Bei Balkonen entstehen häufig Rechtsunsicherheiten hinsichtlich seiner Eigentumszuordnung. Soweit auch die konstruktiven Elemente des Balkons unumstritten dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, können die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen auch diesbezüglich den jeweiligen Balkoneigentümern durch einfachen Mehrheitsbeschluss auferlegt werden.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Ausdrücklich finden sich keine gesetzlichen Bestimmungen über einen Balkon. Hinsichtlich seiner Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist die Bestimmung des § 5 WEG zu beachten. Hinsichtlich seiner Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, können gemäß §16 Abs. 2 Satz 2 WEG Kostenverteilungsänderungsbeschlüsse gefasst werden.

BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17: Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.

AG Köln, Urteil v. 8.5.2015, 215 C 133/14: Die konstruktiven Elemente des Balkons stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für den Abriss von Balkonen und die Erneuerung der Balkone haben daher sämtliche Wohnungseigentümer zu tragen.

AG Wetzlar, Urteil v. 19.12.2013, 38 C 951/13: Wird entgegen des Aufteilungsplans an einer Wohnung kein Balkon errichtet, handelt es sich um einen Ausführungsmangel des Bauvorhabens. Dieser unterliegt der Regelverjährung. Der betroffene Wohnungseigentümer hat insoweit keinen Anspruch auf erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums, der grundsätzlich unverjährbar ist. Ist der Aufteilungsplan Gegenstand der Teilungserklärung, ist dem betroffenen Wohnungseigentümer auch grobe Fahrlässigkeit zum Vorwurf zu machen, so er sich nicht entsprechende Kenntnis verschafft.

OLG München, Beschluss v. 23.9.2011, 34 Wx 247/11: Der einer Wohnung vorgelagerte Balkon ist auch ohne gesonderte Erklärung Bestandteil dieses Sondereigentums, sodass an ihm ein Sondernutzungsrecht für dessen Eigentümer nicht begründet werden kann.

LG Itzehoe, Urteil v. 29.9.2009, 11 S 11/09: Die Innenseite der Balkonbrüstung ist zwingend Teil des Gemeinschaftseigentums, wenn der Aufbau bzw. das Material des Brüstungselements (hier: Faserzementplatte) eine gesonderte dingliche Zuordnung dieses Bereichs nicht ermöglicht. In derartigen Fällen stellt ein Beschluss über den Anstrich der Brüstungsinnenseite keinen unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum dar.

1 Eigentumszuordnung

Zunächst mutet es befremdlich an, den Balkon als zum Gemeinschaftseigentum gehörend zu qualifizieren, ist er doch ausschließlich über die entsprechende Wohnung zu erreichen. Trotz dieses Umstands kann der Balkon insgesamt auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zum Sondereigentum erklärt werden.^[1] Auch das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat insoweit keine Änderung gebracht. Zwar kann auf Grundlage der Bestimmung des § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG Sondereigentum an Stellplätzen begründet werden und sich das Sondereigentum nach § 3 Abs. 2 WEG auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken. Allerdings stellen Balkone weder Stellplätze dar, noch befinden sie sich auf einem außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks. Eine Anwendung sowohl des § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG als auch des § 3 Abs. 2 WEG scheidet also aus. Da nun einmal ein Balkon lediglich von der entsprechenden Wohnung erreichbar ist, kann an ihm auch kein Sondernutzungsrecht für den Wohnungseigentümer begründet werden. Auch ohne entsprechende ausdrückliche Zuordnung zum Sondereigentum gehört der Balkon schlicht zur entsprechenden Wohnung.^[2]

Die konstruktiven Teile des Balkons sind zwingendes Gemeinschaftseigentum.^[3]

Eigentumszuordnung bedeutsam für Erhaltungs- und Kostentragungsverpflichtung

Die konkrete Eigentumszuordnung ist bedeutsam einerseits für die Erhaltungs- bzw. Instandhaltungsverpflichtung und hiermit verbunden andererseits für die Kostentragungsverpflichtung.^[4]

Soweit also Teile des Balkons als konstruktive Elemente zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, trifft sowohl die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die entsprechende Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht und zum anderen auch die entsprechende Kostentragungsverpflichtung. Ausnahmen hiervon lassen abweichende Vereinbarungen etwa in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung zu – von großer praktischer Relevanz ist vor allem im Zuge des Inkrafttretens des WEMoG die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, die eine abweichende Kostenverteilungsänderung  durch Besch...