Auferlegung der Kostentragungspflicht per Vereinbarung
Grundsätzlich können sowohl die Pflicht zur Erhaltung des Balkons als auch die entsprechende Kostentragungspflicht per Vereinbarung dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegt werden, dessen Wohnung über einen Balkon verfügt. Er ist dann auch zur Erhaltung der im Gemeinschaftseigentum stehenden konstruktiven Bestandteile des Balkons verpflichtet.[1] Ist eine derartige Überwälzung nicht erfolgt, so ist der Wohnungseigentümer lediglich verpflichtet, die Kosten der Erhaltung für Bestandteile des Balkons zu tragen, die in seinem Sondereigentum stehen.
Beschluss über Kostentragungsverpflichtung[2]
Auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist es seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 auch möglich, eine Kostentragungsverpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers für Erhaltungsmaßahmen an zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Bestandteilen des Balkons zu beschließen. Ein derartiger Beschluss kann – entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG – auch als Dauerregelung gefasst werden. Freilich muss der Gleichbehandlungsgrundsatz beachtet werden. Unproblematisch sind insoweit diejenigen Fälle, in denen die Wohnungseigentümer pauschal beschließen, dass die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen an den Balkonen von denjenigen Wohnungseigentümern zu tragen sind, deren Sondereigentumseinheit über einen Balkon verfügt. Regeln die Wohnungseigentümer hingegen nur eine exklusive Kostenbelastung etwa bezüglich eines Teils der Balkone, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung Erhaltungmaßnahmen bedürfen, haben sie bei der Folgebeschlussfassung über die Kostenverteilung von Folgeerhaltungsmaßnahmen an anderen Balkonen zu beachten, dass nicht eine Kostenverteilung auch unter denjenigen Wohnungseigentümern erfolgt, die bereits exklusiv die Kosten für die Erhaltungsmaßnahme an ihrem Balkon zu tragen hatten.
Erhaltungsmaßnahmen nur an einem Teil der Balkone
Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 Wohnungseigentümern getragen werden, deren Balkone von der Instandsetzungsmaßnahme betroffen sind.
Auch wenn zu einem bestimmten Zeitpunkt lediglich einzelne Balkone instandsetzungsbedürftig sind, können die Wohnungseigentümer eine exklusive Kostenbelastung der betroffenen Wohnungseigentümer beschließen. Allein die Tatsache, dass nicht sämtliche Balkone instandsetzungsbedürftig sind, führt nicht zur Anfechtbarkeit des Beschlusses. Der Umstand, dass im Rahmen der künftigen Beschlussfassung zu berücksichtigen sein wird, dass bereits einzelne Balkoneigentümer exklusiv kostenbelastet waren, begründet bei diesen Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Gleichbehandlung bzw. Maßstabskontinuität. Würde also der weitere Beschluss über die Instandsetzung auch der übrigen Balkone nicht berücksichtigen, dass einzelne Wohnungseigentümer bereits exklusiv kostenbelastet waren und würde er diese Wohnungseigentümer in die Zahlungspflicht mit einbeziehen, würde der Beschluss im Anfechtungsfall für ungültig erklärt werden. Die bereits kostenbelasteten Wohnungseigentümer haben nämlich dann einen Anspruch auf Kostenfreistellung. Wichtig und maßgeblich aber bleibt das Ergebnis, dass die Wohnungseigentümer durchaus beschließen können, zu einem bestimmten Zeitpunkt zunächst nur einen Teil der Balkone instand zu setzen – und zwar unter exklusiver Kostenbelastung der entsprechend betroffenen Wohnungseigentümer.
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