§ 1 Grundlagen und Einführung / 2. Teileigentum

Rz. 25

Teileigentum ist

a)	das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes,
b)	in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG).

Rz. 26

WEG-Reform

Nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG gelten sämtliche Stellplätze als Räume (siehe Rdn 2 und Rdn 9). Zudem kann nach § 3 Abs. 2 WEG Teileigentum nunmehr auch auf Teile des Grundstücks erstreckt werden, es sein denn, die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache (siehe Rdn 11).

Rz. 27

Für das Teileigentum gelten die Vorschriften des Wohnungseigentums weitgehend entsprechend (§ 1 Abs. 6 WEG, § 7 Abs. 5 WEG). Während aber bei Wohnungseigentum nach der Verkehrsauffassung zumindest eine Wohnung im "natürlichen Sinne" vorhanden sein muss, kann sich das Teileigentum auf beliebige Räume ohne inneren Funktionszusammenhang beziehen, sofern der bzw. die jeweiligen Räume nur "in sich abgeschlossen" sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Bei der Abgrenzung von Teileigentumsräumen wird ansonsten – anders als bei Wohnungen – das Abgeschlossenheitserfordernis großzügiger interpretiert.

Rz. 28

WEG-Reform Stellplätze

Nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG gelten nunmehr jegliche Stellplätze als Räume und sind sondereigentumsfähig. Dabei ist irrelevant, ob es sich um oberirdische Stellplätze oder Tiefgaragenstellplätze, um solche mit oder ohne dauerhafte Markierung oder um Stellplätze auf Garagendächern handelt.^[64] Die Neuregelung spezifiziert nicht, um welche Art Stellplatz es sich handeln muss, ob es sich also um Kraftfahrzeugstellplätze handeln muss oder ob auch Fahrradabstellplätze, Containerstellplätz oder Campingstellplätze umfasst sein sollen.^[65]

Einige der Pirouetten, die nach alter Rechtslage bei Mehrfachparkern (Duplex-, Quadruplex- und Multiparkern) gedreht werden mussten, sind nun nicht mehr erforderlich: Bei diesen gelten nun jeweils auch die Einzelstellplätze als ein Raum. Es kann daher an jedem Einzelstellplatz Sondereigentum begründet werden.^[66] In der Gestaltungspraxis sind dadurch bei Mehrfachparkern aber nicht alle Probleme gelöst. Da die technischen Anlagen der Mehrfachparker (z.B. die Hebeanlage für mehrere Stellplätze) nach wie vor nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen und Reparaturen kostspielig sein können, sollten Sonderregelungen für die Themen Kostentragung und Instandhaltung für diejenigen Miteigentümer vorgesehen werden, die solche Stellplätze halten.^[67] Konflikte mit anderen Miteigentümern wären sonst vorprogrammiert.

Bei der Aufteilung von Mehrfachparkern sind die Möglichkeiten nun also erweitert: Es kann Sondereigentum an den Einzelstellplätzen begründet werden, flankiert durch Sonderregelungen zu Kostentragung und Instandhaltung hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum verbleibenden Teile (z.B. der Hebeanlage). Alternativ kann aber auch ohne weiteres einer der bisherigen Wege gewählt werden, z.B. die Begründung von Teileigentum am gesamten Mehrfachparker, flankiert durch eine § 1010 BGB-Regelung zu Nutzung und Kosten.^[68]

Wird der durch die Neuregelung eröffnete Weg gewählt, Sondereigentum an den Einzelstellplätzen der Mehrfachparker zu begründen, sollten in den Aufteilungsplänen alle Parkebenen möglichst wie ein eigenes Stockwerk dargestellt und die Hebeanlage in den Schnitten angezeigt werden.^[69] In § 7 Abs. 2 der Neufassung der AVA vom 6.7.2021 heißt es nunmehr dazu:

In der Bauzeichnung muss jeder Stellplatz in einer Mehrfachparkanlage, an dem Sondereigentum begründet werden soll, eindeutig bezeichnet werden (zum Beispiel "Nr. 5 (oben)", "Nr. 6 (unten)"). Zulässig ist es auch, jede Ebene einer Mehrfachparkanlage wie ein eigenständiges Stockwerk darzustellen (zum Beispiel "obere Stellplätze in den Mehrfachparkanlagen", "untere Stellplätze in den Mehrfachparkanlagen").^[70]

[64] Vgl. auch Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn 1667: Fahrzeuge aller Art, auch Motorrad-, Fahrrad- oder Rollstuhl-Stellplatz; siehe auch Stellungnahme der Bundesnotarkammer, S. 4.

[65] Siehe hierzu Stellungnahme der Bundesnotarkammer, S. 4. Vgl. auch Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn 1667: Fahrzeuge aller Art, auch Motorrad-, Fahrrad- oder Rollstuhl-Stellplatz.

[66] Vgl. auch BT-DS 19/18791, S. 39.

[67] Vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn 1670; siehe auch v. Türckheim, notar 2021, 3, 5; dies., notar 2020, 99, 105.

[68] Vgl. mit weiteren Einzelheiten Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 1 Rn 14 ff.

[69] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn 1673.

[70] Vgl. zu der Frage der Darstellung auch DNotI-Report 22/2020, 169, 172.