Rz. 78
Gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von der gesetzlichen Regelung oder einer Vereinbarung abweichende Verteilung treffen können. Wenn die Interessenlage dies nahelegt, sollte eine entsprechende abweichende Kostenverteilung vorgenommen werden. Dies ist etwa der Fall, wenn Teile des Gemeinschaftseigentums von einzelnen Eigentümern ausschließlich oder überproportional genutzt werden (z.B. Fahrstühle). Konnte der Kostenverteilungsschlüssel zunächst nur in absoluten Ausnahmefällen ohne allseitige Vereinbarung geändert werden,[138] bestanden seit der WEG-Novelle 2007 unabdingbare Beschlusskompetenzen für eine Korrektur des Verteilungsmaßstabes, vgl. § 16 Abs. 3–5 WEG a.F. Die WEG-Reform sieht insoweit eine noch weitergehende Flexibilisierung und Stärkung der Wohnungseigentümerrechte vor: Nach § 16 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer nunmehr durch Beschluss, d.h. mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen, § 25 WEG, über eine abweichende Verteilung von Kosten entscheiden. Eine Sonderregelung gilt hinsichtlich der Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen (§ 16 Abs. 3 i.V.m. § 21 WEG).
Praxistipp
Bei WEG-Streitigkeiten geht es häufig um die Kostenverteilung. Gestritten wird, wenn es ums Geld geht, und zwar teilweise bis aufs Blut. Klassische Fälle sind Fragen der Kostentragung bei
| ▪ | großflächigen Fenstern ("Warum sollen wir anderen die teuren Ladenschaufenster der Einheit im Erdgeschoss/die bodentiefen umlaufenden Fenster der Penthouse-Wohnung mitbezahlen?"); |
| ▪ | Balkonen (über deren Instandsetzungskosten Miteigentümer ohne Balkone empört sind); |
| ▪ | Gemeinschaftseigentum in der Tiefgarage; hier kann ggf. eine Untergemeinschaft mit eigenem Kostenkreis gebildet werden, damit nicht Miteigentümer ohne Stellplätze "mitbezahlen" müssen; |
| ▪ | Aufzügen, über deren Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sich die Miteigentümer in den unteren Stockwerken ärgern. |
Ergibt sich aus den Vorbesprechungen mit dem aufteilenden Eigentümer und/oder aus den Aufteilungsplänen, dass solche Problemkreise bestehen (können), sollte der mit dem Entwurf von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung befasste Notar hierauf besonderes Augenmerk legen und ggf. Sonderregelungen treffen, die der konkreten Interessenlage Rechnung tragen. Aufgrund des Streitpotentials sind unzweideutige Regelungen der Kostenverteilung von maßgeblicher Bedeutung. "Vage" Teilungserklärungen sind für die betroffenen Wohnungseigentümer mitunter fatal: Ein Ersatzanspruch des Wohnungseigentümers für die "eigenmächtige" Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum bestand nach der Rechtsprechung des BGH auch dann nicht, wenn die Maßnahme zwingend erforderlich war und der betreffende Wohnungseigentümer davon ausging, zu ihrer Vornahme verpflichtet zu sein.[139] Es empfiehlt sich ferner – was in der Praxis bisweilen vernachlässigt wird –, klar zwischen der Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung einerseits und der Pflicht zur Tragung der korrespondierenden Kosten andererseits zu differenzieren:[140] Zwar dürfte es regelmäßig interessengerecht sein, jedem Sondereigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung derjenigen Gebäudeteile oder Bereiche aufzuerlegen, die er z.B. im Rahmen eines Sondernutzungsrechts alleine nutzt. Ob es zweckmäßig ist, ihm darüber hinaus die Verantwortung für die Durchführung der entsprechenden Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme zu übertragen, ist eine andere Frage, die nicht losgelöst von den baulich-faktischen Besonderheiten des Einzelfalles entschieden werden kann.[141]
Rz. 79
Die Haftung eines Wohnungseigentümers für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist in § 9a Abs. 4 WEG geregelt. Die Vorschrift entspricht § 10 Abs. 8 S. 1 bis S. 3 WEG a.F.; an dem Konzept der Haftung hat sich also nichts geändert.[142] Gestrichen wurde durch die WEG-Reform jedoch § 10 Abs. 8 S. 4 WEG, der die Haftung eines Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft auf die Miteigentumsquote beschränkte.[143]
Der Verwalter hat das sog. Wohngeld bzw. Hausgeld[144] einzuziehen, also die Kostenbeiträge (Instandsetzungs-. Instandhaltungs-, Verwaltungskosten), die mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zusammenhängen.
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