§ 1 Grundlagen und Einführung / b) Verwalter

Rz. 82

Auch die Regelungen über den Verwalter sind durch die WEG-Reform angepasst worden, §§ 26 ff. WEG. Wie gehabt kann die Bestellung auf höchstens fünf Jahre erfolgen (§ 26 Abs. 2 S. 1 WEG), eine wiederholte Bestellung ist möglich. Die Erstbestellung durch den aufteilenden Eigentümer ist auf drei Jahre begrenzt, und zwar ab der Begründung des Wohnungseigentums. Der Verwalter kann nach § 26 Abs. 3 WEG nunmehr jederzeit abberufen werden. Abweichungen von § 26 Abs. 1 bis 3 WEG sind nach § 26 Abs. 5 WEG unzulässig. Neu ist der "Zertifizierte Verwalter" nach § 26a WEG: Als solcher darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.^[147]

Rz. 83

WEG-Reform

Nach dem WEMoG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch bei einer Aufteilung nach § 8 WEG mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (vgl. § 9a Abs. 1 S. 2 WEG). Diese Ein-Personen-Gemeinschaft kann auch bereits den Beschluss zur Bestellung des Verwalters fassen. Teilweise wird hieraus gefolgert, dass der erste Verwalter daher nicht mehr in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden darf.^[148] Erfolgt die Bestellung gleichwohl, soll dies nach anderer Auffassung jedoch als Vorab-Beschluss des aufteilenden Eigentümers zur Bestellung zu sehen sein,^[149] der mit der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft wirksam wird. Es wird daher geraten, als sichersten Weg die Ein-Personen-Gemeinschaft durch Beschluss nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher den Verwalter bestellen zu lassen.^[150] Mustertexte sollten entsprechend angepasst werden.

Rz. 84

Eine juristische Person, auch eine Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt),^[151] kann ebenso wie eine Handelsgesellschaft Verwalter sein. Entscheidend ist, dass die betreffende Gesellschaft – unabhängig von der Rechtsform – über die für einen geordneten Geschäftsbetrieb als Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft erforderliche finanzielle Ausstattung verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet.^[152] Eine BGB-Gesellschaft^[153] oder mehrere Personen nebeneinander^[154] können jedoch nicht zum Verwalter bestellt werden. Eine gleichwohl erfolgte Bestellung ist nichtig.^[155] Die WEG-Reform hat den "zertifizierten Verwalter" eingeführt (siehe Rdn 82).^[156]

Praxistipp

Bei der Bildung größerer Untergemeinschaften wird gerne ein eigener "Verwalter" für jede Untergemeinschaft vorgesehen. Die "Verwalter" dieser Untergemeinschaften sind keine Verwalter i.S.d. WEG, mit allen Konsequenzen. Gleichwohl können solche Benennungen (z.B. als "Besonderer Vertreter der Untergemeinschaft 1", "Besonderer Vertreter der Untergemeinschaft 2" etc.) bei großen Gemeinschaften mit vielen Untergemeinschaften im Einzelfall sinnvoll sein, sofern klargestellt ist, dass es nur einen Verwalter der WEG gibt.

Rz. 85

Die Wohnungseigentümer können über die wiederholte Bestellung eines Verwalters frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit beschließen (§ 26 Abs. 2 S. 2 Hs. 2 WEG). Bei mehreren Bewerbern ist grundsätzlich über alle Bewerber abzustimmen.^[157] Die Unwirksamkeit eines erfolgreich angefochtenen Verwalterbestellungsbeschlusses führt nicht zur Unwirksamkeit von Rechtshandlungen und Rechtsgeschäften, die der Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten vorgenommen hat.^[158] Der Verwalter kann nach § 26 Abs. 3 WEG nunmehr jederzeit abberufen werden; seine Abberufung kann nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes (§ 26 Abs. 1 S. 3 WEG a.F.) beschränkt werden.

Der bisherige sehr ausführliche Katalog in § 27 WEG a.F. ist entfallen. § 27 WEG regelt in der neuen Fassung, dass der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet ist, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen,

1.	über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist oder
2.	die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Praxistipp

Die bisher üblichen ausführlichen Kataloge zu den Befugnissen des Verwalters können daher entfallen. Mustertexte sollten entsprechend angepasst werden (siehe auch § 3 Rdn 1, dort Muster 3.1, § 15 Verwalter).

[147] Näher Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 9 Rn 30 ff.

[148] Schneider/Becker, ZfIR 2020, 281, siehe auch Hügel/Elzer WEG, § 26 Rn 115; a.A. Palandt/Wicke, § 9a WEG Rn 2.

[149] Palandt/Wicke, § 9a WEG Rn 2 und Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn 461.

[150] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn 460.

[151] BGH NJW 2012, 3175; vgl. auch Langhein, notar 2012, 126, 132.

[152] BGH NJW 2012, 3175, 3176 zur Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt).

[153] BGH NJW 2009, 2449; BGH NJW 2006, 2189; OLG München ZWE 2007, 153.

[154] OLG München ZWE 2007, 153.

[155] BGH...