Rz. 223
& Übertragung (siehe auch Rdn 10 ff., 74 ff.)
Vorliegend handelt es sich um einen klassischen Regelungsgegenstand, nämlich eine Grundstücksübergabe mit z.T. höchstpersönlichen Gegenleistungen.
Vorliegender Übergabevertrag ist im Gegensatz zur Hofübergabe kein typischer Leibgedingvertrag, also kein Vertrag, auf den die landesrechtlichen Regelungen über Art. 96 EGBGB ohne weiteres anwendbar sind. Voraussetzung für das Vorliegen eines Leibgedings ist die Übergabe eines Inbegriffs von Nutzungen und Leistungen an einen Berechtigten in der Verbindung mit einem Nachrücken des Verpflichteten durch Grundstücksübernahme in eine die Existenz zumindest teilweise begründende Wirtschaftseinheit. Bei der Übergabe eines Grundstücks mit aufstehendem Haus ist diese Voraussetzung der Übergabe einer Wirtschaftseinheit sicherlich nicht erfüllt, so dass eine Anwendbarkeit der Sonderregelungen über den Altenteil nach Art. 96 EGBGB nur dadurch erreicht werden kann, dass dies gesondert, im Vertrag also explizit, zu vereinbaren ist. Wird eine solche Vereinbarung nicht getroffen, sind die Privilegien und Sonderregelungen nicht anwendbar.
Die Übergabe soll nicht unentgeltlich erfolgen, vielmehr soll der Übernehmer durch Pflegeleistungen etc. eine Gegenleistung für den zugewendeten Gegenstand erbringen. Soweit die vereinbarten Gegenleistungen dem Wert des Übergabegegenstands entsprechen, ist das Geschäft vollständig entgeltlich, Schenkungsrecht ist nicht anwendbar. Übertrifft der Wert des Übergabegegenstands, wie häufig, den Wert der Gegenleistungen, ist grundsätzlich für diesen überschießenden Anteil Schenkungsrecht anwendbar, es sei denn, dieser unentgeltliche Anteil wurde als Ausstattung übergeben.
Rz. 224
& Wohnungsrecht
Eine häufig anzutreffende Gegenleistung bei der Übergabe von Grundstücken mit aufstehenden Immobilien ist die Einräumung eines dinglich gesicherten Wohnungsrechts zugunsten des Übergebers auf dessen Lebenszeit oder bis zu dessen Auszug. Ziel ist, dem Übergeber die Nutzung an den Wohnräumen, allerdings weder vererblich noch übertragbar, zu sichern. Das dingliche Wohnungsrecht ist in § 1093 BGB geregelt und stellt eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit dar. Gemäß § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB finden zahlreiche Nießbrauchsvorschriften Anwendung. Diese Dienstbarkeit besteht in dem Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil allein und ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Hauptnutzung muss das Wohnen sein; weiterer Gegenstand, allerdings als Nebenzweck, können andere Nutzungen sein, so z.B. die Mitbenutzung der Garage, des Gartens, des Hofs, des Treppenhauses, der Waschküche, von Freiflächen etc. Soweit einem Nebenzweck im Rahmen des Rechts erhebliches Gewicht zukommt, so dass dieser den Hauptzweck zurückdrängt, kann eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB bestellt werden, desgleichen für die Nutzung zu anderen Zwecken. Ein Gebäude oder Gebäudeteil muss Nutzungsobjekt sein. Wesensnotwendiges Tatbestandsmerkmal eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB ist der Ausschluss des Eigentümers von der Benutzung des Gebäudes oder zumindest eines Teils des Gebäudes. Ansonsten handelt es sich lediglich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB. Der Inhalt eines Mietvertrags kann nicht Inhalt eines Wohnungsrechts sein. Grundsätzlich ist das Wohnungsrecht weder entgeltlich noch unentgeltlich. Eine Vereinbarung, wonach ein unentgeltliches Wohnungsrecht zugewandt wird, kann daher nicht Gegenstand des dinglichen Rechts sein. Für die Frage der Entgeltlichkeit ist das zugrunde liegende schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft maßgeblich. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Ausübung des Wohnungsrechts mit der Bezahlung eines Entgelts zu verknüpfen.
Rz. 225
Das Wohnungsrecht ist eine Sonderform der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und ist von ähnlichen Rechtsinstituten wie folgt zu unterscheiden:
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von einem bloßen Benutzungs- oder Mitbenutzungsrecht |
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von einer Wohnungsgewährungsreallast |
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von einem Dauerwohnrecht |
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vom Nießbrauch |
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von einem lediglich schuldrechtlichen Wohnungsrecht. |
Bei einem lediglich schuldrechtlichen Wohnungsrecht handelt es sich um eine Wohnungsleihe, d.h. einer unentgeltlichen Miete bzw. einer Miete nur gegen Zahlung der Nebenkosten. Die Wohnungsleihe berechtigt nicht zur Vermietung, sondern lediglich zur Eigennutzung. Da sie nicht übertragbar ist, unterliegt sie auch nicht der Pfändung.
Rz. 226
& Bestellung an konkreten Räumen/Abgrenzung zur Wohnungsrechtsreallast
Nutzungsobjekt kann das ganze Gebäude oder ein Gebäudeteil sein. Ein ideeller Miteigentumsanteil hingegen kann nicht Belastungsobjekt sein. Denn es kommt im Gegensatz zum Nießbrauch auf die tatsächliche Nutzung an. Der Nießbrauch wiederum kann sich nicht auf einzelne Zimmer oder Gebäudeteile beschränken. In diesem Fall wäre ein umfassendes Nutzungsrecht nicht mehr vorhanden, da diese wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind.
Klarzustellen ist bei einem Gebäudete...