§ 10 Der Verwalter / 3. Einberufung der Versammlung und Ankündigung in der Tagesordnung

Rz. 29

Eine rechtmäßige Beschlussfassung der Verwalterbestellung setzt – wie immer – die Einberufung der Versammlung durch eine dazu befugte Person und die Ankündigung des Beschlussgegenstandes voraus. Ein amtierender Verwalter hat die Pflicht, rechtzeitig (d.h. vor dem Auslaufen seiner Bestellungszeit) eine Versammlung einzuberufen und die Verwalterwahl anzukündigen; verletzt er diese Pflicht und führt die Gemeinschaft dadurch in die "Verwalterlosigkeit", haftet er auf Ersatz etwaiger Folgekosten. Hat der Verwalter das Auslaufen seiner Bestellungszeit übersehen (was immer wieder passiert), kann ihm die Einberufungskompetenz des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder eines etwaigen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümers (§ 24 Abs. 3 WEG) aus der Misere helfen:

Rz. 30

Beispiel

Ein (im Zeitpunkt der Einberufung "faktischer") Verwalter, der das Auslaufen seiner Bestellungszeit übersehen hat, sollte das Einberufungsschreiben wie üblich vorbereiten. Er unterzeichnet es aber nicht allein, sondern lässt es auch vom Beiratsvorsitzenden unterzeichnen. Es muss erkennbar werden, dass das Einberufungsschreiben vom Willen des Beiratsvorsitzenden getragen wird, denn im Rechtssinne lädt dieser ein. Eine kurze Erläuterung, dass die Mitwirkung des Beiratsvorsitzenden erforderlich wurde, weil die Amtszeit des Verwalters unbemerkt abgelaufen war, ist zu empfehlen.

Rz. 31

Gibt es keinen Verwalter, keinen Verwaltungsbeirat und auch (wie üblich) keinen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer, wird es schwierig. Gesetzeskonforme Maßnahmen zur Einberufung setzen die Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe voraus und sind mit einem hohen Aufwand an Zeit und Kosten verbunden. Angesichts dessen dürfte es in vielen Fällen die sinnvollste Option sein, wenn ein Miteigentümer die Versammlung unbefugt einberuft und das Risiko einer auf den Einberufungsmangel gestützten Beschlussanfechtung in Kauf genommen (→ § 7 Rdn 12).

Rz. 32

An den Text der Ankündigung (in der Tagesordnung) dürfen keine überzogenen Anforderungen gestellt werden. Die Ankündigung "Wahl eines neuen Verwalters" ist ausreichend, und zwar (selbstverständlich) auch für den Beschluss des neuen Verwaltervertrags.^[34] Sicherheitshalber wird aber beides angekündigt. Die Ankündigung "Wiederwahl des Verwalters" ist zu vermeiden, weil sie unzulässig den Eindruck erweckt, es könne nur der bisherige Verwalter (wieder) gewählt werden.^[35] Die Ankündigung der "Weiterbestellung des Verwalters; Verwalterbestätigung" soll nach Auffassung des LG Berlin eine Änderung des Verwaltervertrags (höhere Vergütung, mehr Kompetenzen) nicht umfassen.^[36]

Rz. 33

Muster 10.3: Ankündigung der Verwalterbestellung

Muster 10.3: Ankündigung der Verwalterbestellung

TOP 3: Verwalterbestellung und Abschluss eines Verwaltervertrags [optional: für die Zeit ab _________________________]

[34] LG Hamburg v. 11.9.2019 – 318 S 75/18, ZMR 2019, 984; OLG München v. 20.3.2008 – 34 Wx 46/07, NZM 2009, 548, Rn 32.

[35] Bestellungsbeschluss deshalb rechtswidrig: LG Düsseldorf v. 6.6.2014 – 25 T 173/14, ZWE 2015, 190. A.A. (rechtmäßig): LG Frankfurt/M. v. 27.1.2014 – 13 T 56/13, ZWE 2014, 337, Rn 15.

[36] LG Berlin v. 17.12.2019 – 85 S 26/17, ZMR 2020, 679.