a) Höchstdauer der Laufzeit: Fünf bzw. drei Jahre
Rz. 47
Die Laufzeit darf bzw. kann bei der Erstverwalterbestellung drei Jahre, im Übrigen fünf Jahre nicht überschreiten (§ 26 Abs. 1 S. 2 WEG). Da das Gesetz so lange Laufzeiten vorsieht, ist dagegen auch AGB-rechtlich nichts einzuwenden. Durch die mit der WEG-Reform 2020 eingeführte Möglichkeit der jederzeitigen grundlosen Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 3 S. 1 WEG) hat die gesetzliche Höchstdauer nicht jeglichen Sinn verloren, denn es bleibt der Vorteil, sich von einem bestellten Verwalter ohne das Erfordernis einer Abwahl allein durch Zeitablauf trennen zu können. Soweit ein Beschluss die zulässige Höchstdauer der Bestellzeit überschreitet (indem z.B. ein Verwalter für eine Laufzeit von sechs Jahren bestellt wird), ist er unwirksam (wie sich aus der Wortwahl "kann … nicht überschreiten" ergibt), aber nicht zur Gänze, sondern gem. § 139 BGB nur (teil-)nichtig. Der Verwalter ist also wirksam bestellt, seine Bestellungszeit und der Verwaltervertrag enden aber "automatisch" mit Ablauf der Höchstdauer.
Rz. 48
Nur noch bis zum 31.8.2022 – falls keine erneute Verlängerung beschlossen wird – gilt gem. Art. 2 § 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie Folgendes: "Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt." Diese Regelung soll die Verwaltung einer Gemeinschaft auch in Zeiten ermöglichen, in denen eine Eigentümerversammlung nicht zusammentreten kann. Sie kann deshalb dann nicht greifen, wenn die Wohnungseigentümer von einer tatsächlich bestehenden Möglichkeit der Verwalterbestellung keinen Gebrauch machen. Wenn also der amtierende Verwalter vor dem Ablauf seiner Bestellungszeit eine Versammlung mit dem Ziel der Verwalterneubestellung einberuft, aber kein Bestellungsbeschluss gefasst wird, bleibt er nach Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung nicht im Amt. Auch bleibt einem Verwalter die Möglichkeit der Amtsniederlegung unbenommen, denn wider Willen kann niemand zum Verbleib im Amt gezwungen werden. Die Regelung greift auch nicht, wenn die Bestellungszeit schon vor ihrem Inkrafttreten abgelaufen war, denn dann würde es sich nicht um ein "Bleiben" im Amt, sondern um eine gesetzliche "Wiedereinsetzung" handeln (str.).
b) Beschlussfassung zur Laufzeit
Rz. 49
Der Beginn der Bestellungszeit sollte selbstverständlich so bestimmt werden, dass die neue Bestellungszeit an eine etwaige bereits laufende lückenlos anschließt. Wird der Beginn nicht ausdrücklich festgelegt, beginnt die Amtszeit sofort. Wenn der bisherige Verwalter während laufender Bestellung mit sofortiger Wirkung wiedergewählt wird, ist eine etwaige Restlaufzeit seiner bisherigen Bestellung einvernehmlich aufgehoben. Wenn ein neuer Verwalter mit sofortiger Wirkung gewählt wird, obwohl der "alte" noch im Amt ist, ist darin nach h.M. die konkludente Abberufung des bisherigen Verwalters zu sehen (→ § 10 Rdn 158). Wird kein Endtermin festgelegt, liegt eine Bestellung auf unbestimmte Zeit vor, die nach Ablauf der gesetzlichen Höchstdauer automatisch endet.
Rz. 50
Praxistipp zur Laufzeit
Die Bestellungszeit mit dem 31.12. enden zu lassen, scheint gut in das System des Wohnungseigentumsrechts zu passen, da gem. § 28 Abs. 1, 2 WEG auch das Wirtschaftsjahr dem Kalenderjahr entspricht. Tatsächlich ist ein Verwalterwechsel über den Jahreswechsel mit Nachteilen verbunden. Zum einen ist der zeitliche Abstand zwischen der Fassung des Bestellungsbeschlusses (im Zuge der ordentlichen Versammlung, die normalerweise im Laufe des ersten Kalenderhalbjahres stattfindet) und seiner Wirkung (Verwalterwechsel zum 1.1. des Folgejahres) verhältnismäßig groß. Zum anderen muss der neue Verwalter die Jahresabrechnung des Vorjahres erstellen, in welchem er noch nicht Verwalter war (→ § 8 Rdn 124); das erfordert oft ein Nachbuchen des kompletten Jahres. Deshalb empfiehlt es sich, die Laufzeit einer Bestellung in etwa zur Jahresmitte enden zu lassen, sodass der neue Verwalter z.B. ab dem 1.7. die Geschäfte übernimmt. Die Abrechnung des Vorjahres dürfte dann bereits erfolgt und beschlossen sein. Der neue Verwalter muss ggf. nur noch die bis zum Beginn seiner Bestellungszeit verstrichenen Monate des laufenden Jahres (aber kein ganzes Kalenderjahr) nachbuchen.
Rz. 51
Wenn ein Verwalter erst mit Verspätung nach dem Ablauf seiner bisherigen Bestellungszeit wiedergewählt wird (z.B., weil er das Auslaufen der Bestellungszeit übersehen hatte, wird die Bestellung häufig mit Rückwirkung beschlossen, ihr Beginn also in die Vergangenheit gelegt. Der Abschluss eines ...