§ 10 Der Verwalter / a) Allgemeines

Rz. 98

Der Inhalt des Verwaltervertrags ist gesetzlich nicht vorgegeben; im Rahmen der Gesetze besteht Vertragsfreiheit. Wie jeder Vertrag sollte auch der Verwaltervertrag die wechselseitigen Rechte und Pflichten regeln, also zum einen den Anspruch des Verwalters auf eine Vergütung, zum anderen die Ansprüche der Gemeinschaft auf Leistung, also die Pflichten (Aufgaben und Befugnisse) des Verwalters. Insoweit bestimmt § 27 Abs. 2 WEG, dass die Wohnungseigentümer die gesetzlichen Rechte und Pflichten (nach Abs. 1) durch Beschluss einschränken oder erweitern können. Hierfür ist der Verwaltervertrag der richtige Ort. Wenn der Verwaltervertrag beschlossen wird (was in jedem Fall erforderlich ist, → § 10 Rdn 87), werden damit zugleich die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters festgelegt (→ § 10 Rdn 106). Teilweise wird zwar die Auffassung vertreten, dass der Beschluss der Aufgaben und Befugnisse gem. § 27 Abs. 2 WEG separat, also außerhalb des Verwaltervertrags gefasst werden müsse; aber selbst wenn das zuträfe, wäre es unverändert sinnvoll, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters jedenfalls auch im Verwaltervertrag zu regeln, der sonst merkwürdig inhaltsleer bliebe, zumal die gebräuchliche Vereinbarung einer Vergütung nach dem "Baukastensystem" (Grundvergütung nebst variabler Vergütung) als Bezugspunkt eine Auflistung der geschuldeten Verwalterleistungen im Verwaltervertrag voraussetzt. Wenn eine Gemeinschaft die Rechte und Pflichten ihrer Verwalter "ein für alle Mal" und unabhängig vom jeweiligen Verwaltervertrag regeln will, kann sie ergänzend zum Verwaltervertrag einen gesonderten Dauerbeschluss gem. § 27 Abs. 2 WEG fassen (→ § 10 Rdn 253).

Rz. 99

Die früher erforderliche Erweiterung der gesetzlichen Vertretungsbefugnisse sowie die Erteilung einer entsprechenden separaten Vollmacht erübrigt sich, weil der Verwalter schon kraft Gesetzes gem. § 9b Abs. 1 WEG (fast) unbeschränkte Vertretungsmacht für die Gemeinschaft hat. Damit ist die nach altem Recht umstrittene Frage, ob Vertretungsregelungen im Verwaltervertrag überhaupt wirksam sind, bedeutungslos.

Rz. 100

Wie ausführlich ein Vertrag gehalten wird, ist vor allem eine Stilfrage. Hierbei ist zu bedenken, dass eine Regelung nicht schon deswegen überflüssig ist, weil sie den Inhalt des Gesetzes wiederholt. Denn ein Vertrag hat nicht nur den Zweck, Rechte und Pflichten zu begründen, sondern auch den Zweck, die Vertragsparteien über den Umfang ihrer Rechte und Pflichten zu informieren, ohne dass sie dazu ergänzend den Gesetzestext und die Gemeinschaftsordnung zur Hand nehmen müssen; das rechtfertigt die eine oder andere Wiederholung des Gesetzes. Es darf aber nicht zu Widersprüchen oder Unklarheiten kommen. Eine transparente Gestaltung des Vertrags ist erforderlich, um den zunehmend strenger werdenden Anforderungen der Rspr. an das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB zu genügen. Auf den Musterverwaltervertrag im Anhang (→ § 14 Rdn 1) wird verwiesen.