Rz. 101
Vor allem in älteren Gemeinschaftsordnungen finden sich Regelungen, die die Verwaltertätigkeit zum Gegenstand haben. Soweit die Regelungen mit dem zwingenden geltenden Recht kompatibel sind (ansonsten sind sie gem. § 26 Abs. 5 WEG unwirksam) ist davon auszugehen, dass sie zumindest konkludent in den Verwaltervertrag einbezogen wurden – außer wenn davon abgewichen wurde. Denn sofern die betreffenden Regelungen durch Beschluss geändert werden können (was Auslegungsfrage ist → § 1 Rdn 7), werden sie durch abweichende Regelungen im (beschlossenen) Verwaltervertrag geändert.
Rz. 102
Beispiele
1. "Der Verwalter ist verpflichtet, bis spätestens 30.6. eines jeden Jahres die Jahresabrechnung zu erstellen und eine Eigentümerversammlung einzuberufen." – Wenn der Verwaltervertrag nichts Abweichendes regelt, gilt diese Vorgabe für jeden bestellten Verwalter.
2. "Das Recht zur Abberufung des Verwalters ist auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt." – Die Regelung ist gem. § 26 Abs. 5 unwirksam, denn gem. § 26 Abs. 3 S. 1 WEG kann ein Verwalter jederzeit abberufen werden.
3. "Der Verwalter kann von jedem Raumeigentümer (gemeint: auch von den Eigentümern nicht ausgebauter Einheiten) ein Verwalterhonorar verlangen." – Auch dieser Regelung wurde Vereinbarungscharakter zugesprochen.“ Nach aktuellem Recht ist die Regelung unwirksam, weil es keine Direktansprüche des Verwalters gegen Miteigentümer mehr gibt.
4. "Der Verwalter kann je Mahnung eine Mahngebühr von 2 DM verlangen." – Das OLG München die Vereinbarung einer höheren Mahngebühr im Verwaltervertrag für unwirksam; es betrachtete die Regelung also offenbar als Vereinbarung.[155] Das dürfte falsch sein, denn eine Vergütungsregelung kann schon wegen der Inflation offenkundig keinen Anspruch auf "ewige Geltung" beanspruchen. Ansonsten wäre Nichtigkeit gem. § 26 Abs. 5 WEG anzunehmen.
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