§ 10 Der Verwalter / c) Einzelne Vergütungsregelungen

Rz. 143

Außerordentliche bzw. weitere Eigentümerversammlung. Seit jeher ist es unbestritten, dass die Vereinbarung einer Sondervergütung für die Durchführung einer weiteren ("außerordentlichen") Versammlung prinzipiell ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Üblich sind Pauschalsätze zwischen 150 EUR und 300 EUR, was aber nicht bedeutet, dass eine höhere Vergütung nicht auch noch vom Beurteilungsspielraum der Gemeinschaft gedeckt wäre. Abhängig von der Größe der Gemeinschaft und der Anzahl und dem Umfang der abzuarbeitenden Beschlussgegenstände kann der mit einer Versammlung verbundene Aufwand sehr hoch sein und deshalb auch weit höhere Vergütungen rechtfertigen. Der BGH hielt eine Vereinbarung mit dem Wortlaut "Durchführung jeder weiteren Versammlung über die ordentliche Jahresversammlung hinaus: EUR 700,00" in einer Anlage mit 70 Einheiten für ordnungsmäßig.^[216] Ob die Auffassung des LG Frankfurt/M., das eine Vergütung in Höhe des 1,5-fachen Betrags einer Monatsvergütung für unwirksam hielt,^[217] vor dem Hintergrund der neueren BGH-Rspr. noch Bestand haben kann, ist fraglich. Dass das Gesetz die in der Praxis übliche Differenzierung zwischen ordentlichen und außerordentlichen Versammlungen nicht kennt, macht Klauseln, die die Durchführung einer "außerordentlichen" Versammlung vergüten, nicht unklar; besser ist aber eine Formulierung, die auf eine "weitere" Versammlung abstellt. Soweit teilweise verlangt wurde, dass die Klausel klar zum Ausdruck bringen müsse, dass eine Sondervergütung dann nicht geschuldet sei, wenn die außerordentliche Eigentümerversammlung durch ein Verschulden des Verwalters erforderlich wurde,^[218] kann dem nicht zugestimmt werden; zu Recht wird auch sonst nicht gefordert, dass eine Vergütungsregelung stets mit dem Zusatz zu versehen sei, dass sie nicht zum Zuge kommt, wenn der Berechtigte den Anfall der Zusatzleistung verschuldet hat. Im Ergebnis ist der Zusatz sowieso überflüssig:^[219] Wenn der Verwalter eine Zusatzleistung verschuldet hat, hat das entsprechende Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft zur Folge, die im Ergebnis die Zahlung einer Sondervergütung ausschließen.

Rz. 144

Baumaßnahmen, Bauaufsicht, etc. Die Vorbereitung, Durchführung und Überwachung größerer Arbeiten gehört nicht zum "Alltagsgeschäft" der Verwaltung, weshalb die meisten Verwalterverträge hierfür eine Sondervergütung vorsehen. Üblich und prinzipiell rechtmäßig sind Klauseln, wonach die (ggf. näher definierte) Mitwirkung des Verwalters an Erhaltungsmaßnahmen ab einer bestimmten Höhe der Baukosten (oder der Auftragssumme) mit einem Anteil von 3–6 % vergütet wird. Die anders lautende Rechtsprechung aus der Zeit vor dem BGH-Urt. v. 5.7.2019, das die grundsätzliche Zulässigkeit von Sondervergütungen bestätigte (→ § 10 Rdn 139), ist überholt. Die Vereinbarung einer Sondervergütung für die "Abwicklung von Versicherungsschäden" ("4 % der Schadenssumme, max. EUR 5.000,00 p.a.") hat der BGH ausdrücklich gebilligt.^[220] Eine Obergrenze ist nicht erforderlich.^[221] Unter der "Auftragssumme" sind regelmäßig die angefallenen Baukosten zu verstehen. Der Begriff ist als synonym mit den Begriffen Vertragssumme, Bausumme und Abrechnungs- bzw. Schlussrechnungssumme zu betrachten.^[222] In einem Sonderfall, in dem als Sondervergütung ein Betrag von 3 % der "Nettobausumme", beschlossen worden war, legte das LG Berlin den Beschluss dahingehend aus, dass die "Nettoauftragssumme" nicht mit den Baukosten gleichzusetzen sei; damit zählten im entschiedenen Fall die Kosten des von der Gemeinschaft beauftragten Architekten nicht zur Berechnungsgrundlage.^[223] Das Ergebnis erscheint schon für den entschiedenen Fall zweifelhaft, ist aber jedenfalls wegen seiner einzelfallbezogenen Besonderheiten nicht verallgemeinerungsfähig. Der Beschluss einer Sondervergütung im Einzelfall für eine konkrete Baumaßnahme ist gegenüber der abstrakten Regelung im Verwaltervertrag jedenfalls schon unter dem Gesichtspunkt der Transparenz vorteilhaft und deshalb – zumindest ergänzend – zu empfehlen; dass Einzelfallregelungen keiner AGB-Kontrolle unterliegen (die bei Vergütungsregelungen aber ohnehin kaum zum Zuge kommt), kommt hinzu.^[224] Soweit im Schrifttum teilweise vertreten wird, eine konkrete Vergütungsregelung bedürfe zwingend einer Änderung des Verwaltervertrags,^[225] kann dem nicht zugestimmt werden.

Rz. 145

Fotokopien und Scans. Die Vergütung für die Erstellung von Fotokopien oder Scans aus den Verwaltungsunterlagen darf über die Materialkosten hinaus den Arbeitsaufwand für das Heraussuchen und Kopieren berücksichtigen. Eine Regelung entsprechend derjenigen des GKG (konkret Nr. 9000 des Kostenverzeichnisses zu § 3 GKG) entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.^[226] Eine weitgehend inhaltsgleiche Regelung findet sich in Nr. 7000 RVG-VV. Das RVG-VV enthält unter Nr. 7000/2 (2) aber noch folgende im GKG-KV nicht enthaltene Regelung, deren Vereinbarung im Verwaltervertrag ebenfalls sinnvoll erscheint: "Werden zum Zweck der Überlassung von elektronisch gespeic...