§ 10 Der Verwalter / c) Verbandsinterne Regelungen im Verwaltervertrag

Rz. 103

Verbandsinterne Regelungen sind solche, die nicht die Rechte oder Pflichten der Vertragsparteien (Verwalter und Gemeinschaft), sondern das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Obwohl sie im Verwaltervertrag richtigerweise nichts zu suchen haben, sind sie dort häufig anzutreffen. Teilweise geht es um organisatorische Regelungen, teilweise um die Begründung von Sonderpflichten einzelner Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft oder gegenüber dem Verwalter.

Rz. 104

Beispiele

1. Die Verlängerung oder Verkürzung der Einberufungsfrist zu einer Wohnungseigentümerversammlung.

2. Die Pflicht, das Betreten des Sondereigentums durch den Verwalter zu dulden oder ihm eine Änderung von Name oder Anschrift mitzuteilen.

3 Die Pflicht zur Teilnahme am Lastschriftverfahren oder zur Tragung bestimmter Sondervergütungen.

Rz. 105

Nach h.M. sind solche Regelungen unwirksam (nichtig), weil der Verwaltervertrag nur die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien regeln könne. Richtigerweise ist aber zu differenzieren. Im Beispiel Nr. 1. wird nicht etwa die gesetzliche Einberufungsfrist geändert, was nicht möglich wäre,^[156] sondern wird der Verwalter zu bestimmten Handlungen angewiesen. Die Anweisung mag ordnungswidriger Verwaltung widersprechen; ein Grund für die Annahme von Nichtigkeit liegt damit aber nicht vor. Die Begründung von Sonderpflichten einzelner Miteigentümer (Beispiele 2 und 3) ist nach h.M ebenfalls mangels Beschlusskompetenz unwirksam, da ein unzulässiger Vertrag zulasten Dritter vorliege.^[157] Dem ist in Bezug auf Beispiel Nr. 2 zuzustimmen, nicht hingegen in Bezug auf Beispiel Nr. 3. Denn die §§ 16 Abs. 2 S. 2, 28 Abs. 3 WEG (§ 21 Abs. 7 WEG a.F.) eröffnen eine Beschlusskompetenz für die betreffenden Regelungen. Soweit nach diesen Vorschriften eine Regelung beschlossen werden kann, kann sie auch Gegenstand eines Beschlusses über den Verwaltervertrag sein. Die Wohnungseigentümer sind im Verhältnis zur Gemeinschaft auch keine völlig außenstehende "Dritte"; anders ausgedrückt: Soweit das Gesetz einen "Mehrheitsbeschluss zu Lasten einzelner Miteigentümer" ermöglicht, fehlt es nicht an der Beschlusskompetenz. Die Regelung darf nur nicht überraschend sein, was nicht schon deshalb der Fall ist, weil sie überhaupt im Verwaltervertrag findet; es kommt vielmehr auf die Gestaltung der Regelung im Vertrag an (Muster → § 14 Rdn 1, dort § 4 Nr. 4). Sicherheitshalber ist ein ausdrücklicher "Komplementärbeschluss" (außerhalb des Verwaltervertrags) zu empfehlen (→ § 8 Rdn 180, Nr. 2)

[156] OLG Dresden v. 30.10.2008 – 3 W 0845/08, ZMR 2009, 301 Rn 10.

[157] BGH v. 17.11.2011 – V ZB 134/11, ZMR 2012, 461 Rn 9; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, Kap. 9 Rn 24, Kap. 7 Rn 83. A.A. ausf. BeckOGK WEG/Greiner, § 26 Rn 214.