§ 10 Der Verwalter / d) Kompetenzregelungen im Verwaltervertrag

Rz. 106

Eine Kompetenzzuweisung kann zum einen das Außenverhältnis zum Gegenstand haben, also die Vertretungsmacht (das "können") regeln, zum anderen das Innenverhältnis, also die Rechte und Pflichten oder i. a. W. die Entscheidungsbefugnisse und Handlungspflichten des Verwalters (das "dürfen" und "sollen"). Eine Kompetenzregelung für das Außenverhältnis erübrigt sich nach neuem Recht, denn angesichts der (fast) unbeschränkten gesetzlichen Vertretungsmacht des Verwalters gem. § 9b Abs. 1 WEG muss und kann seine Vertretungsmacht nicht mehr in allgemeiner Weise erweitert werden. Zu regeln ist und bleibt das Innenverhältnis. Für eine Kompetenzzuweisung im Innenverhältnis fordert § 27 Abs. 2 WEG einen Beschluss. Ein solcher Beschluss liegt vor, wenn eine Gemeinschaft die Annahme (bzw. den Abschluss) – und nicht nur einer Delegation – eines Verwaltervertrags mit dem Inhalt einer solchen Kompetenzzuweisung beschließt.^[158] Das entspricht der h.M. im alten Recht, wonach sogar die (früher erforderliche) Ermächtigung (Kompetenzzuweisung) im Außenverhältnis im Verwaltervertrag vorgenommen werden konnte.^[159]

Rz. 107

Teilweise wird der Beschluss eines Verwaltervertrags zwar für anfechtbar gehalten, wenn darin enthaltene Kompetenzerweiterungen nicht besonders angekündigt wurden.^[160] Dem ist aber zum einen entgegen zu halten, dass es der normale, um nicht zu sagen der zwingende Inhalt eines Vertrags ist, die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien zu regeln, sodass von einer unzureichenden Ankündigung keine Rede sein kann. Zum anderen ist eine Beschlussanfechtung, die mit inhaltlichen Mängeln des beschlossenen Verwaltervertrags begründet wird, nach neuerer BGH-Rspr. (dazu nachfolgend) kaum oder gar nicht mehr möglich. Erstaunlicherweise wird Verwaltern von Verbänden und Autoren aber vielfach dazu geraten, ihre Rechte und Pflichten nicht im Verwaltervertrag zu regeln, sondern zum Gegenstand eines separaten Beschlusses zu machen. Das verwundert nicht nur deshalb, weil – wie gesagt – auch der Beschluss über den Verwaltervertrag den gem. § 27 Abs. 2 WEG erforderlichen Beschluss darstellt, sondern auch, weil es ohne praktische Konsequenz bliebe, wenn einer im Verwaltervertrag enthaltenen Kompetenzregelung der Charakter eines Beschlusses gem. § 27 Abs. 2 WEG abgesprochen würde. Wenn eine Gemeinschaft auf die Idee kommen sollte, ihrem Verwalter wegen der Ausübung bestimmter, ihm im Innenverhältnis (Vertrag) zugewiesenen Kompetenzen eine Kompetenzüberschreitung mit der Begründung vorzuhalten, die Kompetenzzuweisung sei nicht i.S.v. § 27 Abs. 2 WEG beschlossen worden, könnte sie damit keinen Erfolg haben: der Verwalter kann sich in jedem Fall auf den Verwaltervertrag berufen, an dessen Inhalt beide Seiten (Verwalter und Gemeinschaft) gebunden sind, was Ersatzansprüche ausschließt.

[158] Becker/Schneider, ZfIR 2020, 281 (303); Abramenko, ZWE 2020, 253 (258); Lehmann-Richter/Wobst, § 6 Rn 504; Lehmann-Richter, Wohnungseigentumsverwalter, Rn 21; Hügel/Elzer, § 26 Rn 80 mit der Einschränkung, dass den Eigentümern der Vertragstext bekannt sein muss, was aber ohnehin ein Gebot der ordnungsmäßigen Verwaltung ist.

[159] BGH v. 30.3.2006 – V ZB 17/06, ZWE 2006, 285 Rn 13; OLG Brandenburg v. 27.11.2007 – 13 Wx 9/07, ZMR 2008, 389 Rn 17.

[160] Lehmann-Richter/Wobst, § 6 Rn 504; MüKo-BGB/Zschieschack, § 26 Rn 93.