§ 10 Der Verwalter / I. Der Verwalter ohne Verwaltervertrag

Rz. 224

Es kann aus den verschiedensten Gründen dazu kommen, dass ein Verwalter zwar wirksam bestellt wurde, es aber an einem (besonderen) Verwaltervertrag fehlt. Der Verwalter hat in solchen Fällen (selbstverständlich) die gesetzlichen Rechte und Pflichten, wie sie sich aus dem WEG und dem BGB ergeben; es fehlt lediglich an vereinbarten ergänzenden Regelungen. Konkret stellt sich die Frage nach der Vergütung und der Laufzeit (bzw. Kündigungsfrist) der Bestellung, sofern nicht einmal hierzu bei der Bestellung eine Regelung getroffen wurde.

Rz. 225

Vergütung. Bei dem Verwaltervertrag als einem Geschäftsbesorgungsvertrag gem. § 675 BGB gilt gem. §§ 632 Abs. 1, Abs. 2, 612 Abs. 1, 2 BGB die übliche Vergütung als vereinbart.^[330] soweit nicht ausnahmsweise eine unentgeltliche Leistung zu erwarten ist. Über die Höhe der üblichen Vergütung lässt sich trefflich streiten; die Darlegungs- und Beweislast liegt beim Verwalter. Für die Fälligkeit gilt, ungeachtet des teilweise werkvertraglichen Charakters des Verwaltervertrags, die Regelung des § 614 S. 2 BGB:^[331] "Ist die Vergütung nach Zeitabschnitten bemessen, so ist sie nach dem Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten." Eine monatliche Zahlweise ist bei der Verwaltervergütung üblich, sodass die Vergütung am ersten Tag des Folgemonats für den Vormonat fällig wird. Nach der Gegenauffassung wird die Vergütung gem. § 614 S. 1 BGB erst nach der Aufstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung fällig.^[332]

Rz. 226

Laufzeit. Mangels Vereinbarung läuft die Bestellung auf unbestimmte Zeit. Sie endet gem. § 26 Abs. 2 S. 1 WEG spätestens nach fünf Jahren bzw. bei Erstbestellung nach drei Jahren. Eine Abberufung ist gem. § 26 Abs. 3 S. 1 WEG jederzeit möglich.

Rz. 227

Vergütung nach Abberufung. Nach einer Abberufung kann der Verwalter gem. § 26 Abs. 3 S. 2 WEG weiterhin Vergütung verlangen, denn auch ohne "besonderen" Vertrag lag seiner Bestellung ein von den Parteien nicht näher definierter Vertrag (mit dem gesetzlichen Inhalt) zugrunde. Wie lange dieser vertragliche Vergütungsanspruch weiterläuft (maximal bis zur Höchstgrenze von 6 Monaten gem. § 26 Abs. 3 S. 2 WEG), richtet sich nach der gesetzlichen Kündigungsfrist. Über § 675 BGB gelten die Fristen des § 621 BGB, wobei dann zu entscheiden ist, ob dessen Nr. 3 oder Nr. 4 einschlägig ist. Wenn man davon ausgeht, dass die Vergütung monatlich geschuldet ist, kann die Kündigung gem. § 621 Nr. 3 BGB bis zum 15. eines Monats zum Monatsende erfolgen. Bis dahin kann der abberufene Verwalter Vergütung verlangen.

[330] OLG Hamm v. 4.6.2002 – 15 W 66/02, ZMR 2003, 51.

[331] BGH v. 6.6.2013 – VII ZR 355/12, NZM 2013, 696 Rn 16 (zum Winterdienstvertrag).

[332] OLG Hamm v. 4.3.1993 – 15 W 295/92, NJW-RR 1993, 845 Rn 21; Hügel/Elzer, § 26 Rn 313.