§ 10 Der Verwalter / II. Gesellschaften als Verwalter

Rz. 5

Die Rechtsprechung hat den Grundsatz aufgestellt, dass die Verwaltung aus Gründen der Klarheit der Verantwortlichkeit nur einer Person übertragen werden dürfe. Ein Beschluss, durch den z.B. "die Miteigentümer A und B" zum Verwalter bestellt werden, ist daher nichtig. Dasselbe gilt, wenn sich mehrere Personen zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammengeschlossen haben und die GbR zum Verwalter bestellt wird. Eine GbR kann bislang in kein Register eingetragen werden, weshalb es der "Klarheit über die Person des Verwalters" fehlt.^[2] Diese die Wohnungseigentümer "bevormundende" Rechtsprechung kann allerdings nicht überzeugen. Der von der Rspr. aufgestellte "Grundsatz" steht nicht im Gesetz; und selbst wenn man ihn für richtig hält, lässt sich aus dem Verstoß dagegen nicht das Verdikt der Nichtigkeit ableiten. Die bisherige Rspr. wird indes ab dem 1.1.2024 überholt sein: an diesem Tag tritt die Reform des Personengesellschaftsrechts in Kraft. Nach dem künftigen § 707 BGB wird sich eine GbR in ein Gesellschaftsregister eintragen lassen können. Wenn die (derzeit fehlende) Registerpublizität besteht, kann auch eine GbR zur Verwalterin bestellt werden.

Rz. 6

Die Bestellung einer juristischen Person ist üblich und unproblematisch möglich: Z.B. eine Kapitalgesellschaft, insbesondere eine AG oder eine GmbH; ebenso eine Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt),^[3] eine Unterform der GmbH als deutsche Alternative zur englischen Ltd. (Private Company Limited by shares);^[4] auch eine Personengesellschaft des Handelsrechts (OHG,^[5] KG). Bei den Verwaltungsgesellschaften kann die Sachbearbeitung wechselnden Personen überlassen werden. Die Gesellschafter können ebenso wie die Entscheidungsträger (Geschäftsführer, Vorstand) wechseln, ohne dass die Gemeinschaft gefragt werden müsste.

Rz. 7

Die früher streitigen Fragen nach den Folgen einer Umwandlung bzw. eines Rechtsformwechsels der bestellten Verwaltungsgesellschaft sind inzwischen geklärt. Wenn eine Umwandlung (oder ein Rechtsformwechsel) nach Maßgabe des Umwandlungsgesetzes zulässig ist, gehen Verwalterbestellung und Verwaltervertrag auf den neuen Rechtsträger über. Die Wohnungseigentümer haben kein Widerspruchsrecht. "Das Umwandlungsrecht trägt dem Bedürfnis Rechnung, die rechtlichen Strukturen eines Unternehmens zügig und ohne große formelle und steuerliche Hürden an die wirtschaftlichen Verhältnisse anzupassen; zum Schutz des Rechtsverkehrs, insbesondere der Gläubiger, enthält es ein eigenständiges und umfassendes Regelungskonzept."^[6] Das gilt – entgegen dem früher geltenden Grundsatz der "Bindung an die Person des Verwalters" – auch dann, wenn der Verwalter eine natürliche Person ist bzw. war.

Rz. 8

Beispiel

V betreibt ein Verwaltungsunternehmen ("V Immobilienverwaltung"). Im Rechtssinne ist V Einzelkaufmann gem. § 1 Abs. 1 HGB. Er gründet im Wege der Ausgliederung gem. §§ 152 ff. UmwG die "V Immobilienverwaltung GmbH" mit sich selbst als einzigem Gesellschafter und Geschäftsführer. Mit der Eintragung der GmbH im Handelsregister geht das ehemalige einzelkaufmännische Unternehmen des V mit allen Rechten und Pflichten auf die V GmbH über – inklusive der Verwalterstellung. Der ehedem hochgehaltene Grundsatz der Höchstpersönlichkeit der Verwalterstellung steht nicht entgegen, denn "der Umstand allein, dass die Wohnungseigentümer eine natürliche Person zum Verwalter bestellen, besagt nicht, dass es ihnen gerade darauf ankommt, dass diese Person die Aufgaben des Verwalters höchstpersönlich wahrnimmt".^[7]

Rz. 9

Nach erfolgter Umwandlung ist nur eine entsprechende Information des Verwalters erforderlich, damit die Wohnungseigentümer ihn im Rechtsverkehr richtig bezeichnen können. Wenn die Wohnungseigentümer mit der Umwandlung unzufrieden sein sollten, steht es ihnen gem. § 26 Abs. 3 S. 1 WEG frei, den Verwalter abzuberufen. Die Umwandlung stellt aber grundsätzlich keinen wichtigen Grund zur Kündigung/Abberufung dar, sofern nicht "besondere Umstände die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen".^[8]

[2] BGH v. 26.1.2006 – V ZB 132/05, ZMR 2006, 375; BGH v. 28.5.2009 – VII ZR 206/07, ZMR 2009, 779.

[3] Die UG (haftungsbeschränkt) gem. § 5a GmbHG muss lediglich mit einem Stammkapital von 500,00 EUR ausgestattet werden.

[4] Zur UG BGH v. 22.6.2012 – V ZR 190/11, NZM 2012, 654, Rn 13. Die Bestellung einer UG ist aber nur ordnungsmäßig, wenn die Eigentümer sich zuvor die Liquidität und über ausreichenden Versicherungsschutz nachweisen ließen (LG Karlsruhe v. 10.5.2016 – 11 S 41/15, ZWE 2016, 417), zumindest dann, wenn daran begründete Zweifel bestehen (LG Dortmund v. 28.3.2017 – 1 S 177/16, ZMR 2017, 573).

[5] Aus der BGH-Entscheidung zur GbR ist zu folgern, dass die OHG nur bei Eintragung im Handelsregister Verwalter sein kann.

[6] BGH v. 21.2.2014 – V ZR 164/13, ZWE 2014, 216 Rn 18 f.

[7] BGH v. 2.7.2021 – V ZR 201/20, ZMR 2021, 913 Rn 10.

[8] BGH v. 2.7.2021 (Vornote), Rn 16. Die Einschränkung ist in...