§ 10 Der Verwalter

A. Der Verwalter

I. Bedeutung, Qualifikation und geweberechtliche Anforderungen

Rz. 1

Wie jeder Verband (zum Begriff → § 1 Rdn 28) benötigt auch die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Willensbildung und zum Handeln "Einrichtungen". Diese nennt man Organe.^[1] Der Verwalter ist ein solches Organ der WEG, ebenso wie z.B. der Geschäftsführer ein Organ der GmbH ist. Theoretisch ist die Wohnungseigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Aber sie tagt regelmäßig nur einmal im Jahr und beschließt meistens (nicht mehr und nicht weniger als) das, was der Verwalter vorschlägt, der deshalb tatsächlich das wichtigste Organ der Gemeinschaft ist. Er trägt eine große Verantwortung, da er hohe Sach- und Vermögenswerte verwaltet. Er benötigt weit gefächerte Kenntnisse, insbesondere im Bereich des Rechnungswesens, des Rechts und der Bautechnik. Die Durchführung von Eigentümerversammlungen verlangt ferner Durchsetzungsvermögen und psychologisches Geschick. Das Wohnungseigentumsgesetz geht davon aus, dass jede Gemeinschaft einen Verwalter bestellt. Da die Gemeinschaft durch die WEG-Reform einer juristischen Person angenähert wurde, ist die Bestellung des gesetzlich vorgesehenen Organs und "Geschäftsleiters", also eines Verwalters, noch wichtiger geworden. Trotzdem ist die Bestellung nicht zwingend, solange sie von keinem Miteigentümer beantragt wird. Insbesondere kleinere Gemeinschaften verzichten häufig auf einen förmlich bestellten Verwalter, wogegen nichts einzuwenden ist, solange alle Eigentümer damit einverstanden sind. Zumindest für größere Objekte ist aber die Bestellung eines professionellen, fachlich qualifizierten und persönlich geeigneten Verwalters unverzichtbar.

Rz. 2

Angesichts der hohen Bedeutung, die die Wahl eines geeigneten Verwalters für das Funktionieren einer Eigentümergemeinschaft hat, darf die Freiheit der Wohnungseigentümer, einen bestimmten Verwalter ihrer Wahl zu berufen oder abzuberufen, nicht eingeschränkt werden. Deshalb kann die Möglichkeit, einen Verwalter zu bestellen, nicht beschränkt und erst recht nicht ausgeschlossen werden (§ 26 Abs. 5 WEG).

Rz. 3

Seit 2018 bedürfen gewerblich tätige WEG-Verwalter einer Gewerbeerlaubnis gem. § 34c Abs. 1 S. 1 GewO. Diese erfordert gem. § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung (Vermögensschadenhaftpflichtversicherung) mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000 EUR. WEG-Verwalter müssen sich gem. § 34c Abs. 2a S. 1 GewO ferner im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren weiterbilden. Die Weiterbildungspflicht gilt auch und insbesondere für Mitarbeiter, genauer: "für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen", also für die Sachbearbeiter. Ist der Verwalter – wie meistens – eine juristische Person, müssen die Geschäftsführer oder anderweitigen gesetzlichen Vertreter nicht sämtlich die Weiterbildung absolvieren. Gemäß § 34c Abs. 2a S. 2 GewO reicht aus, wenn eine "angemessene Zahl" von vertretungsberechtigten Personen, die zur Aufsicht über die "direkt bei der Verwaltung mitwirkenden Personen" (also die Sachbearbeiter) zuständig sind, die Weiterbildung absolviert. Einzelheiten zur Weiterbildung sowie zur Berufshaftpflichtversicherung sind in §§ 15, 15b MaBV i.V.m. deren Anlage 1 geregelt. Verstöße gegen die Weiterbildungspflicht können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Rz. 4

Die seit langem geforderte Zulassungsbeschränkung für den Beruf des Immobilienverwalters in Gestalt eines Sachkundenachweises wurde zwar auch im Zuge der WEG-Reform 2020 nicht eingeführt. Ein "echter Sachkundenachweis" ist im 2021 geschlossenen Koalitionsvertrag der "Ampelkoalition" aber vorgesehen, weshalb mit der Einführung absehbar zu rechnen ist. Einen "echten" Sachkundenachweis plant die Regierung deshalb, weil eine Art "unechter" Sachkundenachweis, also eine Beschränkung der Berufszulassung auf nachweislich geschulte und geprüfte Verwalter, mit der WEG-Reform 2020 bereits "durch die Hintertür" eingeführt wurde. Denn gem. §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 26a WEG entspricht nur die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung, außer wenn die in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG vorgesehenen Ausnahmen (wenn die Gemeinschaft weniger als neun Einheiten hat und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen) vorliegen. Die Regelung gilt gem. § 48 Abs. 4 S. 1 WEG ab dem 1.12.2022. Weil gem. § 18 Abs. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung hat und die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters deshalb (von den wenigen Ausnahmefällen abgesehen) anfechtbar ist, besteht faktisch die allseits gewünschte Zugangsbeschränkung, nur dass die Eintrittskarte "Zertifizierung" statt "Sachkundenachweise" heißt. Zur Erlangung des Zertifikats muss der Verwalter vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachweisen, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Einzelheiten regelt die Zertifizierter-Verwalter-...