Rz. 109
Stirbt bei einem Veräußerungsvorgang eine Vertragspartei nach Erklärung der Auflassung, aber vor Eintragung des Erwerbers im Grundbuch, so hat dies keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Auflassung (§ 130 Abs. 2 BGB).
1. Tod des Veräußerers
a) Bindende Willenserklärung
Rz. 110
Beim Tod des Grundstücksveräußerers handelt es sich nicht um einen Verlust der Verfügungsbefugnis i.S.d. § 878 BGB. Entscheidend ist nur der Zeitpunkt der Abgabe der Auflassungserklärung als Willenserklärung und der Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO in notariell beurkundeter oder beglaubigter Form (§ 29 GBO). Es kommt auch nicht darauf an, ob die Auflassungserklärung samt Eintragungsbewilligung dem Grundbuchamt bereits vor dem Tode des Veräußerers zugegangen ist. Die Auflassung ist bindend geworden; diese Bindungswirkung wirkt sich auch auf die Erben aus, die nicht mehr widerrufen können (§ 873 Abs. 2 BGB). Eine beim Grundbuchamt eingegangene, aber nicht vollzogene Auflassung aus dem Jahr 1966 kann auf Eintragungsantrag auch noch nach mehreren Jahrzehnten durch Eintragung der Erben der Erwerber als Eigentümer vollzogen werden, sofern die übrigen Eintragungsvoraussetzungen nachgewiesen sind.
b) Grundbuchmäßiger Vollzug
Rz. 111
Um die vom Erblasser abgegebene Auflassungserklärung durch Eigentumsumschreibung auf den Erwerber in das Grundbuch vollziehen zu können, bedarf es weder der vorherigen Eintragung der Erben des Veräußerers noch deren Eintragungsbewilligung oder Zustimmung (§ 40 Abs. 1 GBO). Sollten zwischenzeitlich die Erben des Veräußerers im Grundbuch eingetragen worden sein, so genügt trotzdem die Eintragungsbewilligung des Erblassers – die in der Auflassungserklärung selbst gesehen werden kann – zur Umschreibung des Eigentums an einem Grundstück auf den Erwerber. Antragsteller für die Eigentumsumschreibung nach § 13 Abs. 1 GBO ist in der Regel ohnehin der Erwerber, weil er an der Eintragung interessiert ist. Als Nachweis der Einigung nach § 20 GBO bzw. der Bewilligung nach § 19 GBO ist eine Ausfertigung der Auflassungserklärung vorzulegen.
Rz. 112
Das Grundbuchamt hat u.a. zu prüfen, ob die Einigung durch den materiell Verfügungsberechtigten erklärt wurde. Hierbei gilt zwar gem. § 891 BGB grds. die Vermutung, dass der Eingetragene auch der Berechtigte ist. Hat das Grundbuchamt jedoch positive Kenntnis, dass es sich im konkreten Fall nicht so verhält, ist der nach § 20 GBO erforderliche Nachweis nicht erbracht (bspw. bei Einziehung des Erbscheins nach vorangegangener Eintragung des Scheinerben).
Den Antrag auf Eigentumsumschreibung kann auch der beurkundende Notar stellen (§ 15 GBO, § 53 BeurkG).
2. Tod des Erwerbers
a) Eintragung des verstorbenen Erwerbers ist unschädlich
Rz. 113
Anders ist es allerdings, wenn der Erwerber nach Erklärung der Auflassung stirbt. Erfährt das Grundbuchamt davon nichts (es braucht deswegen keine Ermittlungen anzustellen), so kann es, ohne dass es deshalb eine Rechtsverletzung begeht, den verstorbenen Erwerber noch als Eigentümer im Grundbuch eintragen.
Wird der Tod dem Grundbuchamt jedoch noch vor der Eintragung bekannt, so darf der verstorbene Erwerber nicht mehr als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, weil das Grundbuchamt grundsätzlich das Grundbuch nicht wissentlich unrichtig machen darf. Nach § 1922 BGB sind an die Stelle des Erwerbers seine Erben getreten in der Rechtsposition, die der Erblasser selbst innehatte.
Rz. 114
Die Auflassung ist nach § 873 Abs. 2 S. 2 BGB für beide Vertragsparteien bindend geworden, wenn gleichzeitig eine notariell beurkundete oder beglaubigte Eintragungsbewilligung gem. § 19 GBO abgegeben wurde (§ 29 GBO). Die Erben sind in Erbengemeinschaft als Eigentümer und Rechtsnachfolger des Erwerbers im Grundbuch einzutragen. Sie haben ihr Erbrecht in der Form des § 35 GBO nachzuweisen. Einer Zwischeneintragung des verstorbenen Erblassers bedarf es nicht, sie wäre sogar unzulässig.
Rz. 115
Da die Erben in die Rechtsposition des Erblassers eingetreten sind, bedarf es keiner besonderen Auflassung zugunsten der Erben des Erwerbers. Den (lediglich schriftlichen) Antrag auf Eintragung der Erben als neue Eigentümer (§ 13 GBO) können entweder alle Erben gemeinsam oder Einzelne von ihnen ohne Zustimmung der anderen stellen.
Wird der verstorbene Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, so ist diese Eintragung weder materiell unwirksam noch inhaltlich unzulässig. Es handelt sich lediglich um eine unzutreffende Bezeichnung des wirklichen Eigentümers.
b) Muster: Antrag auf Eintragung der Erben des verstorbenen Erwerbers
Rz. 116
Muster 10.4: Antrag auf Eintragung der Erben des verstorbenen Erwerbers
Muster 10.4: Antrag auf Eintragung der Erben des verstorbenen Erwerbers
An das
Amtsgericht
– Grundbuchamt –
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Erwerb der Eigentumswohnung in _________________________, _________________________ straße, eingetragen im Wohnungs-Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ für _________________________, Band _________________________, Heft _________________________ BV Nr. _________________________ durch Herrn _________________________, zuletzt wohnhaft...