§ 10 Privates Baurecht / 4. Baukosten

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Die Parteien können eine Bausumme als Beschaffenheitsvereinbarung im Architektenvertrag festlegen. Dies kann in der Gestalt einer Obergrenze geschehen, die eingehalten werden muss.^[104] Stattdessen können sie auch einen Kostenrahmen festlegen, der eine Orientierung gibt und im Einzelfall zu bestimmende Toleranzen zulässt.^[105] Bei Überschreiten der Obergrenze bzw. der Toleranzen liegt ein Mangel des Architektenwerks vor, der dem AG die werkvertraglichen Mängelrechte gibt. Damit der Bauherr über die Kostenentwicklung informiert ist und gegebenenfalls gegensteuern kann, sind die Kostenermittlungen in den weiteren Bauphasen und die Kostenverfolgung von großer Bedeutung.

Wichtig ist, sich bei der Vereinbarung der Obergrenze oder des Rahmens darüber zu verständigen, was unter Bausumme zu verstehen ist. Gehören die Grundstückskosten dazu? Sollen nur die reinen Baukosten zählen oder auch die Nebenkosten wie Genehmigungsgebühren und Honorare für Architekten und Ingenieure? Die DIN 276 kann herangezogen werden, um klare Verhältnisse zu schaffen.

Weitere Sanktionsmöglichkeiten hinsichtlich der Einhaltung der Kosten gibt die HOAI in § 7 Abs. 6. Dessen S. 1 lässt ein Erfolgshonorar zu, wenn es schriftlich für den Fall vereinbart worden ist, dass der Architekt eine wesentliche Kostensenkung ohne Standardabweichung unter Ausschöpfung technisch-wirtschaftlicher oder umweltverträglicher Lösungsmöglichkeiten erzielt. Ob damit allerdings ein sinnvoller Anreiz geschaffen werden kann, ist angesichts der extrem hohen Anforderungen, die die Rechtsprechung an die Voraussetzungen der Vorgängernorm in § 5 Abs. 4a HOAI a.F. gestellt hat,^[106] eher zweifelhaft. Weiter kann nach § 7 Abs. 6 S. 3 bei Überschreiten der einvernehmlich festgelegten Kosten – ohne Rücksicht auf Vertretenmüssen des Architekten – ein Malus-Honorar von bis zu 5 % des Architektenhonorars vereinbart werden. Auch hier sind Zweifel an der Sinnhaftigkeit angebracht. Zum einen wird der Architekt, der in eine solche Vereinbarung gezwungen wurde, im Zweifel die Kostenberechnung eher am oberen Rand des vertretbaren Ansatzes ausrichten. Zum anderen ist aus dem allgemeinen Baurecht bekannt, dass Vertragsstrafen höchst streitträchtig sind. Das Ziehen der Vertragsstrafe führt regelmäßig zum Prozess. Nicht anders wird es im Architektenrecht sein.

Völlig unberücksichtigt bleiben bei den Kostenanreizen die sog. Nutzungskosten eines Bauwerks. Während die Baukosten nur einmal anfallen, sind die Bewirtschaftungskosten eines Objekts sowohl für den Vermieter als auch den Eigennutzer eine wichtige und ständig wiederkehrende Belastung. Gerade hier wäre es wichtig gewesen, eine wartungsarme oder energiesparende Nutzung zu prämieren. Ein erster Ansatz hätte schon in der Schaffung (und Honorierung) einer neuen Grundleistung bestanden. Mit DIN 18960 (Nutzungskosten im Hochbau) hätte auch eine Norm bereitgestanden, die es, ähnlich der DIN 276 für die Baukosten, erlaubt, die Bewirtschaftungskosten eines Objekts zu planen und zu steuern.

[104] BGH BauR 1997, 494, 495; OLG Oldenburg BauR 2013, 1712; OLG Koblenz IBR 2015, 202. Zur Frage der Verantwortlichkeit, wenn die gestiegenen Kosten auf Sonderwünsche zurückzuführen sind: OLG Düsseldorf BauR 2013, 632.

[105] BGH BauR 2009, 1611; BGH BauR 1997, 335; BGH BauR 1997, 494, 495; BGH BauR 1998, 354, 355.

[106] KG BauR 2010, 642 ff.