§ 10 Privates Baurecht / V. Besonderheiten des Verbraucherbauvertrages, § 650i BGB

1. Anwendungsbereich

Rz. 29

Beim persönlichen Anwendungsbereich bestehen keine Besonderheiten (vgl. § 310 Abs. 3 BGB). Der sachliche Anwendungsbereich entspricht nicht dem des Bauvertrages aus § 650a Abs. 1 BGB, sondern ist wesentlich enger. Umfasst werden nur der Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, § 650i Abs. 1 BGB.

Die Abgrenzung von übrigen Bauleistungen hat bisher in der Rechtsprechung noch keine hinreichende Konkretisierung erfahren. Fest steht insoweit nur, dass Planerverträge per se keine taugliche Bauleistung darstellen.^[32]

Rz. 30

Als maßgebliches Kriterium für den Neubau kann darauf abgestellt werden, ob sich das Gepräge des Grundstücks durch die Anlage verändert. Daneben werden eine für den Verbraucher hohe finanzielle Investition, die technisch-konstruktive Eigenständigkeit gegenüber anderen Anlagen und eine selbstständige Nutzbarkeit als typische Charakteristika für einen Neubau angeführt.^[33] Klassischer Anwendungsfall ist jedenfalls die Errichtung von Einfamilienhäusern, aber auch der Bau von Garagen, Hof- und Wirtschaftsgebäuden. Streitig ist, ob das Verbraucherbauvertragsrecht auf Verträge über einzelne Gewerke anwendbar ist.^[34]

Umbaumaßnahmen sind dann erheblich i.S.d. § 650i Abs. 1 BGB, wenn sie mit dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar sind. Dies ist jedenfalls dann gegeben, wenn nur noch die Fassade des Gebäudes erhalten bleibt. Anbauten, Renovierungen und Instandhaltungsmaßnahmen genügen regelmäßig nicht.^[35]

[32] OLG Stuttgart v. 17.7.2018 – 10 U 143/17.

[33] MüKo/Busche, 8. Aufl., § 650i Rn 3.

[34] Bejahend Messerschmidt/Voit/Lenkeit, 3. Aufl., § 650i Rn 23; a.A. Retzlaff, BauR 2017, 1830, 1831.

[35] Kniffka/Retzlaff, IBR-Online-Kommentar Bauvertragsrecht, 21. Akt, § 650i Rn 9.

2. Formerfordernisse und Widerrufsbelehrung

Rz. 31

Der Verbraucherbauvertrag muss zumindest in Textform geschlossen werden, §§ 650i Abs. 2, 126b BGB. Insbesondere bei Überlagerung des Verbraucherbauvertrages mit Verbraucherkreditverträgen oder gar Grundstückskaufverträgen kann aber die Schriftform oder notarielle Beurkundung des Vertrages erforderlich sein.

Auch für den Verbraucherbauvertrag ist nun ein 14-tägiges Widerrufsrecht mit entsprechender Belehrungspflicht vorgesehen, § 650I BGB i.V.m. Art. 239 § 3 EGBGB. Dieses ist nur bei notarieller Beurkundung ausgeschlossen. Die Rechtsfolgen richten sich nach §§ 355 ff. BGB.

In diesem Zusammenhang wird auf das Sonderkündigungsrecht des Architekten- und Ingenieurvertrages gemäß § 650r Abs. 1 BGB hingewiesen. Der Verbraucher muss auch hierüber belehrt werden.

3. Baubeschreibung

Rz. 32

Bereits während der Vertragsverhandlungen trifft den Unternehmer, sofern er selbst nicht nur die Ausführungs-, sondern auch Planungsleistungen übernimmt, die Unterrichtungspflicht aus § 650j BGB i.V.m. Art. 249 §§ 1, 2 EGBGB. Danach muss der Unternehmer dem Verbraucher eine ordnungsgemäße und vollständige Baubeschreibung vor Vertragsschluss überlassen. Eine Pflichtverletzung kann zur Rückabwicklungsverlangen des Verbrauchers führen.^[36]

Die Baubeschreibung hat weitreichende Bedeutung für das Schuldverhältnis: Nach §§ 650k Abs. 1, 3 BGB werden die darin enthaltenen Angaben hinsichtlich der Bauausführung und des Zeitpunkts der Fertigstellung des Werks bzw. der Dauer der Ausführung unmittelbar Vertragsbestandteil, wenn nichts anderes vereinbart ist.

[36] Omlor, NJW 2018, 817, 818.

4. Abschlagszahlung und Erfüllungssicherheit

Rz. 33

Der Unternehmer kann Abschlagszahlungen nur bis zu 90 % der Gesamtvergütung verlangen (§ 650m Abs. 1 BGB). Mit der ersten Abschlagsrechnung erhält der Verbraucher einen Gegenanspruch auf Sicherheit in Höhe von 5 % der Gesamtvergütung. Der Anspruch gibt dem Verbraucher ein Zurückbehaltungsrecht und passt sich ab einer Preissteigerung von 10 % an, § 650m Abs. 2, S. 2, 3 BGB. Einfachste Art der Sicherheitsleistung ist die selbstschuldnerische Bankbürgschaft, § 650m Abs. 3 BGB.

§ 650m BGB ist von der Unabdingbarkeitsklausel des § 650o BGB nicht erfasst. Allerdings gibt die Norm hierfür einen Rahmen vor, von dem in Formularverträgen nicht abgewichen werden darf.^[37]

Macht der Unternehmer von seinem gesetzlichen Abschlagszahlungsrecht Gebrauch oder wird es vertraglich ausgestaltet, ist durch § 650m Abs. 4 BGB auch einer Vereinbarung über die Bauhandwerkersicherung von vornherein eine Obergrenze gesetzt. Diese Regelung ist unabdingbar.^[38]

[37] Langjahr, IBR 2018, 38.

[38] Omlor, NJW 2018, 817, 822.

5. Herausgabe von Unterlagen

Rz. 34

Durch § 650n BGB wird die bis dahin bereits teilweise anerkannte Nebenleistungspflicht über die Erstellung und Herausgabe von Unterlagen durch den Unternehmer im Gesetz verankert. Die Abs. 1 und 2 begründen letztlich eine Dokumentationspflicht des Unternehmers ab Vertragsschluss, vor und während der Ausführungsleistung.

Welche Unterlagen Gegenstand der Regelung sind, definiert die Norm nicht. Maßgeblich sind insoweit die Anforderungen der Behörde oder des Dritten im Einzelfall. Es ist unbeachtlich, ob diese Anforderungen im Verhältnis zwischen dem Verbraucher und dem Dritten berechtigt sind.^[39] Typische Unterlagen sind Lagepläne, Zeichnungen oder Berechnu...