§ 10 Verwalterzustimmung / II. Erläuterungen

1. Erforderlichkeit

Rz. 2

Zur Verwalterzustimmung (vgl. § 3 Rdn 26):^[1] Sowohl das schuldrechtliche Rechtsgeschäft als auch die Auflassung sind unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist.

Manche Beteiligte stören sich am Erfordernis der Verwalterzustimmung in (oft älteren) Gemeinschaftsordnungen und empfinden diese als überflüssig oder lästig. Manche Käufer macht das Erfordernis nervös. Das WEG sieht in § 12 Abs. 4 die Möglichkeit vor, dass die Wohnungseigentümer eine solche Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss aufheben.

Rz. 3

WEG-Reform:

Durch die WEG-Reform ist die Möglichkeit, eine bereits vorhandene Veräußerungsbeschränkung aufzuheben, angepasst worden: Nach § 12 Abs. 4 WEG können die Wohnungseigentümer zwar nach wie vor die Aufhebung beschließen. Entfallen ist jedoch die Regelung, wonach diese Befugnis durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann.

Ist ein Beschluss gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung nunmehr nach Maßgabe von § 7 Abs. 2 WEG im Grundbuch gelöscht werden. Stattdessen kann mit Anzeigepflichten gearbeitet werden (siehe § 3 Rdn 26).

[1] Vgl. im Einzelnen auch Hügel/Elzer, WEG § 12 Rn 38 ff.

2. Form

Rz. 4

Die Verwalterzustimmung und -eigenschaft ist dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Nach § 26 Abs. 3 WEG gilt insofern aber für den Bestellungsnachweis eine bedeutsame Formerleichterung. Es genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind (d.h. des Vorsitzenden der Versammlung, eines Wohnungseigentümers und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter).

3. Zeitpunkt

Rz. 5

Vorübergehend war äußerst strittig, auf welchen Zeitpunkt die Verwalterbestellung grundbuchverfahrensrechtlich nachzuweisen war.^[2] Extreme Ansichten stellten auf den Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung ab.^[3] Der Bundesgerichtshof hat begrüßenswerterweise bereits nach kurzer Zeit Klarheit geschafft: Der Verwalter muss zu dem Zeitpunkt (noch) legitimiert sein, in dem den Parteien die Zustimmung zugeht (typischerweise also der Zeitpunkt des Zugangs bei dem abwickelnden Notar) und dies im Wesentlichen mit einem Vergleich für den Fall der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung selbst begründet.^[4] Der den Kaufvertrag abwickelnde Notar muss also nur noch prüfen, ob zum Zeitpunkt des notfalls durch Eigenurkunde (§ 29 GBO) zu bestätigenden Zugangs die Verwalterlegitimation noch fortbestand.

Rz. 6

Als Auswirkung der Corona-Pandemie fanden zahlreiche Wohnungseigentümerversammlungen nicht statt und es wurde daher nicht über eine notwendige Weiterbestellung/Neubestellung des Verwalters beschlossen. In vielen Fällen hilft hier die Gesetzgebung zur Abmilderung der Folgen der Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, wonach der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Die Grundbuchämter handhaben die Anforderung an den Nachweis hierüber jedoch teilweise unterschiedlich.

[2] Zu insgesamt sechs divergierenden OLG Entscheidungen vgl. Langhein, notar 2012, 131 m.w.N.

[3] Z.B. OLG Hamburg ZMR 2011, 815.

[4] BGH NJW 2013, 299.

4. Nachweis

Rz. 7

Viele professionelle Verwalter reichen nach ihrer Bestellung vorsorglich ein bereits gemäß § 26 Abs. 3 WEG beglaubigtes Protokoll zur ersten Grundakte der Anlage ein. Dies wird von den meisten Grundbuchämtern akzeptiert. Auf eine bloße entsprechende Mitteilung des Verwalters an den abwickelnden Notar sollte dieser sich aber nicht unbedingt verlassen. Es kommt durchaus vor, dass entweder das Protokoll gar nicht beim Grundbuchamt hinterlegt worden ist oder sich mittlerweile infolge Beiziehung bei einer anderen Grundakte befindet. Vor allem kann der Nachweis fehlerhaft sein.

5. Mängel

Rz. 8

Zunächst einmal kann eine erst kürzlich erfolgte Verwalterbestellung angefochten worden sein. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann nach der Rechtsprechung nicht zum Verwalter bestellt werden;^[5] dennoch geschieht dies gelegentlich.^[6] Vor allem haben sich aber in den vergangenen Jahren hinsichtlich der nötigen Protokollunterschriften gemäß §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 WEG zahlreiche Zweifelsfragen ergeben.^[7] Als vorläufige Faustregel kann derzeit nur empfohlen werden, dass sämtliche Unterschriften möglichst persönlich unter Nennung der Funktion in der Urkunde selbst geleistet und möglichst nur von solchen Personen abgegeben werden, die auch in der Versammlung persönlich anwesend waren. Es sollte des Weiteren plausibel sein, dass sie die sind, die sie zu sein vorgeben (Vorsitzender der Versammlung, Eigentümer, Verwaltungsbeiratsvorsitzender).^[8] Wer ganz sicher gehen will, sollte zusätzlich prüfen, ob die Gemeinschaftsordnung noch weitere^[9] Anforderungen stellt.

Streitig war lange, ob die nach § 12 WEG bereits erteilte Zustimmung des Verwalters oder sonstigen Zustimmungsberechtigten in dem kritischen Zeitraum zwischen Beurkundung ...