Verwalterzustimmung nach Selbstauskunft des Erwerbers

Leitsatz

• Verwalterzustimmung erst nach "Selbstauskunft" über die Vermögensverhältnisse eines minderjährigen Erwerbers

  Reduzierung des Geschäftswertansatzes nach bisher h. R. M. bei Verwalter-Zustimmungsverfahren nach § 12 WEG

Normenkette

§ 12 WEG, § 48 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. Zum Sachverhalt:

Ein Verwalter machte die Erteilung seiner Veräußerungszustimmung davon abhängig, dass ein Erwerber (ein Schüler) für 1 Jahr Wohngeld vorauszahle und erkläre, auch über 1 Jahr hinaus zur regelmäßigen Begleichung der Wohnungsgeldverpflichtungen wirtschaftlich in der Lage zu sein. Ferner müsse zunächst die Sondervergütung für die Verwalterzustimmung gezahlt werden.

Nach Zurückweisung des Antrages des Veräußerers auf Abgabe der Verwalterzustimmung durch das Amtsgericht erklärte der Antragsteller im Erstbeschwerdeverfahren, dass der Erwerber aus der Vermietung des Wohnungseigentums regelmäßige Mietzahlungen erziele und ausweislich seiner Einkommensteuererklärung zwischen seinem 12. und 18. Lebensjahr ein zu versteuerndes Einkommen von jährlich durchschnittlich DM 47.000,- habe.

Nach daraufhin erfolgter Verwaltungszustimmung erklärte der Antragsteller den Streit in der Hauptsache für erledigt und beantragte Kostenentscheidung. Das Landgericht lastete die Gerichtskosten des Erstbeschwerdeverfahrens dem Verwalter an mit der Begründung, dass er voraussichtlich in der Beschwerdeinstanz unterlegen wäre, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wurde abgelehnt. Beide Beteiligtenseiten gingen gegen diese Kostenentscheidung in die Rechtsbeschwerde.

2. Zur Begründung:

a) Das Berliner Kammergericht hat beide Rechtsbeschwerden zurückgewiesen und dem Antragsteller die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens angelastet, eine außergerichtliche Kostenerstattung auch in letzter Instanz nicht ausgesprochen und den Geschäftswert für die ersten beiden Instanzen auf DM 5.080,- festgesetzt, für die dritte Instanz auf DM 1.000,- (bei Verkaufswert der Wohnung von DM 25.400,-).

Der Senat stellte klar, dass der Verwalter seine Zustimmung nicht davon abhängig machen durfte, dass der Erwerber für eine längere Zeit das Wohngeld vorauszuzahlen sowie die Sondervergütung für die Verwalterzustimmung zu leisten habe. Allerdings durfte der Verwalter Aufklärung über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Erwerbers verlangen, also diese Vorbedingung zu Recht stellen. Im Rahmen des Verfahrens nach § 12 WEG sei ein Veräußerer verpflichtet, dem Verwalter jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu geben oder diesen zu einer "Selbstauskunft" zu veranlassen (BayObLG, DWE 1983, 26; Weitnauer, WEG 7. A., § 12).

Dieser Verpflichtung ist der antragstellende Veräußerer zumindest in erster Instanz nicht genügend nachgekommen, sodass es im vorliegenden Fall nicht geboten war, eine außergerichtliche Kostenerstattung anzuordnen. Da der Antragsteller in dritter Instanz weitaus stärker unterlegen sei, müssten ihm auch die Gerichtskosten der Rechtsbeschwerdeinstanz auferlegt werden.

b) Der Geschäftswert für gerichtliche Streitigkeiten über die Erteilung der Zustimmung sei i. ü. nicht mit dem vollen Verkaufswert der Wohnung, sondern lediglich mit 10-20 % des Verkaufspreises anzusetzen. Der entgegenstehenden Rechtsprechung und h. R. M. könne der Senat nicht folgen. In diesen Verfahren sei die Bemessung nach dem frei zu schätzenden Interesse der Beteiligten vorzunehmen (§ 48 Abs. 2 WEG, der dem § 30 der Kostenordnung ähnlich sei). Soweit es um eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung gehe, sei nämlich zu bedenken, dass die Veräußerung nicht mit der Verweigerung der Zustimmung "stehe und falle". Eine Verweigerung der Zustimmung stelle kein absolutes und endgültiges Veräußerungshindernis dar. Auch aus übergeordneten verfassungsrechtlichen Erwägungen heraus sei eine Herabsetzung des Geschäftswertes geboten (verfassungsrechtlich verbürgter Grundsatz des gleichen Zugangs zu den Gerichten und Beachtung des angemessenen Verhältnisses des Kostenrisikos zu dem verfolgten wirtschaftlichen Eigeninteresse eines Antragstellers, vgl. auch KG Berlin, NJW-RR 88, 14 = WE 87, 198).

Bei einem Geschäftswert - ausgehend vom Verkaufspreis einer Wohnung - würden hier untragbar hohe Aufwendungen (insbesondere Rechtsanwaltskosten) entstehen, die in keinem Verhältnis zu der eigentlichen Bedeutung der Verwalterzustimmung stünden. Bei vorliegendem geringem Kaufpreis sei die Obergrenze von 20 % des Kaufpreises anzusetzen; bei höheren Verkaufswerten könnte ggf. bis auf 10 % zurückgegangen werden. Unterschreite bei einem der Beteiligten der Geschäftswert des Rechtsmittels die Zulässigkeitsgrenze, bleibe eine Rechtsbeschwerde dennoch als Anschlussbeschwerde zulässig. Bei abweichender Geschäftswertbestimmung bedürfe es i. Ü. keiner Vorlage an den BGH, weil es sich hier lediglich um eine Kostensache handele.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 11.10.1989, 24 W 4478/89)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

a) Bemerkenswert erscheint mir an dieser Entscheidung einmal, dass ein Verwalter s...