Merkblatt für Bieter bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken
1. Allgemeines
Das Zwangsversteigerungsverfahren ist grundsätzlich ein Vollstreckungsverfahren, das den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) unterliegt. Jedoch wurde in § 869 ZPO bestimmt, dass die Vollstreckungsformen Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung durch ein besonderes Gesetz geregelt werden.
1.1 Allgemeines
Dieses besondere Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung regelt damit zwei der drei Formen, die eine Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen (im Wesentlichen unbebaute und bebaute Grundstücke) ermöglichen.
Die dritte Form, die hier außer Acht gelassen wird, weil sie durch das Grundbuchamt vorgenommen wird, ist die Eintragung einer Zwangshypothek in das Grundbuch, mit der die dingliche Sicherung der persönlichen Forderung erreicht wird.
1.2 Zuständigkeit
Zuständig für die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist (§ 1 ZVG). Funktionell zuständig ist nach dem Rechtspflegergesetz der Rechtspfleger, dem das gesamte Verfahren voll übertragen wurde (§ 3 Nr. 1 RPflG). Der Richter ist in diesem Verfahren nur noch für die Beschwerdesachen zuständig.
2. Verfahren bis zum Termin
2.1 Antrag
Jede Zwangsvollstreckung nach den Verfahrensgrundsätzen der ZPO setzt einen Antrag voraus. Eine Anordnung von Amts wegen findet nicht statt (§ 15 ZVG). Der Antragsteller, in der Regel ein Gläubiger, soll in seinem Antrag die Parteien, das Grundstück sowie die Forderung und den Vollstreckungstitel bezeichnen (§ 16 ZVG).
Über den Antrag entscheidet der Rechtspfleger. Er prüft die gesetzlichen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung (Titel-Klausel-Zustellung) und die Zulässigkeit der erstrebten Maßnahme.
Ob der Anspruch materiell-rechtlich besteht, prüft das Vollstreckungsgericht nicht (mehr).
Sind die Voraussetzungen für die Anordnung des Verfahrens erfüllt, so ergeht die Entscheidung des Rechtspflegers durch Beschluss. Dieser Beschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstückes (§ 20 ZVG). Gleichzeitig ersucht der Rechtspfleger das Grundbuchgericht (Grundbuchamt), den Vermerk über die Anordnung der Zwangsmaßnahme im Grundbuch einzutragen. Somit ist für jeden, der das Grundbuch einsieht, die Anordnung des Verfahrens ersichtlich und er muss diese Anordnung bei Rechtshandlungen, die das Grundstück betreffen, gegen sich gelten lassen.
Bis zu diesem Zeitpunkt laufen das Zwangsversteigerungs- und das Zwangsverwaltungsverfahren noch parallel.
Ziel der Zwangsverwaltung (§§ 146–161 ZVG) ist es, dem Schuldner (Eigentümer) die Verwaltung und Nutzung des Grundstückes zu entziehen und die laufenden Erträgnisse bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung durch den eingesetzten Verwalter zu vereinnahmen. Diese laufenden Einnahmen sollen dann langfristig dazu dienen, die Forderung des Gläubigers abzutragen und gleichzeitig den Schuldner zu sanieren. Bei einer sinnvollen Zwangsverwaltung wird der Schuldner von seinen Schulden befreit, ohne das Grundstück zu verlieren. Dies setzt jedoch voraus, dass das Grundstück Einnahmen erzielt. Im städtischen Bereich trifft das nur auf vermietete Objekte zu. Landwirtschaftlich genutzte Objekte gibt es in den hiesigen Amtsgerichtsbezirken nur sehr begrenzt.
Ziel der Zwangsversteigerung, die auch Schwerpunkt dieser Hinweise ist, ist hingegen die Verwertung des Grundstücks mit der Folge, dass der Schuldner sein Eigentum am Grundstück verliert und die Gläubiger am Erlös entsprechend ihrem Rang beteiligt werden.
Die Anordnung des Verfahrens kann der Schuldner mit dem Rechtsmittel der Beschwerde angreifen. Als Begründung könnte dienen, dass die formellen Voraussetzungen für die Zwangsvollstreckung nicht gegeben sind. Weiterhin hat der Schuldner die Möglichkeit, einen Einstellungsantrag mit dem Ziel zu stellen, das Verfahren für die Dauer von 6 Monaten einstweilen einzustellen, um während dieses Zeitraumes die Voraussetzungen zur Vermeidung der Versteigerung zu schaffen (§ 30a ZVG). Über einen solchen Antrag entscheidet der Rechtspfleger unter sorgfältiger Abwägung der Vorträge und der widerstreitenden Interessen der Parteien (also der Gläubiger, die ihre Forderung realisieren wollen, und des Schuldners, der mit dem Grundstück seinen oftmals letzten Vermögensgegenstand retten will).
2.2 Ermittlung des Verkehrswertes
Nach Rechtskraft einer Entscheidung über die Beschwerde oder aber nach dem unangefochtenen Anordnungsbeschluss wird der Rechtspfleger in aller Regel einen Sachverständigen beauftragen, ein Wertermittlungsgutachten über das Grundstück einschließlich seiner Bebauung zu erstellen. Der Wert des Grundstückes wird durch den Rechtspfleger festgesetzt. Das Gutachten dient lediglich als Hilfsmittel bei dieser Entscheidung, doch überwiegend wird der Rechtspfleger die Wertermittlung des ...