§ 11 Bauträgerrecht / 2. Möglichkeiten der Haftungsbeschränkung

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Hinsichtlich der Frage, ob und inwieweit diese Käuferrechte im Bauträgervertrag zur Disposition gestellt und eingeschränkt werden dürfen, erscheint das gesetzliche Gewährleistungssystem im Lichte der umfassenden Rechtsprechung bei generalisierender Betrachtung als weitgehend unverrückbar.

Was zunächst das Grundstück betrifft, so kann eine Haftung für Vorsatz (§ 276 Abs. 3 BGB), arglistiges Verschweigen eines Mangels und die Übernahme einer Garantie (§ 444 BGB) nicht ausgeschlossen werden. Der Bauträgervertrag ist, wie dargelegt, praktisch stets Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB); eine Klausel, die Schadensersatzansprüche wegen gewisser Mangelfolgeschäden an Leben, Körper oder Gesundheit oder wegen groben Verschuldens ausschließt, ist deshalb im Hinblick auf § 309 Nr. 7 lit. a und b BGB in aller Regel unwirksam. Vorstellbar wäre höchstens, für die Grundstücksgröße und die Altlastenfreiheit jedwede Garantie ausdrücklich auszuschließen, die Mängelhaftung auf Nacherfüllung und Minderung zu beschränken und eine Schadensersatzpflicht für einfach fahrlässig begangene Pflichtverletzungen zu verneinen, soweit sie nicht zu einer Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit geführt haben und keine Verletzung wesentlicher Vertragspflichten darstellen.

Die Erwerberrechte bei Sachmängeln des Bauwerks lassen sich ebenfalls kaum einschränken. Hinzuweisen ist insbesondere auf § 309 Nr. 8 lit. b aa BGB, der die Verweisung auf ein vorrangiges Vorgehen gegen Dritte verbietet. Ferner darf der Erwerber gem. § 309 Nr. 8 lit. b bb BGB nicht allein auf sein Recht auf Nacherfüllung verwiesen werden. Dazu hat der BGH in seinem Urt. v. 8.11.2001^[60] festgestellt, dass der Bauträger, der ja zweifelsfrei Werkleistungen an einem Bauwerk schulde, gleichwohl nicht als Erbringer von Bauleistungen von den Beschränkungen dieser Vorschrift freigestellt bleiben könne, weil er auf eigenem Grund und Boden baue und eine Rückabwicklung deshalb nicht in fremdes Eigentum eingreifen würde. Dem Erwerber müsse deshalb zumindest das Recht auf Nacherfüllung, zum Rücktritt und zur Minderung verbleiben, wenn auch in diesem dem Gesetz entsprechenden Stufenverhältnis. Noch weiter ist der BGH dann in seinem Urt. v. 27.7.2006^[61] gegangen. Dort hielt er eine Klausel für unwirksam, nach der das Wandlungsrecht und der Anspruch des Erwerbers auf "großen" Schadensersatz nur im Falle grober Fahrlässigkeit und Vorsatzes des Bauträgers geltend gemacht werden konnte. Obwohl der Ausschluss des Wandlungsrechts bei einfacher oder leichter Fahrlässigkeit mit § 309 Nr. 7 lit. b BGB vereinbar sei, weiche er vom wesentlichen Grundgedanken der Wandlung, die das Gesetz dem Erwerber ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Bauträgers zubilligt, ab. Die Unwirksamkeit wurde also unter Hinweis auf § 307 BGB begründet. Dieser Grundsatz gilt für den nach der Schuldrechtsreform an die Stelle der Wandlung getretenen Rücktritt fort und muss folgerichtig auch für den "großen" Schadensersatz gelten, der ja im Ergebnis ebenfalls zu einer Rückabwicklung des Vertrags führt. Das Recht zur Selbstvornahme (§ 637 BGB) allerdings wird man wirksam ausschließen können.

Nun beschränkt sich die Strenge des BGH nicht allein auf Formularverträge. Er hält auch den formelhaften Gewährleistungsausschluss für Sachmängel in einem Individualvertrag nach § 242 BGB für unwirksam, wenn die Freizeichnung des Bauträgers nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist. Von einer umfassenden Belehrung darf der beurkundende Notar nur dann absehen, wenn er sich davon überzeugt hat, dass sich der Erwerber über die Tragweite des Haftungsausschlusses und das damit verbundene Risiko vollständig im Klaren ist und den Ausschluss dennoch ernsthaft will.^[62] Zu dieser Überzeugung wird und sollte der Notar schon wegen der Gefahr der Eigenhaftung nicht kommen. Vielmehr ist ihm in jedem Fall zu empfehlen, dem Erwerber bereits mit Aushändigung des Vertragsentwurfes schriftlich auf die Gefahren des Haftungsausschlusses hinzuweisen; auf diese Weise kann er zugleich die Erfüllung seiner Belehrungspflichten dokumentieren, was ihn im Streitfall vor der Eigenhaftung bewahren dürfte.

Alles in allem nähert sich daher die Mängelhaftung im Bauträgervertrag einem Gestaltungsspielraum, der sich auf die Wiedergabe des Gesetzeswortlauts beschränkt.^[63]

[60] BGH v. 8.11.2001 – VII ZR 373/99, ZfIR 2002, 127.

[61] BGH v. 27.7.2006 – VII ZR 276/05, NJW 2006, 3275.

[62] BGH v. 8.3.2007 – VII ZR 130/05, NJW-RR 2007, 895.

[63] Vgl. J. Heinemann, ZfIR 2002, 170.