§ 11 Bauträgerrecht / V. Auflassung – Besonderheiten bei Vertragsschluss durch jeweils getrennt beurkundete Angebots- und Annahmeerklärungen (zu § 3 des Mustervertrags)

Rz. 16

Wird nicht ein (zweiseitiger) Vertrag beurkundet, sondern nur ein (einseitiges) Angebot zum Abschluss eines Vertrags, so ist § 925 BGB zu beachten, der die Erklärung der Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vorschreibt. Es empfiehlt sich dann, der jeweils anderen Seite unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB unwiderruflich die Vollmacht zu erteilen, die Auflassung zugleich mit der Annahme für beide Parteien zu erklären und deren Vollzug im Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen. Eine Auflassung durch Vertreter (sowohl mit als auch ohne Vertretungsmacht (§§ 164 BGB ff., § 177 Abs. 1, § 184 Abs. 1 BGB) ist für beide Teile zulässig.

Bei getrennter Beurkundung von Angebot und Annahme ist die Rechtsprechung des BGH zu berücksichtigten, wonach die in einem formularmäßigen notariellen Angebot für den Abschluss eines Bauträgervertrags bestimmte Bindungsfrist des Erwerbers von länger als drei Monaten auch bei Vorliegen schutzwürdiger Interessen des Bauträgers an einer längeren Bindungsfrist gegen § 308 Nr. 1 BGB verstößt. Nach Auffassung des BGH soll in derartigen Fällen eine Bindungsfrist von mehr als vier Wochen regelmäßig unangemessen sein.^[22] Ausnahmsweise kann eine längere Bindungsfrist auch in AGB wirksam vereinbart werden, wenn schutzwürdige Interessen des Bauträgers an einer längeren Frist den Interessen des Käufers vorgehen, etwa zur Sicherstellung der Finanzierung des Projektes (Erreichung einer "Abverkaufsquote", d.h. Platzierung einer hinreichenden Anzahl von Wohneinheiten zur Kreditfreigabe).^[23] An die Stelle der unwirksamen Frist tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 147 Abs. 2 BGB.^[24] Auch die Gestaltung durch Kombination eines befristeten Angebots mit der frei widerruflichen Fortgeltung des Angebots nach Ablauf der Bindefrist ist nicht mehr rechtssicher möglich. Denn jedenfalls eine unbefristete Fortgeltung verstößt gegen § 308 Nr. 1 Hs. 1 BGB.^[25] Dies gilt wohl auch bei angemessener Befristung der Fortgeltung wegen der Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des § 150 Abs. 1 BGB zum Nachteil des Verbrauchers.^[26] Anders als nach den gesetzlichen Regelungen über die verspätete Annahme hat nicht der Erstanbieter, sondern stets der Verwender der Klausel das "letzte Wort". Die Praxis sollte auf die Rechtsprechung des BGH daher mit Vertragsgestaltungen wie aufschiebend bedingtem Vertragsschluss oder Vorbehalt des Rücktritts bei einaktigem Vertragsschluss reagieren.^[27]

Der BGH hat den Verbraucherschutz auch in einer anderen Konstellation ausgeweitet. So bejahte der BGH die Haftung eines Notars, der die uneingeschränkte Annahmeerklärung eines Bauträgers beurkundet hatte. Dieser akzeptierte mit seiner Annahme das Vertragsangebot eines privaten Erwerbers, das von der Lastenfreiheit der Kaufsache auch in Abteilung II des Grundbuchs ausging. Tatsächlich aber hatte der Bauträger schon vor der Annahme die Eintragung einer dinglichen Nutzungsbeschränkung im Grundbuch bewilligt. Einer hierauf gestützten Schadensersatzklage wurde stattgegeben.^[28] Der Notar haftet hier dem Erwerber zusätzlich, da er in Kenntnis der neu eingetragenen Last die Annahme des Bauträgers uneingeschränkt beurkundet und den abwesenden Verbraucher nicht auf das zwischenzeitlich entstandene Vollzugshindernis hingewiesen hat.^[29]

[22] BGH v. 27.9.2013 – V ZR 52/12, DNotI-Report 2013, 188; vgl. auch OLG Dresden v. 26.6.2003 – 19 U 512/03, RNotZ 2004, 500; OLG Nürnberg v. 31.1.2012 – 1 U 1522/11, MittBayNot 2012, 461: 6–8 Wochen.

[23] Herrler, MittBayNot 2014, 109.

[24] BGH v. 27.9.2013 – V ZR 52/12, DNotI-Report 2013, 188. Vgl. auch OLG Dresden v. 26.6.2003 – 19 U 512/03, RNotZ 2004, 500.

[25] BGH v. 7.6.2013 – V ZR 10/12, MittBayNot 2014, 42; BGH v. 13.5.2016 – V ZR 265/14, NJW-RR 2017, 114.

[26] BGH v. 7.6.2013 – V ZR 10/12, MittBayNot 2014, 42, 45.

[27] Herrler, MittBayNot 2014, 109, 114.

[28] BGH v. 30.6.2000 – V ZR 156/99, BeckRS 2000, 06630.

[29] BGH v. 4.3.2004 – III ZR 72/03, DNotZ 2004, 843.