§ 11 Der Verwaltungsbeirat

A. Bestellung und Abberufung

Rz. 1

Die Wohnungseigentümer können die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen (§ 29 Abs. 1 WEG), müssen aber nicht. Nach dem Wortlaut des Gesetzes bezeichnet der Begriff "Verwaltungsbeirat" das Organ (Gremium) als Ganzes. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden aber auch die einzelnen Mitglieder des Verwaltungsbeirats als "Verwaltungsbeirat" bezeichnet. Die übliche Kurzbezeichnung sowohl für das Gremium als auch für dessen Mitglieder lautet "Beirat". Im Gegensatz zum alten Recht, als der Beirat zwingend aus drei Mitgliedern bestehen musste, schreibt das geltende Recht keine bestimmte Zahl der Mitglieder vor. Der Gemeinschaft ist zu empfehlen, die Anzahl durch einen Grundsatzbeschluss festzulegen ("Der Verwaltungsbeirat besteht aus zwei (oder drei, vier usw.) Mitgliedern"). Werden ohne gesonderte Festlegung Verwaltungsbeiräte gewählt, besteht das Gremium eben aus so vielen Personen, wie gewählt wurden.

Rz. 2

Die Bestellung der Verwaltungsbeiräte erfolgt durch einfachen Mehrheitsbeschluss. Wie immer muss die Beschlussfassung angekündigt sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Anders als bei der Verwalterbestellung bedarf die Beschlussfassung aber keiner Vorbereitung; insbesondere müssen keine "Angebote" oder anderweitige Informationen über die Kandidaten eingeholt werden. In der Praxis ist man regelmäßig froh, wenn sich überhaupt mehrere Bewerber um ein Beiratsamt finden. Die Bestellung soll möglichst unkompliziert "über die Bühne" gehen, was meistens in Gestalt einer Blockwahl geschieht, bei der über alle Kandidaten gleichzeitig abgestimmt wird. Die Blockwahl ist allerdings formell fehlerhaft, weil das Verfahren die Wohnungseigentümer dazu zwingen kann, entweder nicht gewollte Kandidaten zu wählen oder auf die Wahl ganz zu verzichten.^[1] Trotzdem kann ein per Blockwahl zustande gekommener Beschluss nicht angefochten werden, wenn dem Verfahren auf Nachfrage kein anwesender Miteigentümer widersprach,^[2] denn wer an einer Versammlung teilnimmt und Formfehler nicht rügt, verzichtet damit konkludent auf die Einhaltung der betreffenden Formvorschriften und hat grundsätzlich kein Anfechtungsrecht wegen dieser Formfehler (str., → § 2 Rdn 51).

Rz. 3

Praxistipp

Der Verwalter sollte vor der Wahl fragen, ob Einwände gegen eine Abstimmung en bloc bestehen und das Ergebnis im Protokoll dokumentieren: "Auf Befragen wurden keine Einwände gegen eine gleichzeitige Abstimmung über alle Kandidaten (Blockwahl) erhoben."

Rz. 4

Juristische Personen (die Miteigentümer sind) dürfen in den Beirat gewählt werden (str.).^[3] Alternativ kann auch der organschaftliche Vertreter der juristischen Person zum Verwaltungsbeirat bestellt werden (bspw. der GmbH-Geschäftsführer statt der GmbH).^[4] Nichteigentümer dürfen nicht als Beirat bestellt werden; ein solcher Beschluss wäre anfechtbar, aber nicht nichtig (str.).^[5] Bei der Wahl unterliegen die Kandidaten keinem Stimmrechtsausschluss, dürfen also mitstimmen und sich ggf. selber wählen; es gelten dieselben Grundsätze wie bei der Kandidatur eines Miteigentümers als Verwalter (→ § 10 Rdn 38). Besondere Anforderungen an die fachliche Eignung der Beiräte, die in Bezug auf die Wohnungseigentumsverwaltung i.d.R. Laien sind, werden nicht gestellt. Wie bei der Verwalterbestellung gilt aber auch hier, dass in der Person der Beiräte keine wichtigen Gründe vorliegen, die gegen ihre Wahl sprechen. Ein solcher wichtiger Grund liegt z.B. dann vor, wenn der betreffende Miteigentümer zuvor für den WEG-Verwalter tätig war, weil er sich dann im Hinblick auf seine Überwachungspflicht dem Verwalter gegenüber in einer Interessenkollision befindet,^[6] nicht aber dann, wenn er für die Eigentümergemeinschaft entgeltlich (z.B. als Architekt) tätig war bzw. noch ist.^[7]

Rz. 5

Wirksam wird die einem Wohnungseigentümer durch Beschluss angetragene Bestellung, wenn er eine entsprechende Annahme erklärt bzw. wenn seine Zustimmung schon vorher vorliegt. Letzteres wird regelmäßig der Fall sein, wenn sich der Wohnungseigentümer in der Versammlung zur Wahl stellt; der Bestellungsbeschluss stellt dann die Annahme seines in der Kandidatur liegenden Angebots dar, das keiner weiteren (separaten) Zustimmung mehr bedarf. Die Zustimmung (Annahmeerklärung) wird in der Praxis trotzdem regelmäßig eingeholt ("Nehmen Sie das Amt an?" – "Ja."), was natürlich nicht schadet. Sollte einmal ein Eigentümer, der sich nicht zuvor um die Bestellung beworben hatte, in Abwesenheit zum Verwaltungsbeirat bestellt werden, bedarf es neben des Zugangs der Bestellungserklärung bei dem betreffenden Wohnungseigentümer überdies des Zugangs seiner Annahmeerklärung bei der Gemeinschaft, die insoweit vom Verwalter vertreten wird. Es gilt auch diesbezüglich das Gleiche wie bei der Verwalterbestellung (→ § 10 Rdn 45).

Rz. 6

Eine zeitliche Begrenzung der Bestellungszeit ist vom Gesetz nicht vorgesehen, aber ratsam. Wenn der einzelne Beirat auf unbestimmte Zeit gewählt wurde, endet sein Amt nicht durch Zeitablauf, sondern nur in folgenden Fällen:

▪	Ausscheiden aus der Eigentümerge...