§ 11 Kaufpreisverwahrung / B. Fehlendes berechtigtes Sicherungsinteresse

Rz. 3

Nur der einvernehmliche Wille der Vertragsbeteiligten, ein Notaranderkonto einzurichten, reicht nicht als berechtigtes Sicherungsinteresse.^[8] Der Notar soll die Beteiligten über die gesetzlichen Voraussetzungen einer notariellen Verwahrung aufklären und sichere Wege einer Vertragsabwicklung (ohne die Verwahrung) aufzeigen. Beharren die Beteiligten trotz der Notarhinweise nachhaltig darauf, das Rechtsgeschäft nur auf der Grundlage einer notariellen Verwahrung abzuschließen, ist der Notar im Einzelfall berechtigt, dem Ansuchen nachzukommen. Es ist nicht die Aufgabe des neutralen Notars, Beurkundungen zu verhindern. Den Grund für den Willen der Vertragsbeteiligten sollte der Notar in seiner Urkunde dokumentieren. Somit kann die Aufsichtsbehörde den Grund nachvollziehen und erkennen, dass ein Ausnahmefall vorliegt und keine unzulässige systematische Verwendung eines Notaranderkontos.^[9] Dem Notar steht bei der Prüfung der Frage, ob ein berechtigtes Sicherungsinteresse für eine Verwahrung von Geld auf einem Notaranderkonto besteht, ein gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbarer Beurteilungsspielraum zu. Dementsprechend kommt ein Einschreiten der Dienstaufsicht nur in eindeutigen Fällen in Betracht, etwa wenn der Notar seinen Beurteilungsspielraum nicht ausgeübt oder überschritten hat oder sich allein von dem nicht berechtigten Wunsch der Beteiligten hat leiten lassen. Der Aufsichtsbehörde ist es verwehrt, ihr eigenes Beurteilungsermessen an die Stelle desjenigen des Notars zu setzen.^[10]

Rz. 4

Das Verwahrungsgeschäft darf der Notar nicht übernehmen, wenn ein Beteiligter nur den Eindruck von Sicherheiten erwecken will, die mit der Verwahrung tatsächlich aber nicht gewährt werden. Wird der Notar gebeten, isoliert Geld zu verwahren, kann darin eine unseriöse Planung des Beteiligten vermutet werden. Der Notar wird sein Tätigwerden ablehnen. Kein seriöser Mandant wird auf ein unnötiges, aber gebührenpflichtiges Geschäft bestehen. Die Motive der Person, die auf eine unnütze Verwahrung drängt, sollten in der Regel zu einer Verweigerung der Amtstätigkeit des Notars führen. Weiß der Notar, dass seine notarielle Amtstätigkeit für Zwecke der Geldwäsche, der Terrorismusfinanzierung oder für eine andere Straftat genutzt werden soll, so muss er eine Wissensmeldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen erledigen.^[11] Hat der Notar lediglich einen Verdacht wegen Geldwäsche, darf er nicht die Anzeige gegenüber der FIU erledigen, weil die Verschwiegenheitspflicht des Notars höher wiegt.

Rz. 5

Eine Kaufpreisverwahrung ist gesetzlich unzulässig, wenn sie bei einem Bauträgerkaufvertrag stattfinden soll.^[12] Auch die Verwahrung nur der letzten Rate nach Bezugsfertigung und noch vor der Übergabe ist unzulässig. Bauträger üben damit praktisch oftmals Druck auf den kaufenden Verbraucher aus, die letzte Kaufpreisrate freizugeben, damit eine Eigentumsumschreibung auf den Verbraucher passieren darf.^[13] Die Abwicklung stellt nach § 3 Abs. 1 MaBV eine unzulässige Entgegennahme von Vermögenswerten des Erwerbers dar.

[8] BGH, DNotZ 2021, 508, Rn 30; Winckler, BeurkG § 57 Rn 10; a.A im Einzelfall (Ausnahme) Weingärtner, DNotZ 1999, 393, 395; Heinemann, in: Grziwotz/Heinemann, BeurkG, § 54a Rn 6.

[9] Elsing, in: Praxishandbuch Notarrecht, § 15 Rn 5, 16.

[10] BGH, Urt. v. 16.11.2020 – NotSt(Brfg) 2/19, KG Berlin.

[11] Elsing, Das Geldwäschegesetz in der notariellen Praxis, § 5 Rn 74.

[12] Grziwotz, in: Grziwotz/Heinemann, BeurkG, § 54a Rn 15; Basty, in: FS Thode 2005, S. 219, 232A; Kanzleiter, DNotZ 1974, 542, 544, Renner, in: Armbüster/Preuß/Renner, BeurkG, § 54a Rn 23–25; Elsing, in: Praxishandbuch Notarrecht, § 13 Rn 20; für alle Raten ist dies ohnehin unzulässig, Wudy, notar 2019, 247, 261; Blaeschke, Praxishandbuch Notarprüfung, § 14 Rn 37.

[13] Blank, DNotZ 1997, 298.