Rz. 26
Treuhandvereinbarungen und Verwahrungsanweisungen durch die Vertragsparteien sind in der Regel in der Notarurkunde enthalten, weil sie als Bestandteil des Kaufvertrags gem. § 311b Abs. 1 BGB mit beurkundet sind. Der Notar wird auf exakte Formulierungen achten und damit Problemen vorbeugen. Änderungen und Ergänzungen der beurkundeten Erklärungen müssen nur beurkundet werden, wenn die Auflassung (§ 925 BGB) noch nicht erklärt worden ist; andernfalls genügt die Schriftform.
Rz. 27
Die Treuhandaufträge abzulösender Gläubiger bedürfen der Schriftform (§ 57 Abs. 4 BeurkG). Der Notar muss die Treuhandaufträge prüfen, insbesondere darauf, ob der aufbewahrte Geldbetrag genügt, um alle geforderten Beträge zur Ablösung der Grundpfandrechte zu leisten. Bevor nicht sämtliche Löschungsunterlagen auflagenfrei oder mit erfüllbaren Treuhandaufträgen vorliegen, darf keinesfalls die Ablösung eines einzelnen Gläubigers oder Berechtigten vorgenommen werden, denn die Abwicklung des Vertrags ist mangels der ausstehenden Unterlagen noch völlig ungewiss. Der Notar wird den abzulösenden Gläubigern die Annahme des Treuhandauftrages schriftlich mitteilen und einen von ihm unterschriebenen Beleg hierüber zu seiner Masse nehmen (§ 22 Abs. 2 Nr. 2 DONot).
Rz. 28
Die Treuhandauflagen der abzulösenden Gläubiger/dinglich Berechtigten sind einseitig. Deshalb sind sie bis zu ihrer Erledigung oder ihrem Erlöschen nach Ablauf einer Befristung frei widerruflich. Sobald dem Notar allerdings sämtliche Löschungsunterlagen mit aus dem Kaufpreis erfüllbaren Auflagen vorliegen und er bereits ein Kaufpreisfinanzierungsgrundpfandrecht zur Eintragung veranlasst hat, ist dadurch eine Bindung eingetreten. Der Treuhandauftrag kann dann nicht mehr einseitig durch den Gläubiger widerrufen werden.
Rz. 29
Die Treuhandaufträge der finanzierenden Gläubiger sind einseitig und damit jederzeit widerruflich und abänderbar. Sind die Treuhandaufträge bereits erledigt, oder liegen die in den Treuhandaufträgen formulierten Auflagen bereits vor und hat der Notar etwa eine geforderte Grundschuldeintragung zur Eintragung veranlasst, so ist eine Bindung eingetreten und ein freier einseitiger Widerruf nicht mehr möglich. Die Treuhandaufträge der Kaufpreisfinanzierungsgläubiger sind den Treuhandvereinbarungen der Kaufvertragsparteien bis zu ihrer Erfüllbarkeit vorgeschaltet. Ab der Erfüllbarkeit erfolgt die Kaufpreisverwahrung nicht mehr für den finanzierenden Gläubiger, sondern für die Kaufvertragsparteien. Macht ein finanzierender Gläubiger dem Notar die Erfüllung der Treuhandvereinbarungen der Kaufvertragsparteien zur Auflage, überlagern sich die Treuhandverhältnisse. Die Auflagen der Kaufvertragsparteien sind dann auch gegenüber dem Finanzierungsgläubiger zu beachten, der der Verwahrungsvereinbarung beigetreten ist. Auch die Treuhandaufträge der den Kaufpreis finanzierenden Gläubiger bedürfen der Schriftform (§ 57 BeurkG). Der Notar prüft die Treuhandaufträge insbesondere darauf, ob sie von der Treuhandvereinbarung der Kaufvertragsparteien abweichen und auf ihre Erfüllbarkeit. Ist eine Treuhandauflage auslegungsbedürftig, wird der Notar auf eine eindeutig formulierte Auflage hinwirken und gleichzeitig den Käufer informieren, der dadurch die Gelegenheit erhält, sich für die Erledigung einzusetzen bzw. sie herbeizuführen. Gelingt die Änderung des Treuhandauftrages einmal nicht, hat der Notar das Geld an den Gläubiger zurückzahlen. Für die Auslegung von Treuhandauflagen wird auf das Rundschreiben der Bundesnotarkammer hingewiesen. Die Annahme eines Treuhandauftrages durch den Notar erfolgt schriftlich und ein vom Notar unterschriebener Beleg hierüber wird zur Masse genommen, (§ 22 Abs. 2 Nr. 2 DONot).
Rz. 30
Um die Gefahr zu beherrschen, dass ein Gläubiger jederzeit seinen Treuhandauftrag einseitig widerrufen kann, sind den Gläubiger bindende Befristungen der Treuhandauflagen üblich. Die Gläubiger binden sich jeweils für einen bestimmten Zeitraum an ihren Treuhandauftrag, sodass während der Bindezeit Sicherheit für die Abwicklung besteht. Die Bindungsfrist muss je nach Inhalt des geschlossenen Vertrags ausreichend bemessen sein und sollte möglichst einen zeitlichen Sicherheitsaufschlag enthalten, der dem Notar eine ordnungsgemäße Abwicklung bei voraussichtlich gewöhnlichem Verlauf möglich macht. Der Notar muss sich strikt an die Treuhandweisungen halten. Eine Auslegung ist ihm nicht gestattet. Deshalb sollte der Notar unbedingt auf unmissverständliche Formulierungen achten und auf solche hinwirken.
Rz. 31
Änderungen von Treuhandauflagen: Passen die Treuhandauflagen der unterschiedlichen Gläubiger nicht zusammen oder nicht zu den vertraglichen Treuhandabreden der Kaufvertragsparteien, hat der Notar auf die Gefahr des Scheiterns des Vertrags hinzuweisen. Dadurch wird den Beteiligten die Möglichkeit gegeben, das Scheitern abzuwenden. Droht der Fristablauf eines Treuhandauftrages, wird sich der Notar, wenn es sich um die Kaufpreisfinanzierung han...