§ 11 Spezialfälle ordnungsgemäßer Verwaltung / I. Testamentsvollstreckung und Grundbuch

Rz. 97

Im Zeitraum von 2015 bis 2024 werden prognostisch über 3,7 Mio. Immobilien vererbt.^[32] Grundkenntnisse des Testamentsvollstreckers im Umgang mit dem Grundbuch sind daher unerlässlich.

[32] https://de.statista.com/statistik/daten/studie/825320/umfrage/prgonose-zur-anzahl-der-vererbten-immobilien-in-deutschland.

I. Eintragung von Erben und Testamentsvollstrecker im Grundbuch

Rz. 98

Nach § 52 GBO ist mit der Eintragung der Erben in das Grundbuch gleichzeitig von Amts wegen auch ein Testamentsvollstreckervermerk einzutragen.^[33] Eine Ausnahme besteht nur insoweit, als der Testamentsvollstrecker – ausnahmsweise – nicht zur Verfügung über das Grundstück befugt sein sollte.

Praxishinweis

Auch wenn die Pflicht zur Eintragung des Testamentsvollstreckervermerks eine von Amts wegen zu beachtende ist, empfiehlt es sich für jeden Testamentsvollstrecker dringend, gegebenenfalls auf die Eintragung des Vermerks zu drängen, falls dies nicht geschehen sollte, um sich nicht selbst unnötigen Haftungsgefahren auszusetzen.

Rz. 99

Die Eintragung des Testamentsvollstreckervermerks bewirkt, dass der Nachlass zum einen gegen Zwangsverfügungen der Eigengläubiger der Erben geschützt ist, zum anderen aber auch Verfügungen der Erben ohne Zustimmung des Testamentsvollstreckers nicht mehr eingetragen werden können.

Das Grundbuchverfahren ist stark formalisiert. Eine Eintragung erfolgt grundsätzlich nur, wenn die einzutragenden Vorgänge durch eine lückenlose Reihe öffentlicher Urkunden nachgewiesen sind.

[33] Entsprechend dem Testamentsvollstreckervermerk im Grundbuch gestaltet sich die Eintragung des Testamentsvollstreckervermerks im Schiffs- und Schiffsbauregister (§§ 55, 74 SchiffsRegO) sowie im Register für Pfandrechte an Luftfahrzeugen (§ 86 LuftzRG). Auch hier hat der Vermerk zur Folge, dass Verfügungen der Erben nicht mehr vorgenommen werden dürfen, weil ihnen die Verfügungsbefugnis des § 2211 BGB entzogen ist.

II. Eintragungsnachweise für Erben und Testamentsvollstrecker

Rz. 100

Das Grundbuchamt kann zum Nachweis der Erbfolge die Vorlage eines Erbscheins verlangen.^[34] Wenn die Erbfolge jedoch auf einer Verfügung von Todes wegen beruht, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, genügt gemäß § 35 Abs. 1 GBO ausnahmsweise die Vorlage der Verfügung und der Niederschrift der Verfügungseröffnung. Die Legaldefinition der "öffentlichen Urkunde" aus § 415 Abs. 1 ZPO, wonach öffentliche Urkunden von einer öffentlichen Behörde innerhalb der Grenzen ihrer Amtsbefugnisse oder von einer mit öffentlichem Glauben versehenen Person innerhalb des ihr zugewiesenen Geschäftskreises in der vorgeschriebenen Form aufzunehmen sind, gilt auch in Grundbuchsachen.^[35]

Praxishinweis

Ein eigenhändig errichtetes Testament stellt keine öffentliche Urkunde dar. Daran ändert auch die amtliche Verwahrung oder eine nachlassgerichtliche Eröffnung nichts. Anders verhält es sich bei dem Nachweis über die Erbenstellung gegenüber einer Bank bzw. Sparkasse. Hier kann der Erbe sein Erbrecht gegebenenfalls durch Vorlage eines eröffneten eigenhändigen Testaments belegen.^[36]

Rz. 101

Für den grundbuchverfahrensrechtlichen Nachweis der Amtsannahme reicht eine schlichte Bestätigung des Nachlassgerichts über den dortigen Eingang einer privatschriftlichen Annahmeerklärung nicht aus.^[37] Im Grundsatz kann der Nachweis der Amtsannahme zwar auch durch eine gesiegelte Eingangsbestätigung seitens des Nachlassgerichts geführt werden. Da im Grundbuchverfahren jedoch der Nachweis der Amtsannahme durch den berufenen Testamentsvollstrecker geführt werden muss, ist eine solche Eingangsbestätigung nur dann ausreichend, wenn die Erklärung der Amtsannahme ebenfalls in öffentlich beglaubigter Form oder zu Protokoll des Amtsgerichts erfolgt ist, da die Identität des Erklärenden andernfalls nicht gesichert ist.^[38]

[34] OLG München, Beschl. v. 25.7.2018 – 34 Wx 174/18.

[35] BGH, Beschl. v. 20.9.1957 – V ZB 19/57.

[36] BGH, Urt. v. 5.4.2016 – XI ZR 440/15.

[37] OLG Hamm, Beschl. v. 10.2.2017 – I-15 W 482/16.

[38] Entsprechend dem Testamentsvollstreckervermerk (§ 52 GBO) im Grundbuch gestaltet sich die Eintragung des Testamentsvollstreckervermerkes im Schiffs- und Schiffsbauregister (§§ 55, 74 SchiffsRegO) sowie im Register für Pfandrechte an Luftfahrzeugen (§ 86 LuftzRG). Auch hier hat der Vermerk zur Folge, dass Verfügungen der Erben nicht mehr eingetragen werden dürfen, weil ihnen die Verfügungsbefugnis des § 2211 BGB entzogen ist.

III. Grundbuchänderung bei Veräußerung einer Immobilie durch den Testamentsvollstrecker

Rz. 102

Gemäß § 20 GBO darf die Auflassung eines Grundstücks im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn die Einwilligung des Berechtigten und des anderen Teils über den Rechtsübergang erklärt ist. Daneben setzt die Eintragung gemäß § 19 GBO die Bewilligung des in seinem Recht Betroffenen voraus. Dabei korrespondiert die Befugnis zur Abgabe der Eintragungsbewilligung mit der materiellen Verfügungsbefugnis. Erklärt ein Testamentsvollstrecker Auflassung und Bewilligung, hat daher das Grundbuchamt dessen Verfügungsbefugnis zu prüfen. Zum Nachweis ist regelmäßig die Vorlage eines Testamentsvollstreckerzeugnisses erforderlich, § 35 Abs. 2 Hs. 1 GBO, aber auch ausreichend. Ist ein Testamentsvollstreck...