§ 12 Verschiedenes / G. Die Zweiergemeinschaft

Rz. 101

Grundlagen. Zweiergemeinschaften kommen meistens in Gestalt von Doppel- bzw. Reihenhäusern oder als Zweifamilienhäuser vor. Oft haben solche "Kleinstgemeinschaften" keinen Verwalter. Der gesetzlich vorgesehene Weg der Willensbildung durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung erscheint dann häufig als überflüssige Förmelei: Entweder haben beide Einheiten gleiche Anteile; dann kann es keine Mehrheitsbeschlüsse geben. Oder eine Einheit hat die Mehrheit; dann ist die Beschlussfassung insofern eine Farce, als der Mehrheitseigentümer ohnehin alleine entscheiden kann. Häufig streckt einer der beiden Wohnungseigentümer (A) gemeinschaftliche Kosten vor (z.B. Heizölrechnung, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung usw.) und verlangt anschließend vom anderen Wohnungseigentümer (B) unmittelbar eine anteilige Erstattung. Nach der (m.E. zutreffenden) früher h.M konnte A seinen Erstattungsanspruch gegen B durchsetzen. Seit ca. 2020 hat der BGH aber die Sonderbehandlung von Zweiergemeinschaften abgeschafft. Es gibt auch dann keine Sonderbehandlung, wenn die beiden Eigentümer zerstritten sind, keinen Verwalter haben und wegen des Kopfstimmrechts keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind.^[138] Demnach muss A seine Erstattungsansprüche nicht gegen B geltend machen, sondern gegen die (aus A und B bestehende) Gemeinschaft, die im Prozess nur von B vertreten wird. Anschließend kann bzw. muss A in einem weiteren Prozess den B gem. § 9a Abs. 4 WEG auf anteilige Zahlung in Anspruch nehmen. Der BGH hat zwar offen gelassen, ob das auch in dem Fall gilt, in dem die Wohnungseigentümer gleiches Stimmrecht haben; es ist aber vom Ausgangspunkt des BGH her nicht ersichtlich, weshalb in dieser Konstellation etwas anderes gelten sollte.^[139]

Rz. 102

Anspruch auf Durchführung von Verwaltungsmaßnahmen gem. § 18 Abs. 2 WEG. Generell muss der eine Wohnungseigentümer (A), wenn er sich nicht mit dem anderen (B) einigen kann, zur Durchsetzung einer ordnungsmäßigen Verwaltung den gesetzlich vorgesehenen Weg beschreiten. Er muss per Beschlussersetzungsklage die Fassung erforderlicher Beschlüsse (insbesondere betr. Wirtschaftsplan und Verwalterbestellung) erzwingen. Dabei wird die (erfolglose) Vorbefassung der Gemeinschaft wegen Unzumutbarkeit bzw. Aussichtslosigkeit regelmäßig nicht erforderlich sein. In puncto Verwalterbestellung werden die Eigentümer in der Praxis häufig Schwierigkeiten haben, einen übernahmebereiten Verwalter zu finden. Deshalb können in diesem Sonderfall auch (sehr) hohe Verwalterkosten, ggf. eine komplette Abrechnung zum Stundensatz, ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Bei Uneinigkeit über eine Gebrauchsregelung (bspw. über die Nutzung des gemeinschaftlichen Gartens) kann (theoretisch) mit gerichtlicher Hilfe die Begründung von Sondernutzungsrechten erzwungen werden (→ § 2 Rdn 107 Beispiel c).

Rz. 103

Verwalterbestellung. Bei Zweiergemeinschaften ist eine besonders kritische Prüfung angezeigt, wenn der Mehrheitseigentümer sich selbst bestellt (→ § 10 Rdn 70).

Rz. 104

Heizkostenabrechnung. Sinnvoll wäre es, wenn in einem Haus mit nur zwei Wohnungen die HeizKV keine Anwendung fände. Leider stellt der Wortlaut der Ausnahmebestimmung des § 2 HeizKV aber auf die Frage der Vermietung ab: Demnach ist die Anwendung der HeizKV (nur dann) nicht zwingend, wenn es um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen geht, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Überwiegend wird aber vertreten, dass die HeizKV über den Wortlaut hinaus auch dann nicht zwingend anzuwenden ist, wenn es sich um ein Zweifamilienhaus mit von den Eigentümern selbst genutzten (statt vermieteten) Eigentumswohnungen handelt.^[140]

[138] BGH v. 7.5.2021 – V ZR 254/19, ZMR 2021, 992, Rn 6; BGH v. 25.9.2020 – V ZR 288/19, ZMR 2021, 255.

[139] LG Frankfurt/M. v. 14.12.2017 – 13 S 71/16, IMR 2018, 298.

[140] AG Hamburg-Blankenese v. 4.9.2003 – 506 II 34/03, ZMR 2004, 544; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 2 HeizkV Rn 29.