§ 15 Grunderwerbsteuer / D. Besteuerungstatbestände, Anzeige- und Mitteilungspflichten des Notars

Rz. 5

Der Grunderwerbsteuer unterliegen Vorgänge, die drei Voraussetzungen erfüllen müssen:

1.	Vertragsgegenstand des Erwerbs muss eine im Inland gelegene Immobilie sein, § 2 GrEStG.
2.	Durch den Rechtsvorgang muss der Eigentümer der Immobilie wechseln.
3.	Es muss ein Erwerbsvorgang vorliegen.

Rz. 6

Der Grunderwerbsteuer unterliegen insbesondere Kaufverträge, aber auch andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung begründen, § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.

Wenn nur das dingliche Erfüllungsgeschäft, die Auflassung, beurkundet wurde, ohne dass zuvor der schuldrechtliche Anspruch auf Übereignung beurkundet wurde, unterliegt die Auflassung der Grunderwerbsteuer, § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG.

Grundbuchberichtigungsanträge, die der Notar beurkundet oder entworfen und die Unterschriften beglaubigt hat, unterliegen der Grunderwerbsteuer, wenn der Erwerbsvorgang zum Wechsel des Eigentümers führt (§ 18 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 GrEStG) oder falls eine Änderung im Bestand der Gesellschafter eingetragen werden soll (§ 18 Abs. 2 GrEStG).

Kauft ein Erwerber ein Grundstück an und wird in diesem Zusammenhang verpflichtet, das Grundstück durch einen bestimmten Bauträger bebauen zu lassen, stehen und fallen beide Vorgänge (Kauf und Bebauung) i.S.v. § 139 BGB miteinander. Es handelt sich rechtlich somit um ein einheitliches Vertragswerk, das dann die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis für das Grundstück und auf den Wert der Bebauung auslöst.^[2]

Rz. 7

Der Veräußerer schuldet in den Fällen eines einheitlichen Erwerbsvorgangs die Grunderwerbsteuer in voller Höhe auch dann, wenn er nicht selbst, sondern ein Dritter zivilrechtlich zur Gebäudeerrichtung verpflichtet ist. Verkauft also jemand mit notariellem Kaufvertrag z.B. eine Teilfläche aus einem ihm gehörenden Grundstück an einen Käufer prüft das Finanzamt, ob die Käufer bereits vor dem Kaufvertrag einen Bauvertrag über die Errichtung eines Wohnhauses abgeschlossen haben oder eine entsprechende Bindung vorlag. Die Bauleistung wird dann ebenfalls der Grunderwerbsteuer unterzogen.^[3]

Rz. 8

Der Notar hat die Pflicht, dem zuständigen Finanzamt – Grunderwerbsteuer – den Kaufvertrag anzuzeigen. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Liegen mehrere Immobilien in den Bezirken von Finanzämtern verschiedener Länder, ist jedem zuständigen Finanzamt eine Anzeige zu erstatten.

Rz. 9

Der Inhalt der Anzeige muss die in der Veräußerungsanzeige aufgeführten Angaben enthalten (§ 20 Abs. 1 GrEStG), somit:

▪	Vorname, Zuname, Anschrift und steuerliche Identifikationsnummer i.S.v. § 139b AO des Verkäufers und des Käufers, ggf. auch, ob und um welche begünstigte Person i.S.v. § 3 Nr. 3 bis 7 GrEStG es sich bei dem Käufer handelt;
▪	die Bezeichnung des Grundstücks nach Grundbuch, Kataster, Straße und Hausnummer und die Größe;
▪	die Grundstücksart (z.B. unbebaut, bebaut);
▪	die Bezeichnung des anzeigepflichtigen Vorgangs, den Tag der Beurkundung und, falls eine Genehmigung zur Rechtswirksamkeit aussteht, die Angabe der Person, die ggf. genehmigt;
▪	den Kaufpreis und die sonstigen Gegenleistungen – § 9 GrEStG (z.B. Schuldübernahmen, Nießbrauchrechte, Wohnrechte, Erbbauzinsen);
▪	Angabe, welcher Kaufpreis ggf. auf mitverkauftes Inventar und Betriebsvorrichtungen entfällt;
▪	den Namen des beurkundenden Notars;
▪	bezieht sich die Anzeige auf Anteile an einer Gesellschaft, müssen außerdem gem. § 20 Abs. 2 GrEStG die Firma und der Ort der Geschäftsleitung der Gesellschaft, die Bezeichnung des Gesellschaftsanteils bzw. der Gesellschaftsanteile angegeben werden.

Der Anzeige ist eine Abschrift der Urkunde über den Rechtsvorgang beizufügen.

Rz. 10

Die Veräußerungsanzeigen für Grundstücksübertragungen wurden etwas vereinheitlicht, sodass seit dem 1.1.2018 neue Vordrucke vorhanden sind. Die erste Seite ist in den Bundesländern gleich; die übrigen Seiten können unterschiedlich sein.

Rz. 11

Der Notar darf den Beteiligten die Urkunden, beglaubigte Abschriften oder Ausfertigungen des Rechtsvorgangs erst aushändigen, wenn er seine Anzeigepflicht erledigt hat, also die Absendung an das Finanzamt geschehen ist, § 21 GrEStG. Eine nicht ordnungsgemäß erfolgte Anzeige kann dazu führen, dass bei einer späteren Rückgängigmachung oder Teilrückgängigmachung die Grunderwerbsteuer nicht aufgehoben oder vermindert wird. Die Mitteilungspflicht muss auch deshalb stets sorgfältig und unverzüglich erledigt werden. Neben der Grunderwerbsteuer-Anzeigepflicht kann auch eine Anzeige nach § 34 ErbStG vom Notar zu erledigen sein, z.B. wenn der Vertrag durch miteinander verwandte Personen geschlossen wird oder der Vertrag eine Schenkung beinhaltet.

[2] BFH BStBl II 1990, 181.

[3] BGH, Urt. v. 30.8.2017 – II R 48/15.