A. Erhöhungen bzw. Herabsenkungen der Grunderwerbsteuer
Rz. 1
Anstelle eines notwendigen Herabsenkens oder einer Abschaffung der Grunderwerbsteuer, wenigstens für Eigennutzer, kam es in den vergangenen Jahren meistens zu Erhöhungen von Grunderwerbsteuersätzen.
Thüringen hat den Grunderwerbsteuersatz tatsächlich von 6,5 % auf 5,0 % herabgesenkt. Derzeit erheben noch vier Bundesländer 6,5 % auf die Gegenleistung (Kaufpreis etc.), die ein Käufer an seinen Verkäufer zahlen muss.
Die Erhebungssätze liegen aktuell zwischen 3,5 % und 6,5 %, je nachdem, in welchem Bundesland die vom Verkauf betroffene Immobilie liegt. Nachdem auch in Sachsen der Grunderwerbsteuersatz von 3,5 % auf 5,0 % angehoben wurde, erhebt lediglich Bayern noch einen Grunderwerbsteuersatz von 3,5 % und somit den niedrigsten Satz. In den Städten von Bayern, insbesondere München, sind allerdings die Immobilienpreise auch besonders hoch.
B. Übersicht der Grunderwerbsteuersätze per 1.7.2024
Rz. 2
| Baden-Württemberg |
5,0 % |
| Bayern |
3,5 % |
| Berlin |
6,0 % |
| Brandenburg |
6,5 % |
| Bremen |
5,0 % |
| Hamburg |
5,5 % |
| Hessen |
6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern |
6,0 % |
| Niedersachsen |
5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen |
6,5 % |
| Rheinland-Pfalz |
5,0 % |
| Saarland |
6,5 % |
| Sachsen |
5,5 % |
| Sachsen-Anhalt |
5,0 % |
| Schleswig-Holstein |
6,5 % |
| Thüringen |
5,0 % |
C. Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer
Rz. 3
Wurden 2010 noch 5,29 Milliarden EUR Grunderwerbsteuer vereinnahmt, betrugen die Einnahmen 2015 bereits mehr als doppelt so viel, nämlich 11,25 Milliarden EUR.
Im Jahr 2019 wurden bereits 15,79 Milliarden EUR vereinnahmt. Die Einnahmen sind inzwischen rückläufig. Im ersten Halbjahr 2023 ist die Grunderwerbsteuer um rund ein Drittel eingebrochen und betrug nur noch 6,3 Milliarden EUR.
Mit jeder Grunderwerbsteuererhöhung steigt die Gefahr, dass Beteiligte außerhalb der notariellen Urkunden versuchen, über gefährliche Nebenabreden die Grunderwerbsteuer zu drücken. Jeder Kaufvertrag sollte deshalb einen Warnhinweis des Notars enthalten, wonach Nebenabreden zum Kaufvertrag zur Nichtigkeit desselben führen können.
Rz. 4
Die Grunderwerbsteuer und auch die weiteren Steuern und Abgaben haben ein hohes Maß angenommen. Die Immobiliengeschäfte könnten daher noch weiter abgeschwächt werden, wodurch Grunderwerbsteuereinnahmen weiter sinken und Bautätigkeiten einbrechen. Eine vorrübergehende Abschaffung der Grunderwerbsteuer oder z.B. eine Halbierung der Sätze in jedem Bundesland wäre ein Tritt auf die Bremse, setzt aber ein kluges Handeln aller Bundesländer voraus. Auch die Schaffung eines Grunderwerbsteuerbefreiungstatbestandes in § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes wäre sinnvoll für Eigennutzer von Immobilien, insbesondere für junge Familien. Diskutiert wurde das bereits.
D. Besteuerungstatbestände, Anzeige- und Mitteilungspflichten des Notars
Rz. 5
Der Grunderwerbsteuer unterliegen Vorgänge, die drei Voraussetzungen erfüllen müssen:
| 1. |
Vertragsgegenstand des Erwerbs muss eine im Inland gelegene Immobilie sein, § 2 GrEStG. |
| 2. |
Durch den Rechtsvorgang muss der Eigentümer der Immobilie wechseln. |
| 3. |
Es muss ein Erwerbsvorgang vorliegen. |
Rz. 6
Der Grunderwerbsteuer unterliegen insbesondere Kaufverträge, aber auch andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung begründen, § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.
Wenn nur das dingliche Erfüllungsgeschäft, die Auflassung, beurkundet wurde, ohne dass zuvor der schuldrechtliche Anspruch auf Übereignung beurkundet wurde, unterliegt die Auflassung der Grunderwerbsteuer, § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG.
Grundbuchberichtigungsanträge, die der Notar beurkundet oder entworfen und die Unterschriften beglaubigt hat, unterliegen der Grunderwerbsteuer, wenn der Erwerbsvorgang zum Wechsel des Eigentümers führt (§ 18 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 GrEStG) oder falls eine Änderung im Bestand der Gesellschafter eingetragen werden soll (§ 18 Abs. 2 GrEStG).
Kauft ein Erwerber ein Grundstück an und wird in diesem Zusammenhang verpflichtet, das Grundstück durch einen bestimmten Bauträger bebauen zu lassen, stehen und fallen beide Vorgänge (Kauf und Bebauung) i.S.v. § 139 BGB miteinander. Es handelt sich rechtlich somit um ein einheitliches Vertragswerk, das dann die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis für das Grundstück und auf den Wert der Bebauung auslöst.
Rz. 7
Der Veräußerer schuldet in den Fällen eines einheitlichen Erwerbsvorgangs die Grunderwerbsteuer in voller Höhe auch dann, wenn er nicht selbst, sondern ein Dritter zivilrechtlich zur Gebäudeerrichtung verpflichtet ist. Verkauft also jemand mit notariellem Kaufvertrag z.B. eine Teilfläche aus einem ihm gehörenden Grundstück an einen Käufer prüft das Finanzamt, ob die Käufer bereits vor dem Kaufvertrag einen Bauvertrag über die Errichtung eines Wohnhauses abgeschlossen haben oder eine entsprechende Bindung vorlag. Die Bauleistung wird dann ebenfalls der Grunderwerbsteuer unterzogen.
Rz. 8
Der Notar hat die Pflicht, dem zuständigen Finanzamt – Grunderwerbsteuer – den Kaufvertrag anzuzeigen. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Liegen mehrere Immobilien in den Bezirken von Finanzämtern verschiedener Länder, ist jedem zuständigen Finanzamt eine Anzeige zu erstatten.
Rz. 9
Der Inhalt der Anzeige muss die in der Veräußerungsanzeige aufgeführten A...